旅游文化投資有限公司仙客來山莊建設項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 益評價 成本核算。動力及水電單價根據目前市場價格確定；，年人均收入50000元/年計；，其余形成固定資產，以殘值率5%，土建工程按平均年限法20年折舊，設備按平均年限法15年折舊；修理費按國內同類企業情況計取；。（詳見總成本表）。本項目建設期三年，分二期建設，每個建設周期為一年半，經營期5年，計算期8年。 利潤估算根據企業提供的價格，并參考目前國內外同類企業的價格趨勢，項目建成后經營性房產銷售平均價格為5000元/平方米，預計收入合計100000萬元（詳見銷售收入表）。稅金及附加按國家規定計取，營業稅按5%，城建稅和教育費附加分別為營業稅的7%和3%，所得稅按25%計取。，，詳見損益表。 (%)， %。全部投資現金流量表是以假設本項目建設所需的全部資金均為投資者投入作為計算基礎，計算項目本身的盈利能力。本項目全部投資財務現金流量分析結果見表141。表141 全部投資財務現金流量分析結果表指標名稱單位所得稅前所得稅后備注全部投資財務內部收益率%全部投資回收期年全部投資財務凈現值萬元ic=10%本項目在財務上可以接受，項目能較快收回投資。詳見全部投資現金流量表。 財務評價結論盈虧平衡點分析： 固定總成本BEP = 100% 銷售收入 可變總成本 銷售稅金及附加 = %以上說明，%，企業即可保本，因此項目抗風險能力較強。該項目作了所得稅前全部投資的敏感性分析。基本方案財務內部收益率（稅前）%，投資回收期從建設期算（稅前），滿足財務基準的要求；考慮項目實施過程中一些不確定因素的變化，分別對固定資產投資、經營成本、銷售收入作了提高5%20%和降低5%20%的單因素變化對內部收益率、投資回收期影響的敏感性分析，各因素的變化都不同程度地影響內部收益率及投資回收期，其中收入的提高或降低最為敏感，經營成本次之。所以要使企業保持良好的經濟效益，就應加大宣傳力度，多創收入，加強管理，按市場倒推成本，控制成本，以提高企業內部收益率，縮短投資回收期。201510505101520新增投資銷售價格經營成本銷售量基本方案的內部收益率行業基準收益率777777777經財務測算和經濟效益分析，財務評價全部增量投資內部收益率（FIRR）（稅后）。因此，本項目的各項經濟指標均屬較好，經濟效益比較理想。 風險分析 市場風險分析本項目市場定位為旅游房地產開發，在區位、配套設施、環境等方面具有明顯的市場需求優勢。但是，國家對房地產行業的宏觀調控以及經濟適用房的推出，將使本項目在銷售價格方面存在一定的風險。為保證項目成功，開發商應提高工程質量，并通過降低景區及房地產開發成本，減少市場風險。此外，開發商還應進一步做好方案規劃，包括景點的總體規劃、配套環境規劃、戶型規劃等，從方案的規劃上和戶型的設計上贏得消費者，減小項目的市場風險。 經營管理風險分析經營管理風險主要體現在開發期和經營期的工作對各項經營管理目標的偏離。開發商應根據項目總體目標，在企業內部實行目標管理，在開發前期準備工作中，應進一步優化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案，減少設計變更風險；在開發期間，應加強施工管理，控制各項開發建設成本費用，降低投資成本；在營銷過程中，應根據市場變化情況，及時調整營銷策略，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少市場銷售風險。 財務風險分析本項目為了減少財務費用支出，項目采取滾動開發，主要資金來源為自由資金和銷售收入。在項目實施過程方面，優化項目控制計劃，合理的進行各單項工程施工順序、工序搭接，避免出現融入資金的閑置或不足，從而增加財務費用。在預售房方面可采取一次性付款給予獎勵、分期付款銀行按揭等方式，使資金按期早日回籠，減少、減小金融財務風險。第十五章 社會效益評價仙客來山莊項目不但是縣旅游的龍頭項目，而且可以作為市的一張旅游名片，對提升城市的形象與品牌有著重要的作用。一方面能夠帶動市紅色的旅游產業；另一方面有助于地區旅游向縱深拓展，帶動旅游小城鎮的建設，通過旅游產業的發展對當地的GDP 作出貢獻。仙客來山莊項目是一個投資2億元的項目，根據投資乘數原理，將會產生成倍的投資拉動效益。旅游產業和房地產業都是政府倡導的現代服務業，對當地不僅有就業的貢獻和稅收貢獻，還將產生經營及帶動效益。更為重要的是，仙客來山莊項目將為引入世界文化和多元文化，對文化方面的貢獻也將是重大的。項目實施后帶來本地區旅游業的飛躍，乃至推動整個地區的旅游產業發展。 在就業方面，旅游配套經營性物業建筑面積約20萬平方米，按照每人25㎡建筑面積的標準，可直接提供500 多個就業崗位。第十六章 生態效益評價隨著人們環保意識的增強和對居住環境質量要求的提高，仙客來山莊項目必須要考慮生態平衡，資源的有效利用。