金水岸策劃方案-資料下載頁

　　

【正文】 階段：開盤期及強銷期時間取得預售許可證后7—10天項目順利開盤，以鮮明的樓盤形象吸引消費者關注，通過強勁的媒體廣告宣傳，激發潛在客戶的購買欲望。注重樓盤在濰坊人、安丘人中間的口碑宣傳，釋放銷售能量，并通過二類廣告的炒作，造成銷售熱點。廣告策略以報紙廣告和現場促銷手段為主，電視廣告、軟廣告炒作為輔，使各種銷售傳播手段得到有機的整合。具體的業務行動行動之一：以報紙形象廣告宣布項目開盤，推出金水岸花園營銷主題，樹立樓盤形象，以強烈的個性化魅力形象吸引客戶關注，并對來訪客戶贈送精美禮品。時間：開盤當天目的：制造銷售熱點內容：A 報紙廣告：《濰坊晚報》、《晨鴻信息》整版廣告，告知項目開盤信息及樓盤整體形象、促銷措施等。B SP活動：開盤前三天來看房洽談者送精美禮品。C 促銷手段：開盤當天簽約者享受100元/m2的優惠。D 現場POP：售樓處門口放置花籃、彩色拱門、掛三角旗。行動之二：以報紙廣告公告的形式，發布熱銷信息，并邀請公證、按揭銀行、保險、律師等，在現場進行公開簽約儀式。時間：開盤日后一周的星期天目的：制造強勢市場熱點、刺激潛在客戶。內容：A 報紙廣告公告：告知已經簽訂認購書的客戶，將舉行現場簽約會，并公布一周來的銷售情況、優惠措施。B SP活動：邀請準業主、公證、按揭銀行、保險、律師等參加現場簽約儀式。C 促銷手段：凡參加本次現場簽約會的業主，可以得到開發商提供的1000元禮品的獎勵。行動之三：以報紙廣告細化產品優勢，繼續發布熱銷信息。強化營銷主題，并拓展銷售價格空間。時間：現場簽約會后一周開始，持續兩個月，保持每周一至二版報紙廣告的強度，版面以1/2彩版為主。目的：強化項目優勢，鞏固消費者信心，進一步刺激和擴大潛在目標客戶的購買行動。銷售預計完成40%的銷售目標五、銷售第四階段：持續期時間至項目封頂銷售策略經過前面兩個階段的銷售，本項目應完成銷售50%左右單元，同時工程進度將加快，本項目也已經具有了相當高的知名度，但同時將面臨新入市樓盤的競爭。因此，在保持原有形象風格的基礎上，可開始營造“第二銷售渠道”。廣告策略報紙廣告加大對潛在客戶的宣傳，并結合工程進度、質量的宣傳，增加工地條幅廣告，針對銷售重點和難點，更加有的放矢地進行實質內容廣告。目的加快本項目銷售進度，消化銷售難點，完成60%以上的銷售任務。具體行動行動之一：調整業務狀態，對銷售統計資料進行客觀系統的統計分析，調整業務洽談說詞。行動之二：根據銷售的具體進展情況進行相關行動，并充分利用“封頂、節假日（五一節）”等進行促銷。行動之三：繼續在周邊地區（所轄鄉鎮），擴大式的樓盤宣傳推廣活動。銷售預計 完成銷售總量5060%左右。六、銷售第五階段：第二持續期和收盤期時間封頂——交房前。銷售策略通過前面三個銷售階段的營銷，本項目的銷售進入“尾盤”銷售期，工程已封頂并進入外裝修階段。在項目接近現房時，住宅的銷售容易提升價值空間。這時，我們銷售工作的重點是：消化最后的可能留下的部分單元，集中力量銷售一空。廣告策略報紙廣告的訴求重點為“準現房，買就即將入住”，刺激持幣待購的客戶，同時附帶金水岸花園的銷售情況及物業管理等方面附加價值的規劃，以此提升整個項目的價值。目的提升物業價值，實現住宅90%以上的銷售目標，通過本案交付使用前的營銷，再次強化開發商的品牌形象。具體行動行動之一：針對準現房的實際情況，在宣傳時盡量訴求買就可入住，營造一個“家”的感覺。行動之二：配合金水岸花園的交房，也可以舉辦熱鬧的業主入住慶典儀式等，并邀請業主與他的親朋好友參加，利用業主的口碑，讓他們出面對同事、親戚、朋友介紹，達到銷售目的。