廉租住房項目實施方案設計-資料下載頁

　　

【正文】 ，在雨季施工應做好防電、防雷、防坍塌和防強風的工作。冬季施工應做防風、防火、防滑、防煤氣中毒等工作。各建筑及通道應設有方便殘疾人的設施，并符合（方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設計規范）的有關規定。建筑內容的電線設施應隱蔽或外部設有安全防護措施。樓梯應采用防滑條，并設直通室外的安全門。三、消防編制依據1）《建筑工程消防監督審核管理規定》；2）《建筑設計防火規范》；3）《建筑滅火器配置設計規范》（GB5016692）；4）《民用建筑熱工與空氣調節節能設計標準》（GB5018993）；5）《火災自動報警系統設計規范》；6）消防設計審核意見書等。消防措施本項目屬多層建筑，在自然災害、內部設備系統發生故障、人為火災成因等難以抗拒和防范的情況下，一旦發生火災，將直接威脅人的生命財產安全。故本項目將立足于自救，在防火設計及技術措施上應采取以下措施：（1）建筑施工企業應立足于以防為主，防火與滅火相結合，合理設置消防體，并建立消防責任制，明確防火責任。（2）各種建筑物及附屬物耐火等級應符合《建筑設計防火規范》規定。均按規范的最低耐火等級和防火間距進行防火設計，并配備完善的滅火系統。（3）小區內設環通消防車道。每幢住宅前設消防登高場地。無自然通風的住宅消防前室與防煙樓梯間均設正壓送風系統。直接開向前室的戶門均為乙級防火門。（4）小區內設地面式三出口消栓，水源直接接自市政管網。住宅室內設消火栓系統。住宅公共部位設置手提式干粉滅火器。住宅公共部位設應急照明及疏散指示標志和出口指示照明。第九章 節 能一、必要性能源和水資源是社會生產發展的基礎，節約能源和水資源是我國長期的戰略任務。現在我國能源和水資源利用率很低，消耗指標很高，節約能源和水資源不僅極其必要，而且潛力很大。它是提高經濟效益的一個重要方面，也是我國能源政策的重要組成部分。因此，本項目建設采用新設計、新技術、新設備、新材料以達到最少的能源和水資源消耗。二、節能措施積極貫徹《民用建筑節能管理規定》，各單項建筑能耗嚴格按照《河南省民用建筑節能設計標準實施細則》中規定執行，施工單位應按照節能設計進行施工。采用合理的配電方式，電氣設備選用節能型產品，照明設計推廣綠色照明工程產品，選用高效節能燈具，按規范要求設置室內照明燈具數量，以節約電力資源。給排水系統采用新型材料和節能設備，并合理設計控制系統工程，以達到節能的目的。建筑物土建結構設計采用先進合理的設計方案，推廣新技術和新材料以節省建筑費用，節省土建施工時間，減少工作量。在建筑設計中，適當降低層高，以節約空氣調節所耗用的能量。樓房屋面設隔熱層，其圍護結構也考慮保溫。建設設計中盡可能的利用可持續發展能源，如室外路燈、洗浴系統盡可能采用太陽能，雨水應回利用等。住宅公共部分照明均采用高光效、高功率因素光源及燈具；住宅公共部位照明采用節能自熄開關。三、節水措施公共設施應采用節水型設備和器具。如采用感應式閥門、6升以下的衛生潔具、沖水采用自閉式沖水閥等，降低水資源的無效消耗，達到節約用水。供水系統采取防滲、防漏措施。如供水管網、衛生潔具等配件要符合標準，提高耐用度，防止漏水，以達到應有的節水功效。第十章 項目招投標一、招標原則為節約投資，保證工程質量，縮短工程建設期，防范和避免工程建設中的違規行為，規范招標、投標活動，保護國家利益。社會公共利益和招標投標活動當事人的合法權益，按照《中華人民共和國招標投標法》，編制了本項目的招投標方案。在招標過程中要遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則，并應當介紹依法實施的監督。二、招標范圍和方式本項目招標的范圍包括廉租住房項目主體工程及配套基礎設施的勘察、設計、監理和施工企業選擇招標，面向社會全部進行公開招標。鑒于本項目法人單位目前尚不具備自行招標所需具備的編制招標文件和組織評標的能力，該項目的招標活動委托給依法設立、從事招標代理業務并提供相關服務的招標代理機構。三、招投標程序（一）本項目質量要求高，根據建設項目規模和建設要求，在招投標過程中必須遵守如下程序：項目經上級部門批復同意后,項目承辦單位在指定媒體上發布招標公告。在招標文件開始發出之日起30日內，具有承擔投標項目能力的法人或者其他組織都可以投標。投標人少于3個時，應當重新進行招標。投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出響應。