舊城改造還建房項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 ，建設投資估算的內容包括：（1）征用商住建設用地20畝；（2）拆除****及新征用的原****處舊建筑共35300平方米（其中，拆除居民舊房17700平方米，拆除公產房17600平方米）；（3）于****原****㎡。其中：還建居住面積21450㎡（在****原****處對拆遷戶按原建拆遷面積1:，還建安置100戶；在城南新區對拆遷戶按原拆遷面積1:，還建安置150戶），配套商服物業面積8580㎡。（4）建設拆遷還建房小區道路、綠化等室外工程；（5）建設拆遷還建房小區室外供電、給排水、消防、弱電及智能化系統等其他工程。《湖北省建筑工程消耗量定額及統一基價表》、《湖北省裝飾裝修工程消耗量定額及統一基價表》、《湖北省建筑安裝工程費用定額》、材料價格及調差、管理費用、稅金等有關規定，分單位工程進行概算， 、綠化等室外工程投資，參照當地近期完工的規模相近的住宅區投資，按單位面積造價指標估算。、給排水、消防、弱電及智能化系統等其他工程投資，參照當地近期完工的規模相近的住宅區投資，按單位面積造價指標估算。,其中：A、征用商住建設用地共計20畝，征地協議補償費2500萬元。B、拆除****及新征用的原****處舊建筑共35300平方米，每平方米拆除費為35元。C、㎡，其中建筑占地面積為4290㎡，綠化面積 ㎡，㎡；㎡。(詳見下表)工程名稱建筑面積概算價值（萬元）平方米單價（元/㎡）備注（㎡）建筑安裝合計13樓8, 1, 建安單方造價46樓8, 1, 78樓6, 1, 910樓6, 1, 配套工程道路 　 　給排水　　 　　電力電信　綠化小品 　 　建筑面積30, 2, 3, 1, 配套工程分攤單方造價（房屋）D、。(詳見下表)序號費用名稱說明及計算式金額（萬元）備注1單位管理費（一）*1%2項目建議書根據項目實際情況與國家有關規定取定3項目可行性研究報告根據項目實際情況與國家有關規定取定104設計費按工程造價的1%計算5勘測費建安工程費*%6施工圖預算編制費設計費*10%7竣工圖編制費設計費*8%8監理費（一）*1%9工程保險費建安工程費*%10招標代理及招標管理費建安工程費*1%11施工圖審查咨詢費412質量監督費（一）*%13環境評價費6合計E、。預備費按工程費用及其他費用之和的3%計算。F；本項目借款5000萬元，%估算。綜上所述，建設投資構成如下表：序號項目名稱計算說明金額（萬元）備注1第一部分、房屋拆除費用　 第一年投入2第二部分、還建房用地拆遷補償費用　2, 第一年投入3第三部分、工程費用　3, 第二年投入4第四部分、工程建設其他費用　 第二年投入5第一部分+第二部分+第三部分+第四部分　6, 　6預備費6=5*3% 基本預備費率為3%7建設投資合計7=5+66, 　8建設期利息　 　9項目總投資　6, 　本項目擬借貸資金5000萬元。根據項目實施進度安排，分年用款詳見資金籌措計劃表。第十二章 財務評價**縣****舊城改造還建房項目為對**縣****老城區進行拆遷改造，征用商住建設用地20畝并新建拆遷安置房還建給原老城區居民，對****拆遷后規劃整理好的地塊進行出讓。：根據待儲備地的規劃和委托方提供的相關數據，本項目拆遷還建后，共35畝地可用于土地招拍掛后出讓，計劃于項目期第7年進行土地招拍掛，預計對該地塊的招拍掛出讓價230萬元/畝，項目土地招拍掛收入為8,。本項目還建房12樓作為配套商服務物業進行銷售，面積計8580㎡，根據**縣的水平，本項目預計平均單價為11,000元/㎡，于項目期第36年分四期進行銷售，項目配套商服物業銷售收入9,。本項目累計的銷售收入為17,。該項目營業稅稅率5%，城建稅、教育費附加分別為應納營業稅總額的5%、3%，以及項目商服配套物業銷售土地增值稅等，項目計算期內，營業稅金及附加總額為3,。詳見附表44444。本項目成本費用主要為土地出讓金、建設成本攤銷、銷售費用以及財務費用。根據**縣出讓金繳納標準，按土地出讓收入的25%繳納出讓金，項目計算期內，累計繳納出讓金2,。對于還建房的建設成本在對應土地出讓收入和配套商業銷售時進行攤銷，攤銷比例按相應的銷售面積比例結轉。