物業服務方案[002]-資料下載頁

　　

【正文】 本體和公用設施維修養護的目標是：保證房屋的使用功能和安全，維護房屋外觀完好，延長房屋使用壽命，充分發揮房屋的使用價值，實現物業的保值增值，房屋及配套設施完好率99%以上，房屋零修、急修及時率為100%，中大修工程質量合格率為100%，重大維修工程回訪率為100%。（三）房屋本體及公用設施維修養護計劃對房屋本體及公用設施的維修養護管理，我們堅持以預防為主的計劃性維修保養和應急性的修繕養護相結合的原則，編制科學性和操作性強的修繕養護計劃。根據建設部第80號《房屋建筑工程質量保修辦法》有關規定，在正常使用情況下，新建房屋工程的保修期限為：216。 地基基礎和主體結構工程：設計文件規定的該工程的合理使用年；216。 屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間、外墻面的防滲漏年限：5年；216。 房屋裝飾工程：2年。在保修期內，房屋建筑的主體結構、防水工程和裝飾工程出現的質量問題，由施工單位負責整改，物業服務中心配合建設單位進行檢查和監督落實，處理結果以書面形式上報建設單位。非正常使用因素和保修期后出現的一般性房屋損壞，物業服務中心負責維修養護，大、中修或更新改造由物業服務中心制訂修繕計劃，報建設單位（成立業主委員會后，報業主委員會）批準后動用維修資金進行修繕。六 房屋裝飾裝修管理 房屋裝飾裝修管理是物業管理中一項重要的工作，依法作好裝飾裝修中的告知、制止、報告義務，引導業主和裝修公司規范、有序、文明施工是保證房屋居住和使用安全、維護廣大業主正常生活秩序和公共利益的有效保障。為此，我們制定了詳細的裝飾裝修管理細則，以達到維護小區環境優美、生活舒適、健康和諧的目的。（一）裝飾裝修范圍 業主（或物業使用人）應嚴格遵守建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》和《房屋裝飾裝修須知》要求，并向物業公司物業服務中心或房地產行政管理局備案，在備案通過的范圍進行裝飾裝修。（二）裝飾裝修管理流程和相關制度七、工程部崗位職責（一）工程部組織架構（待定）（二）崗位主要工作職責第七章 環境管理一、 環境管理組織架構環 潔 主 管員工 人綠化技工二、 崗位設置、負責區域及班次安排 保潔共設置 人，主管1人，采取輪休制。 人負責樓道內的公共部分清潔及垃圾清運，達到樓道臺階每天至少1次，1樓設施1天1遍，欄桿扶手及其他設施至少每周1次，垃圾每日收1次。保潔員負責小區外圍、商業清潔、物業辦公區、客戶服務中心及周邊庭院，達到道路干凈、無雜物、每天至少2遍清掃，設備設施每周覆蓋2次清潔，水景重點保潔。車場員工負責停車場清潔、隨時清掃地面雜質，達到無雜物，每周清潔局部污垢，除油膩、燈面灰塵、達到干凈無塵。綠化養護，維保期內由綠化專員負責監管維保單位，按照養護標準完成綠化養護。維保期結束后，由物業服務中心負責小區綠化保養，達到每周23次修剪，保持草品在8厘米一下，綠化植物無枯枝，爛葉，多施薄肥，草叢中無雜草，無雜物。三、 環境管理的內容及工作構想衛生清潔：每日對物業共用部位、戶外及停車場等部位進行清潔；定期對公共區域石材、不銹鋼等特殊材質進行保養，對垃圾清運站、雨水井與污水井、水井池等特殊場所、部位進行清潔垃圾清運：每天收集單元樓外的垃圾。合理定制收集頻次，專人負責收集，垃圾袋裝化處理集中到垃圾站。收取時間暫定為早上，還需和環衛溝通具體時間。