建筑施工的招標，招標文件的內容還包括擬派出的項目負責人與主要技術人員的簡歷、業績和擬用以完成招標項目的機械設備。評標按照《中華人民共和國招投標管理法》的規定和程序進行。具體程序如下：（1）本項目按照國家有關規定先履行項目審批手續，取得批準后委托招標代理機構進行招標。（2）招標人向三個以上具備承擔招標項目的能力，資信良好的特定的法人或者其他組織發出招標邀請書。（3）本項目的招標書應當包括招標項目的技術要求、對投標人資格審查的標準，投標報價要求和評標標準等所有實質性要求和條件以及擬簽定合同的主要條款。A 勘察設計招標勘察設計是整個項目的前期基礎性工作。對項目的設計進行招標時，招標人的資質要求為甲級。B 施工監理招標施工監理對工程的質量起著關鍵的作用。在進行施工監理招標時。投標人的資質要求為甲級。C 施工企業選擇招標依據工程的需要，采用總承包方式，選擇施工企業。本工程要求資質為一級上，招標投標人。D 設備與主要材料采購招標依據項目的需要，選擇設備生產廠家，投標人的設備技術水平應符合本項目設計要求，質優價廉且有可靠的售后服務。（二）投標（1）本項目投標人應當具備承擔招標項目的能力，并應按照招標文件的要求編制投標文件。投標文件的內容應當包括擬派出的項目負責人與主要技術人員的簡歷、業績和擬用于完成招標項目的機械設備等。（2）投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件送達投標地點。投標人少于三個的，招標人應當依照本辦法重新招標。（3）招標人擬在中標后將中標項目的部分非主體、非關鍵性工作進行分包的，應當在招標文件中載明。（4）招標人不得相互串通投標報價，不得排擠其他投標的公平競爭，不得損害招標人或其它投標人的合法權益。（5）招標人不得以低于成本的報價投標，也不得以他人名義投標或者以其它方式弄虛作假、騙取中標。（三）開標、評標和中標（1）開標委托招標代理單位主持，在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間，招標文件中預先確定的地點，邀請所有投標人參加。（2）評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會由五人以上單數組成，其中技術、經濟等方面的專家不得少于成員總數的三分之二。專家應當從事相關領域工作滿八年并具有高級職稱或具有同等專業水平。（3）評標委員會成員應當客觀、公正地履行職務，遵守職業道德，對提出的評審意見承擔個人責任。（4）中標人確定后，招標人應向其發出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標投標人。自中標通知發出三十日內，招標人和中標人應按招標文件和投標文件訂立書面合同。第十一章 管理機構及勞動定員一、組織機構本小區項目建設和運營過程中，應采用市場化的運作方式對整個項目進行經營管理。在組建統一高效籌備機構的基礎上，設立專門的管理機構，實行項目法人負責制，機構按照統一領導、分層管理、人員精簡的原則設置。在總經理領導下，設辦公室、財務室、工程部、銷售部等部門。二、勞動定員根據項目組織機構設置，建設期公司需要管理及技術人員10人，定員編制詳見定員一覽表勞動定員表單 位：人序號 部門 管理及技術人員 備注1 辦公室 2 2 財務部 2 3 工程部 3 4 銷售部 3 合計 10 項目實施時，可根據項目具體情況做調整。（一）工程部參與工程招標，負責施工隊伍的考察；參與設計單位的討論，召集主持圖紙會審，設計圖紙的技術交底；參與辦理工程開工前的報建、設計審批、開工許可等手續，負責工程的“三通一平”工作；根據設計圖紙、現行施工驗收規范及操作規程要求，做好隱蔽驗收、技術復核、質量監督工作，掌握工程進度，促使工程優質、按期完成；協調工作設計、施工、工程監理、質量監督等單位的關系；收集好工程資料，嚴格設計變更，現場簽證程序，準確掌握施工工程量完成情況；組織工程竣工驗收，監督施工單位竣工資料整理和竣工圖繪制，參與工程總結，配合工程決算的審定工作。（二）辦公室安排籌建處會務、文書、接待來訪及對外聯系工作；落實籌建處會議決議，協調各方面工作關系，共同完成籌建處各項工作；健全和完善籌建處各項規章制度并認真貫徹執行；籌建處工作計劃、總結、請示、報告、決議等材料的起草、上報；基建文件、資料的收集、整理、歸檔工作；籌建處固定資產、辦公用品、文書檔案的使用管理工作；遵守保密規定，對涉及單位機密的資料，要做好保密工作。（三）財務部認真貫徹執行國家的財經方針、政策和法規制度和籌建處財務管理規定，掌握各項工程費用開支標準，嚴格控制開支范圍。