商貿(mào)住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-資料下載頁

　　

【正文】 變壓器按干式變壓器設(shè)計(jì)，設(shè)強(qiáng)制風(fēng)冷系統(tǒng)及溫度監(jiān)測及報(bào)警裝置，接線為D，Yn11，保護(hù)罩由廠家配套供貨，防護(hù)等級不低于IP20。高壓配電柜按ZSG10手車柜設(shè)計(jì)；直流屏、信號屏由供電部門設(shè)計(jì)。低壓配電柜按GCK型抽屜柜設(shè)計(jì)，落地式安裝。各層配電箱，除配電間、動力機(jī)房墻上明裝外，其它均為暗裝（剪力墻上除外）；安裝高度詳見系統(tǒng)圖。應(yīng)急照明箱箱體，應(yīng)有明顯標(biāo)志，并作防火處理。5；插座均為單相安全型插座。電纜橋架為槽式橋架，電纜橋架水平安裝時(shí)，垂直安裝時(shí)，支架間距不大于2米。橋架施工時(shí)，應(yīng)注意與其它專業(yè)的配合。敷設(shè)有消防負(fù)荷用電纜的橋架應(yīng)為防火封閉式。電纜橋架穿過防火分區(qū)、樓層時(shí)應(yīng)在安裝完畢后用防火材料封堵。各種燈具型號、規(guī)格及安裝高度詳見照明平面圖。水泵、排氣扇、空調(diào)機(jī)、新風(fēng)機(jī)、送排風(fēng)排煙風(fēng)機(jī)等各類風(fēng)機(jī)及設(shè)備電源出線口的具體設(shè)置，以設(shè)備專業(yè)圖紙為準(zhǔn)。七、電纜、導(dǎo)線的選型及敷設(shè)由變配電室配出的干線，除至冷凍機(jī)房部分采用插接母線配電外，其它部分采用YJV或VV電源。所有消防負(fù)荷配電線路及與消防有關(guān)的線路采用耐火電纜或?qū)Ь€。其它支線采用銅芯電纜或塑料線。由變配電室配出的干線，母線采用明敷設(shè)，其他干線采用橋架或穿鋼管保護(hù)敷設(shè)，防火封閉式金屬橋架內(nèi)敷設(shè)有消防負(fù)荷和一般負(fù)荷電纜以及雙電源供電的兩個(gè)回路時(shí)需加金屬隔板隔開，隔板位置根據(jù)橋架內(nèi)電纜具體情況確定；出橋架部分穿鋼管在吊頂內(nèi)明敷或沿墻和地面暗敷。施工時(shí)應(yīng)盡量避免交叉，管線型號、規(guī)格及敷設(shè)方式詳見施工圖。（注：電氣管線在現(xiàn)澆樓板內(nèi)敷設(shè)）。應(yīng)急照明及其他消防配電線路應(yīng)敷設(shè)在防火橋架內(nèi)或穿熱鍍鋅鋼管暗敷在樓板或墻內(nèi)，當(dāng)穿鋼管暗敷在不燃燒體結(jié)構(gòu)層內(nèi)時(shí)，保護(hù)層厚度不小于30mm。當(dāng)線路穿鋼管（金屬線槽）明敷時(shí)，應(yīng)采取防火保護(hù)措施。PE線必須用綠/黃導(dǎo)線或標(biāo)識。所有穿過建筑物伸縮縫、沉降縫、后澆帶的管線應(yīng)按國家、地方標(biāo)準(zhǔn)圖集中有關(guān)作法施工。平面圖中所有回路均按回路單獨(dú)穿管，不同支路不應(yīng)共管敷設(shè)。各回路NPE線均從箱內(nèi)引出。八、建筑物防雷接地及安全保護(hù)建筑物防雷：（1）、本工程防雷等級為三類，建筑的防雷裝置滿足防直擊雷、側(cè)擊雷，詳見住宅部分防雷設(shè)計(jì)。商業(yè)部分設(shè)有防雷電感應(yīng)及雷電波的侵入，并設(shè)置總等電位聯(lián)結(jié)。（2）將商場屋頂外圍圈梁內(nèi)兩根16以個(gè)鋼筋焊接，形成閉合回路，并且屋頂外圍住宅內(nèi)做引下線的柱筋與該閉合回路可靠焊接。三、相關(guān)規(guī)劃（一）該項(xiàng)目地塊規(guī)劃為住宅、商業(yè)用地，土地使用權(quán)面積15771平方米，總規(guī)劃用地面積21278平方米。（二）該項(xiàng)目規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：規(guī)劃總用地面積：21278㎡土地使用權(quán)面積：15771㎡規(guī)劃總建筑面積：66650㎡其中：商業(yè)面積 42760㎡ 住宅面積 23890㎡容積率：%綠化率：15%建筑密度：%總住戶：256戶規(guī)劃總?cè)丝冢?00人機(jī)動車停車位：320個(gè) 其中：地上 240個(gè) 地下 80個(gè)（四）該項(xiàng)目建設(shè)用地的相關(guān)規(guī)劃有以下有利條件：地理位置適宜，符合城鎮(zhèn)規(guī)劃要求；周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好，無噪音污染；可規(guī)劃面積充足，場地地形、地質(zhì)等條件能滿足設(shè)計(jì)及建設(shè)要求；擬建項(xiàng)目所需給排水、電力、電信道路等基礎(chǔ)公用設(shè)施均配套齊全，周邊配套公建較好。