環境消殺: 定期對物業公共區域、設備房進行衛生消毒滅殺，投放消殺藥品的場所必須設置醒目、符合消殺工作要求的警示牌。必要時采取有效措施防范，遇傳染病爆發時期，按照當地衛生防疫部門相關要求，結合小區發展情況及時完成消毒，清理、隔離等工作并制定《年度消殺計劃》綠化養護:專人負責綠化養護實施和監管工作。編制《年度綠化養護計劃》與《綠化養護標準》并嚴格執行。 家政服務：根據項目特點和業主需求確定家政服務項目，編制家政服務的操作流程及服務標準，為業主提供日常家政服務。四、 環境管理主要內控指標喬木死亡率小于2%（死亡喬木株數247。喬木總株數≤2%）。草坪覆蓋率達到98%以上。草花病蟲危害率每百平方米不超過5%。五、環境管理工作標準服務內容服務標準馬路和人行道無明顯泥沙，無污跡、無油跡，每100平方米內煙頭、紙屑、垃圾袋平均不超過2個；雨天，天晴后路面積水、泥沙清掃干凈。散水坡無明顯污垢、泥沙；每50平方米煙頭紙屑在2個以下。排水溝無明顯污垢、泥沙、雜草、垃圾，排水暢通。排水溝、明溝部分無異味、無蚊蠅、無雜物、無污水橫流、蓋板完好、蓋板間隙不超過3cm；排污井、暗溝部分無明顯蚊蠅、蟑螂活動、無堵積、沉淀物不超過管徑1/井蓋完整，覆蓋緊貼。停車場道路地面地面無污跡、雜物、紙屑、明顯油污、積水、頂棚無積塵、蜘蛛網。 綠化地、植物植物干體和葉片上無明顯積塵、無泥土，綠地無紙屑、煙頭、石塊、雜草、破壞、無積水、無枯枝、無踐踏、無鼠洞及隨意占用。地上無3cm以上的石子；房屋陽臺下每100平方米煙頭在5個以內，其它地面100平方米在1個以下垃圾箱和果皮箱無蚊蠅孳生，清運及時、清運率100%，無外溢，周圍無污垢，無積水，清運后及時清洗，離箱2米沒異味，外表無污跡、油跡，里外擦拭干凈。裝修垃圾清運及裝修垃圾點園區內裝修垃圾停留不得超過1天，裝修垃圾點周圍無外溢、無污垢、無積水，清運后及時清掃。垃圾房清運率100%，周圍無明顯污垢，無污水；門、窗無污漬，墻面整潔，地面干凈無異味，工具擺放整齊，保證日產日清。游樂場地地面無垃圾，紙屑，設施無污跡、水跡污水雨水井排水暢通，無外溢，井內無泥沙、紙屑，蓋上無污垢、窨井無異味天面、玻璃雨達無雜物、垃圾、紙屑，排水口暢通，水溝無污垢，玻璃雨蓬通透，無污跡、水漬。宣傳欄、電氣箱等無灰塵、無污跡、無亂張貼、無膠跡、無蜘蛛網疊水池池內無紙屑、雜物，水質不渾濁、無青苔、無明顯沉淀物和漂浮物、無變色或異味；池邊無污跡，雜物標識牌、路燈草坪燈無積塵，無亂張貼，無污跡。商鋪地面道路無明顯泥沙，污垢、呈本色，每100平方米內煙頭、紙屑不超過2個；垃圾清運及時，無外溢，清運率100%，無積水，離箱2米沒有異味。矮小建筑物頂建筑物頂無積塵、雜物、無積水矯小建筑小品及音箱無積塵、無污跡園區內鐵藝欄桿無積塵、無污跡公共衛生間地面無污漬、雜物，地面呈本色；鏡面潔凈、清晰；無異味：垃圾簍內不過滿（不超過2/3）。單元門門搭雨停后2小時內將雨搭頂部積水處理干凈，保證雨搭無（連串）滴水現象園區甬路雨中及雨后路面無積水現象集中車位墻面目視無污跡，無腳印，無蜘蛛網，呈本色。車庫地面、門窗、煙感、指示燈地面無垃圾、雜物、無積水、無油漬，地面呈本色；目視煙感、指示燈無灰塵。車庫標識牌、消防栓、公用門等設施無污漬、無灰塵。樓道內墻面、窗、扶手、單元門、消防栓、表箱、信報箱、信息板、樓道燈開關、入戶門、地面：無廣告，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象，無蜘蛛網，無水跡，無積塵、污跡；（樓道內各設施擦拭時需用擋板遮擋墻面，以防造成墻面污染）負責將樓道內的袋裝生活垃圾清運至單元門前的垃圾桶內樓道燈具無積塵及飛蠅（尸體）、透明度好。