在本項目規劃中，充分注意了山林、景觀、生態、農田的保護，充分考慮了綠化面積、綠化率、植物種類、綠化布置的功能性（實用、經濟），同時注意了水體、樹木等的親和性，植物的多樣性等，達到景觀、生態、吸塵、降噪的作用。需要強調的是，仙客來山莊項目在建設過程中，從項目的規劃、設計到項目的施工、運營和維護都應堅持高標準高要求，同時要用綠色房地產評價標準，對全區綠化、清潔能源利用、水環境、大氣環境、聲環境、日照條件、材料與資源的利用、交通狀況等多個方面進行全面評價，積極創建生態環保節能的模范社區。第十七章 結論與建議 項目可行性研究結論（1）本項目的建設符合《產業結構調整指導目錄（2010本）》第一類“鼓勵類”第三十四款“旅游業”第3條“旅游基礎設施建設及旅游信息服務系統開發”范疇內的國內投資項目。（2）本項目利用省裕豐旅游文化投資有限公司現有的人才優勢、技術優勢、市場優勢、品牌優勢、管理優勢，具有投資回報率高于同行業的特點。（3）仙客來山莊項目要更加注重景觀配置、游憩安排、旅游要素的綜合平衡、獨特吸引力的打造以及文化與資源的挖掘，為居者提供優美居住環境，倡導一種理想生活理念，最終實現旅游區經濟效益、環境效益和社會效益的統一。（4）本項目的建設，有助于促進現代服務業的發展；有助于實現旅游與地產互動，以解決景區建設資金瓶頸問題；有助于完善紫蓬山地區的旅游配套，吸引和留住游客；有助于推動紅色旅游產業的創新，實現可持續發展。（6）該項目財務評價表明，%，財務評價可行，并具有一定的經濟效益和社會效益。項目的建設是可行的。 項目實施建議項目單位應按照國家基本建設程序的要求完善項目前期工作和建設組織。項目的建設資金若不能及時到位，將直接影響項目的建設進度，建議項目單位充分考慮資金來源可靠性及穩定性，在建設資金落實的基礎上，方可開工建設。建議項目單位充分重視項目建設與縣總體發展規劃的協調性，確使項目建設有助于其可持續發展目標的實現。建議項目設計和建設與肥西縣整體規劃相協調，體現地塊的用地整體性、協調性，同時減少投資的原則。項目建設單位在實施項目建設行為時應注意對周邊生態環境的保護，采取切實可靠的技術措施，防止水土流失，為所在地及項目本身創造宜人的環境質量。建議上級行業主管部門領導和社會有關部門在征地、規劃、稅費等方面子以一定的政策鼓勵和支持。附圖附表建設投資估算表表 1 單位：萬元序號工程或費用名稱建筑工程費設備及工器具購置費安裝工程費其他費用合計比例(%)1固定資產投資費用12000　100064013640　工程費用12000　1000　13000　主要生產項目12000　1000　13000　　　12000　1000　13000　　固定資產其他費用　　　640640　建設管理費　　　120120　　調研咨詢費　　　6060　　工程監理費　　　130130　　地質勘探設計費　　　180180　　綠化費　　　150150　　2無形資產　　　50005000　土地使用權　　　50005000　　3其他資產費用　　　360360　開辦費　　　360360　　人員培訓費　　　4040　　其它開辦費　　　320320　　長期待攤費用　　　　　　　5建設投資合計12000　1000600019000　100　比例(%)　100　　項目總投資使用計劃與資金籌措表表 2 單位：萬元序號項目名稱合計123456781投資合計20000570076006000200　　　500建設投資19000570076005700　　　　　建設期利息　　　　　　　　　流動資金1000　　300200　　　5002資金籌措20000570076006000200　　　500項目資本金20000570076006000200　　　500用于建設投資19000570076005700　　　　　股本投資19000570076005700　　　　　用于流動資金1000　　300200　　　500股本投資800　　300　　　　500企業未來經營收益200　　　200　　　　債務資金　　　　　　　　　用于建設投資　　　　　　　　　用于建設期利息　　　　　　　　　用于流動資金　　　　　　　　　　流動資金借款　　　　　　　　　其他資金　　　　　　　　　固定資產折舊費估算表表 3 單位：萬元序號項目名稱折舊年限123456781固定資產合計　　954813640　　　　　原值合計　　　　1364013640136401364013640當期折舊費　　　　凈值合計　　　　2房屋建筑30　　　　　　　　原值　　　　折舊費　　　　凈值　　　　3機器設備10　　　　　　　　原值　　　　折舊費　　　　凈值　　　　無形資產和其他資產攤銷費估算表表 4 單位：萬元序號項目名稱攤銷年限123456781無形及其他資產合計　　37525360　　　　　原值合計　　　　53605360536053605360當期攤銷費　　　　572572572572572凈值合計　　　　478842163644307225002其他資產5　　　　　　　　原值　　　　360360360360360攤銷費　　　　7272727272凈值　　　　28821614472　3無形資產10