第五章 資源利用和能源耗用分析一、土地資源利用 土地是一種稀缺資源，在房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)合理開發(fā)利用土地資源。本項(xiàng)目利用老城區(qū)原果品公司閑置土地，按照城鎮(zhèn)土地規(guī)劃使用要求，開發(fā)建設(shè)桃園大潤發(fā)項(xiàng)目。二、能源耗用分析 （一）自來水本項(xiàng)目居民總戶數(shù) 256戶，每戶人數(shù)按4人考慮，用水量標(biāo)準(zhǔn)按190升/人日，商業(yè)人數(shù)約2000人。用水量標(biāo)準(zhǔn)按50升/人日，最高日用水量為100立方米/日。考慮10%未預(yù)見用水量。 （二）電氣 該樓住宅建筑面積23890平方米，總戶數(shù)256戶，電力負(fù)荷按8kw/戶計(jì)，住宅用電負(fù)荷為819kw，商業(yè)建筑面積42760平方米，電力負(fù)荷按1800kw計(jì)，消防、物業(yè)等附屬設(shè)施按450kw計(jì)，用電負(fù)荷合計(jì)3069kw。（三）節(jié)能 絕大部分能源是不可再生能源。我國是人口大國，是能源稀缺國家。在桃園大潤發(fā)廣場商貿(mào)住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及建設(shè)過程中，盡可能地采用先進(jìn)技術(shù)設(shè)備，先進(jìn)技術(shù)工藝、環(huán)保節(jié)能原材料，提高能源利用率，采用有效節(jié)能設(shè)備和措施，采用節(jié)水、節(jié)電工藝和設(shè)備，提高水、電利用率，并設(shè)置水回收裝置。采取防漏、防滲措施，力求能源利用率最大化，追求項(xiàng)目與環(huán)境、國情、社會的和諧統(tǒng)一。第六章 生態(tài)環(huán)境影響分析 桃園大潤發(fā)廣場項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量良好，場地附近地下水及地表水水質(zhì)較好。一、污染源 本項(xiàng)目使用期主要污染源為生活及洗浴污水、生活垃圾。施工期間主要污染因素為施工垃圾、施工揚(yáng)塵和施工噪聲。二、防治措施（一）生活及洗浴用水 生活及洗浴污水通過污水管道排至市區(qū)污水管網(wǎng)。（二）生活垃圾 生活垃圾實(shí)行生活垃圾袋處理后，由物業(yè)管理公司組織專人收集外運(yùn)。（三）施工垃圾、施工揚(yáng)塵和施工噪聲加強(qiáng)施工期的各項(xiàng)管理，及時(shí)清運(yùn)施工垃圾，做到文明施工，夜間施工嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)保管理部門的有關(guān)規(guī)定。三、施工安全 實(shí)施項(xiàng)目法人責(zé)任制和責(zé)任追究制，由項(xiàng)目法人代表人對建設(shè)的全過程和工程質(zhì)量負(fù)總責(zé)。按照國家規(guī)定的各類安全標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范組織施工，與各施工單位簽訂安全施工合同，確保施工安全。對可能發(fā)生的溺水、觸電、火災(zāi)等事故應(yīng)加強(qiáng)防范措施。施工現(xiàn)場嚴(yán)格進(jìn)行圍檔。所有電氣設(shè)備的安全性能不得低于國家有關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)的要求。所購貨物證件齊全。對工程技術(shù)人員進(jìn)行安全教育，確保按照規(guī)章制度作業(yè)。對施工現(xiàn)場的道路、電氣線路、材料堆放等的平面布置，要符合安全、衛(wèi)生要求。