本項目銷售費用按銷售收入的3%計取，管理費用按銷售收入的5%計取，銷售費用和管理費用合計為1,。財務費用根據企業的借款以及還款情況確定。%計算。財務現金流量表見附表1，根據該表計算以下財務評價指標：所得稅前財務內部收益率（FIRR）%，財務凈現值（Ic=8%）為1,；所得稅后財務內部收益率（FIRR）%，財務凈現值（Ic=8%）。財務內部收益率均大于行業基準收益率，財務凈現值均大于零，該項目在財務上是可行的。（含建設期2年），小于行業基準投資回收期，這表明投資能按時收回。該項目建設投資借款償還期為7年（從借款年算起），從第3年開始還款，詳見附表7。第十三章 不確定性分析本項目的財務敏感性分析，主要分析銷售收入、建設投資、經營成本等單因素變動時，對項目所得稅后財務內部收益率、累計財務凈現值和靜態投資回收期的影響程度。敏感性指標的計算結果見表141。序號項目基本方案銷售收入經營成本資金投入5%5%5%5%5%5%1財務凈現值（萬元）（稅前）2財務凈現值（萬元）（稅后）3財務內部收益（稅前）%%%%%%%4財務內部收益（稅后）%%%%%%%5投資回收期(年)（稅后）從表141中可以看出，土地出讓收入及建設投資因素變動對項目的財務評價指標影響較大，而經營成本因素變動對項目財務評價指標的影響較小，說明土地出讓收入和建設投資是影響項目財務效益的主要因素。因此加強土地拍賣的宣傳廣告工作，吸引人氣。在確保建設工程質量的確前提下努力降低工程投資，是本項目取得較好收益的關鍵，應引起項目投資方足夠的重視。該項目主要存在著經營風險、市場風險以及政策風險等。，將給公司帶來經營上的風險。同時近年出現的大量開工和積壓以及激烈競爭的市場，將直接降低項目利潤回報率并減少項目利潤。此外，如各項目的前期工程管理、施工管理、土地招拍掛管理等環節上出現問題，都會給整個投資帶來一定的損失。、立項批復、規劃設計、市場定位、開工建設、竣工驗收之間較長周期的特點，將給企業產生較大資金壓力，從而帶來潛在的經營風險。：盡管土地市場潛在需求很大，但能真正滿足需求的土地卻顯示供給不足，市場供需結構有所失衡，造成需求者持幣待購心理。，如消費政策、信貸政策、利率政策、稅收政策等都影響本項目的順利完成。，國家政策的調整對土地招拍掛市場取向具有一定影響，并產生一定的不確定性。控制各個環節的質量和成本，加快銷售速度及資金回籠，降低開發成本以減少經營風險。提高住宅科技含量和環保、節能概念，在住宅規劃設計中采用經濟可行的各項科技手段，保證的住宅更具有舒適性、耐久性、安全性、經濟性、環保性，使住宅更符合未來的需要。 公司應對項目進行充分調研和可行性論證，保證項目決策和市場定位的正確性和準確性。公司應加強與各個專業公司的合作，充分借用他們成熟的經驗和網絡，推動業務和市場的拓展。由于項目建設的投資周期相對較長，公司應在認真分析市場變換的同時，把握開發節奏，縮短建設周期，根據市場和政策的變換進行適當的調整。加強與政府有關部門的信息溝通，及時研究重要政策對市場的影響，以降低政策風險。并采取審慎的財務策略，降低金融政策風險。第十四章 結論與建議本次對**縣拆遷改造后，一方面拓展了城市規模，改變了舊城面貌，城市道路建設、基礎設施得到了極大完善，改善了居住條件，實現了與新老城區的和諧發展與連接，另一方面使舊城從城市功能、布局、產業結構上進行調整，強調中心區的綜合功能，通過陽光拆遷、和諧拆遷，滿足城市可持續發展的要求，真正做到社會效益、環境效益和經濟效益的統一，在既改善了**縣投資環境，又將更有利于吸引商家投資以及大量社會資金參與城市建設，從而促進了當地和諧社會的發展。項目建成后，社會效益顯著。項目建設區基礎設施配套齊全，減輕了拆遷區域下崗職工和低保戶的生活壓力，一定程度上提升了下崗職工和低保戶的生活質量，加快了**縣居民脫貧致富的步伐，促進了社會主義新農村的建設。同時，項目建設完成后起到了加大生產環境建設和水土流失的治理力度，促進了的可持續發展，也緩和了項目區域的人地矛盾，提高了項目區域土地的承載力，是建設兩型社會的重要舉措。，%、上述指標表明，本項目有較好的效益，在經濟上是可行的。，建議在土地出讓招拍掛工作中加大宣傳力度，爭取土地以合理的價格早日成交。，是本項目建設順利實施的關鍵，建議項目建設單位合理調度資金，以確保本項目順利實施。