對基建各項目合同認真審核，根據合同，審核開支和辦理報銷，并及時進行工程款項的結算；掌握各項資金來源渠道、用途和結存情況，分清資金性質，正確核算各項費用的歸屬；對發生的各項經濟業務，必須取得或填制原始憑證，根據審核無誤的原始憑證填制記賬憑證，憑證字跡要清晰、工整、不得潦草、涂改；負責編制基建會計有關報表，保證其準確性、及時性；不定期與工程部核對用款計劃以及資金使用情況；及時將基建有關會計檔案裝訂整理后歸檔保管。三、人員培訓積極培養專業人才，實現管理手段現代化，堅持先培訓后上崗的原則，建立起一支素質優良、管理和服務水準較高、有良好敬業精神的職工隊伍。對員工上崗前要進行培訓，加強職業技能、勞動安全等方面教育，特別是對工程技術人員、銷售人員要進行針對性的業務技能培訓，部分崗位須持證上崗，以保證各項工作順利實施。四、物業管理廉租住房項目可采取招標方式選擇物業服務企業實施前期物業服務，也可以在社區居委會等機構的指導下有居民自我管理，提供符合居住居民基本生活需要的物業服務。小區物業管理師自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束的經營實體，其經營管理目標應是實現社會效益、經濟效益、環境效益三大效益的統一。本項目建成后，物業管理可分兩個層次：一是硬件管理，二是軟件管理。所謂硬件管理指對本小區內樓盤、水電、停車場、通訊等物業本身及其配套設備和設施進行看護和維修。所謂軟件管理指對本小區環境和社會功能的管理，包括園林、綠地、清潔衛生、保安系統、公共秩序、社會形象、物業變化及各配套服務等。物業管理在服務與經營方面，可歸納為以下幾點：為業主及用戶提供有效而又經濟的服務，使居民生活在一種舒適、寧靜、快樂、健康的環境中。對業主的物業財產進行妥善的管理與維護，使其始終保持良好的狀態，保證物業價值、使用價值的實現與增長。積極開展各種物業經營與有償服務活動，一方面解決經費問題，使物業經營管理服務內容得到保障；另一方面也為物業公司的生存、發展提供條件，實現住房消費的良性循環。要根據牧業管理的內在要求，制訂出經營管理方針，提高物業管理水平，服務業主，發展自我。物業公司必須擺正主人與管家的關系，以服務為宗旨，以經營為手段，以效益為目的，依靠過硬的管理服務質量得發展；物業公司應重視基礎管理工作，理順經營管理體制，為避免監管脫勾，應提前介入，在建筑施工前期應與開發商共同探討日后物業管理細則，使物業在建造中更加合理、經濟、有效。第十二章 項目組織與實施進度一、基本要求為保證本項目的順利建設與運營，規避風險和降低成本，項目的前期籌備及建設需要有準確定位、科學規劃、周密組織和認真實施，確保工程施工有序進行，以節省投資，加快進度，爭取早開工、早建成、早見效益。二、項目開發管理本項目施工量和投資量較大，因此在施工建設時，必須采取整體規劃，分項施工的方針。在管理制度上制定籌建工作條例，實行崗位責任制，對工程質量、實施進度、合同、資金、施工現場等進行管理協調和成本控制。在建設時做好預售工作。在項目的開發建設中要注意管理工作中的以下問題：質量管理根據工作的特點，本項目應從建筑材料、設備安裝以及施工質量等方面加強質量控制，堅持質量高標準，質量控制規范化，建立和健全質量保證體系，使質量管理工作制度化。要聘請監理機構，督促總包及分包設專職質量部、質量科及質檢員，形成質檢網絡。建立分包自檢、總包復檢、施工監理跟蹤檢驗的制度、隱蔽工程驗收制度和質量一票否決制度。要牢牢把住材料、設備選用關和開箱檢驗關，要將主要材料、設備的產地、品牌、性能列成表格，納入合同，對有疑問的材料還要做理化、力學試驗，嚴把質量關。進度管理針對工程特點要求承包商合理安排建設進度，根據工程前膈邏輯順序組織工序交叉和立體交叉施工，以提高效率，控制工程總進度計劃，設計實驗與施工要交叉進行，上部結構與地下工程要交叉施工，多工種要交叉作業。立體交叉施工，以確保工程有序進行。合同管理合同管理貫穿于合同談判簽訂、履行、合同期滿直至歸檔全過程。本工程要體現合同公平、程序公開、公平競爭和機會均等性。每個合同都有專人管理，使得每個分項工程都處于有效的控制之下，以確保整個工程的順利完成。資金籌措與管理本項目在建設過程中要及時支付工程款，防止承包商以此為由拖延工期，對項目資金實行分階段驗收報賬管理，對不達進度、不合質量標準的工程堅決不予驗收和拔付資金。現場管理工程建設期間，將會有幾支隊伍共同施工，形成聯合作戰的格局。要確保施工現場有條不紊、文明施工、要以系統、合理、可行性原則，加強現場管理，組織科學文明施工。根據不同施工階段制定不同的總平面圖，以