腳手架、井字架和安全網(wǎng)要指定專人維護(hù)保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)有變形、傾斜、搖晃等情況要及時(shí)加固，必要的及進(jìn)更換。施工用的各種機(jī)電設(shè)備的安全裝置和起重設(shè)備的限位裝置要安全有效，經(jīng)常檢查和維修保養(yǎng)。各種坑井、變壓器周圍要指定專人設(shè)置圍檔和安全標(biāo)志，夜間要設(shè)紅燈示警。項(xiàng)目投入使用后，因?yàn)槭侨丝诿芗瘏^(qū)，易患各種傳染性疾病，應(yīng)按照《中華人民共和國傳染病防治法》及其他相關(guān)條例的要求，制定相應(yīng)的衛(wèi)生管理辦法，健全衛(wèi)生檢疫防疫制度，對重要場所采取合理有效的消毒衛(wèi)生措施，防止傳染性疾病蔓延。對職工食堂嚴(yán)格加強(qiáng)管理，防止食物中毒。對炊事、采購人員加強(qiáng)教育，提高從業(yè)人員的工作責(zé)任心。對伙房、儲藏室等重要部位領(lǐng)導(dǎo)要定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，餐具定期消毒，用高標(biāo)準(zhǔn)的衛(wèi)生條件，保障施工人員生命安全。綜上所述，規(guī)劃設(shè)計(jì)注重生態(tài)綠化效果，項(xiàng)目使用期公用配套設(shè)施齊全，管理機(jī)構(gòu)健全，施工期采取有效措施，對周圍環(huán)境影響降到最小。因此，桃園大潤發(fā)廣場商貿(mào)住宅項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境良好。第七章 經(jīng)濟(jì)和社會效益分析一、 經(jīng)濟(jì)效益分析，總建筑面積66650平方米。項(xiàng)目建設(shè)期為2年，銷售期為3年，在建設(shè)期內(nèi)建筑和銷售同步進(jìn)行，建設(shè)完成后預(yù)計(jì)1年全部出售完。二、盈利能力分析 根據(jù)建設(shè)成本分析和市場分析，按較保守的估測， 確定住房銷售按4000元/平方米估算，商業(yè)按7000元/平方米估算，加上大潤發(fā)第一年租金約440萬元。銷售稅金及附加根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定，該項(xiàng)目建成后，成為XX市重點(diǎn)納稅單位。盈利能力分析 。三、從區(qū)域社會層次上分析 該項(xiàng)目建成后，將向社會提供各種戶型住宅面積20554平方米，大小戶型商業(yè)面積42760平方米。該項(xiàng)目的建設(shè)有利于豐富入住業(yè)主及周邊居民的精神和物質(zhì)生活，還有利于增加地區(qū)就業(yè)人口，繁榮地區(qū)商貿(mào)服務(wù)和促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等收益。這里臨近學(xué)校、醫(yī)院、公園、商業(yè)街，城市功能設(shè)施配套比較齊全，非常符合城市建設(shè)的發(fā)展趨勢。通過考察我們發(fā)現(xiàn)，XX的三產(chǎn)水平滯后于飛速發(fā)展的國民經(jīng)濟(jì)。商業(yè)格局比較零亂，檔次不高，需要通過改造來優(yōu)化商業(yè)結(jié)構(gòu)，提升設(shè)施檔次。在建設(shè)高檔高層住宅小區(qū)的同時(shí)，打造三產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的匯聚區(qū)，最終建成城市的繁華區(qū)，從而完成“打造城市品牌”的項(xiàng)目構(gòu)想。現(xiàn)在我們已經(jīng)與臺灣康成國際投資有限公司簽訂投資XX桃園大潤發(fā)的合同書，各項(xiàng)具體招商、建設(shè)工作正在進(jìn)行中。該項(xiàng)目建成后，功能清晰，交通便利，配套完善，管理精良，形成一個(gè)融商業(yè)、辦公、居住、餐飲、娛樂為一體的多功能、多業(yè)態(tài)的大型建筑綜合體，推動XX的城市文明和經(jīng)濟(jì)繁榮，提升城市建設(shè)和城市建筑文化的品位。四、社會效益分析本項(xiàng)目的社會效果分析的目的是判斷項(xiàng)目的社會可行性，評價(jià)工程項(xiàng)目的投資建設(shè)和運(yùn)營活動對社會發(fā)展目標(biāo)所做出的貢獻(xiàn)。