天花板、天棚目視無灰塵、無蜘蛛網，無變形、無缺損。玻璃無污跡，距地面兩米以外目視無積塵；2米以下擦拭后用紙巾擦拭50CM無明顯灰塵。門窗電梯轎箱地面無雜物、明顯紙屑、污跡，無水跡，無砂粒電梯轎箱門、壁 、面光滑、潔凈明亮，無污跡、無手印，無異味。電梯軌道吸塵軌道內無雜物、無污跡辦公室及售樓處內清潔辦公室、售樓處內整潔、無雜物，墻面無灰塵，地面無污跡,水跡，天花無污跡、灰塵。門窗、開關、電腦、打印機、復印機、燈具、風扇、空調、百葉窗等目視無塵無污。桌椅、文件柜、電話無塵無污，用白色紙巾擦拭50cm無污跡，棉麻布材料目視無污跡，拍打無飛塵。垃圾簍不過滿、無異味。飲水設施無污跡、無積水。會議室、培訓室、電腦教室等及時清掃、歸位。洗手間洗手液、紙巾、花瓣香料等補充及時。室內裝飾物、燈無灰塵，各種花葉無灰塵。滅 鼠鼠洞每1萬平方米不超過3個，樓道無明顯鼠跡滅 蚊目視無明顯蚊蟲在飛滅 蠅每一處視野內不超過3只滅蟑螂每一處視野內不超過3只小雪早8：00前，完成單元門前樓梯及園區內各人行通道的1米小道工作日內3小時清掃完畢含清運過程中、大雪早9：00前，完成單元門前樓梯及園區內各人行通道的1米小道；中雪；工作日內7小時清掃完畢含清運過程大雪；工作日內24小時清掃完畢，含清運過程暴雪除雪當日：完成單元門前樓梯及園區內各人行通道的1米小道暴風雪：36小時清掃完畢，40小時清運完畢總體清雪后園區單元門前樓梯臺價無結冰、積雪；園區內人、車正常通行，道路積雪成堆；廣場、主干道、兒童游樂場、平臺、車場、商業街等業主主要出行路段、活動區域不得形成雪堆，疊水池除自然降雪外，不允許堆放積雪；綠化帶內積雪成型，保證整體形象；注：灑有除/融雪劑的積雪不得清運至綠化帶中，以防破壞綠化；總體全面清雪后馬路、人行通道邊石露出，人行、車行路面露本色，無積水、積雪；草坪燈露出；露天廣場無雪覆蓋；娛樂及休息設施無積雪；，大理石及木板地面部位設置“小心地滑”標識各處積雪成型見方堆放；能運出小區的積雪不在園區停留，最長不超過72小時五、 保潔工具設備名稱及數量根據保潔服務項目內容，合理配備保潔設備六、 崗位安全作業要求根據保潔計劃，為保障衛生清潔、垃圾清運、環境消殺、綠化養護、家政服務的順利開展，保潔人員需要掌握消毒方法，確保消毒質量，最大限度的防止病菌傳播、疾病流行，從事高空作業時要保護高空作業區域其它人員安全，使用清潔設備需要做好用電安全保護。第八章 風險規避及收支預算食堂2人食堂2人一、 風險規避 風險的種類：216。 物業管理的災害風險。216。 物業管理的服務風險。216。 物業管理的法律風險216。 物業管理的財物風險。 風險規避的措施：216。 把好合同關，明確相關方的權利、義務和責任。216。 服務過程中全方位、多層次的“預防性提示服務”。二、項目經濟測算分析本項目，規劃建設凈用地面積為 xxxx 平米，容積率為 xx，總建筑面積為xxx平米，主要建筑產品類型為xx住宅，主要管理面積與收入構成：項 目建筑面積(㎡)收費單價(元)月收入（元）備 注高層商業地下車庫建設總用地面積三、財務預算收支情況物業服務費收入：按100%的收繳率計算，每月物業服務費實際收入為xxx平米Ⅹxx元/平米Ⅹ100%=xxx元。停車位服務費收入：按100%收繳率計算，每月車位服務費收入為40元/個xx個=xx元。物業公司每月以上兩項收入為xxx元。44 / 4