作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，桃園大潤發(fā)廣場對社會發(fā)展目標(biāo)所做出的貢獻(xiàn)主要體現(xiàn)在：滿足業(yè)主的住房需求，活躍XX商業(yè)經(jīng)濟(jì)，增進(jìn)人們身心健康，提高XX城市建設(shè)品位。因此，定性分析在社會評價(jià)中占有重要地位。該項(xiàng)目完成后，可容納大型商業(yè)3家，可提供3000人的就業(yè)機(jī)會。為政府解決下崗職工的就業(yè)問題，為社會創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會，同時(shí)拉動第三產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。通過本項(xiàng)目所涉及到的利益相關(guān)者進(jìn)行分析后，我們認(rèn)為：隨著人們生活水平的不斷提高，消費(fèi)者購房需求不斷增加，項(xiàng)目建設(shè)單位努力打造精品工程，為滿足大眾對居住和商業(yè)的需求，開發(fā)出功能完善、設(shè)施齊全的精品住宅。另外，項(xiàng)目施工過程中，項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)考慮對周邊環(huán)境影響尤其是對實(shí)驗(yàn)中學(xué)的影響，嚴(yán)格按照國家環(huán)境保護(hù)的有關(guān)規(guī)定，杜絕野蠻施工給大家工作和生活帶來的不利影響。因此，從區(qū)域社會層面上講，項(xiàng)目的社會可適性得到了保證。從國內(nèi)外大環(huán)境看，隨著中國加入世貿(mào)組織，北京申奧的成功，中國的國際地們不斷提高，中國商業(yè)地產(chǎn)將會形成一個(gè)更加開放、多元、競爭的市場環(huán)境。在商業(yè)發(fā)展國際化趨勢的沖擊下，將會有更多的國際知名品牌企業(yè)選擇中國。隨著市民人均GDP的繼續(xù)增長和社會保障功能的逐步健全，市民的消費(fèi)能力將持續(xù)增強(qiáng)。人們購房追求舒適、增值，購物追求方便、快捷。桃園大潤發(fā)廣場能夠最限度地滿足人們?nèi)找嬖鲩L的這些需求。綜上所述，該項(xiàng)目符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求，項(xiàng)目建設(shè)單位通過建設(shè)創(chuàng)造理想的居住環(huán)境，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的居住需求，在經(jīng)濟(jì)效益和社會效益兩方面對促進(jìn)XX城市建設(shè)和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展都具有十分重要的意義。附表1 項(xiàng)目投資估算表 單位：萬元序號項(xiàng)目總投資估算說明建設(shè)投資1土地費(fèi)用包括半道、綠化帶2前期開發(fā)費(fèi)用勘察、設(shè)計(jì)、圖紙審查等3基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)城市設(shè)施大配套費(fèi)供熱配套費(fèi)自來水配套費(fèi)燃?xì)獍惭b費(fèi)供電工程費(fèi)區(qū)內(nèi)配套費(fèi)524建筑安裝費(fèi)用5管理費(fèi)用6財(cái)務(wù)費(fèi)用8107銷售費(fèi)用208工程其他費(fèi)用監(jiān)督費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)勞保基金價(jià)格調(diào)節(jié)基金房地產(chǎn)開發(fā)管理費(fèi)9其他不可預(yù)見費(fèi)52附表2 損益表 單位：萬元 序號項(xiàng)目合計(jì)第一年第二年第三年1經(jīng)營收入銷售收入出租收入44000440自營收入00002經(jīng)營成本0商品房經(jīng)營成本0出租房經(jīng)營成本00003運(yùn)營費(fèi)用00004修理費(fèi)用00005經(jīng)營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額8所得稅9稅后利潤投資利潤率：%投資利稅率：%58