行動之三：根據實際營銷情況而進行的其他有針對性的行動。第八章 銷售節奏控制及媒體計劃一、 銷售節奏的控制及各階段工作安排、媒體計劃：隨著項目下一步的市場推廣和前期銷售也將提上工作日程，下面是我司對本項目做出的詳細工作安排。本節主要分為兩部分：l 銷售期劃分與銷售節奏的控制l 各時期具體工作安排與媒體推廣計劃（一）、銷售期的劃分：l 市場預熱期l 開盤期l 強銷期l 持續銷售期l 收盤期以上銷售期的確定主要依據是實際施工進度和銷售節點的把握；根據房地產銷售的規律以及消費者消費心理的變化，并結合實際施工的進度情況，達到控制銷售節奏和制定銷售目標的目的。（二）、銷售節奏的控制：我們將項目的銷售劃分為五大時期（如上），根據上述的劃分，在銷售節奏上，可大致劃分為：開盤前 開盤后 開盤后熱銷 持續銷售（三）、具體銷售節奏明示：銷售節點時間區間銷售內容市場預熱期—收取誠意金，繼續關注；市場造勢，推廣產品；內部認購，開盤前蓄勢。開盤期—高調開盤，集中簽定；公關活動，借勢造勢；推進銷售，加強培訓。強銷期—10. 30整合賣點，媒體推廣；節假日公關；價格調整伴隨適當促銷，實現持續熱銷。持續銷售期—進一步去化剩余房源。收盤期銷售目標實現以上銷售節奏為我司根據施工預期進度與取得商品房預售許可證而設定，如若有調整實屬正常，具體操盤以實際銷售計劃為準。二、 具體工作安排與各階段媒體推廣計劃具體工作安排如下：1. 銷售人員階段培訓與案場管理； （案場經理與銷售總監負責）2. 媒體選擇與投放計劃確定；3. 廣告文案稿件確定；4. 銷售節奏控制（一） 開盤前：（二） 開盤前媒體推廣計劃：開盤前的媒體推廣，應以加強項目的對外形象為基礎，隨相應銷售手段的變化做出不同的反應。開盤前的銷售主要集中于前期蓄水，媒體的推廣也將側重于前期銷售的疏通和引導。 2013年5月份—月份營銷策略及執行 一）、前期目標： 前期銷售的目標主要集中表現為積累來訪客戶，并催其交納誠意金，促成內部認購協議的簽訂。我們計劃在項目開工后15天時開始接受預定，交納“誠意金”。 二）、賣點整合： A、傳統賣點：地段優勢+產品優勢+環境優勢+配套優勢+價格優勢營銷主題 B、新整合賣點（價格策略）： 銷售價格不公開，只有大體的銷售均價，沒有具體的銷售單價（即沒有銷售價格表）。推出“交10000元抵20000元誠意金”，接受排號選房優先的策略；準客戶對項目銷售價格接受范圍的摸底調查，以便以后銷售價格的制定，以市場及客戶的接受抗性作為依據。 內部認購，接受預定。 三）、公關展示及促銷措施： ： 地點建議選擇濰坊三星級以上酒店；主要進行項目介紹、產品的展示推介，開發商答客戶問以及業主聯誼酒會。 ： 通過溫馨、浪漫的春節晚會，集聚人氣，加強新老客戶的交流，實現“以老帶新”銷售，促進成交。 四）、1月份——2月份媒體安排：： 擬定選擇兩條線路投放； 投放周期12年。：另外，平面媒體方面，還可根據銷售的需要適當地選擇DM直郵或其他報刊媒體房產專刊的形式，進行有針對性地投放。：擬定選擇濰坊當地收聽率高的電臺，主要針對出租車與私家車族群體；時間建議選擇正式開盤前一個月至開盤后一至兩個月。三、 開盤后：(媒體廣告略) 公關展示及促銷措施： “迎新春，訂房送大禮”活動： 借以“春節”為噱頭，抓住春節期間消費上漲的契機，推出一系列主題促銷方案，交誠意金的客戶送100300元的禮物，刺激潛在的客戶群。B. 正式開盤儀式： 舉行盛大開盤儀式，集中簽約，提高市場美譽度。： 舉行老業主聯誼會，可以采取答謝酒會的形式。目的是，提高項目美譽度，實現老客戶帶新客戶成交。 D.“五一黃金周”系列促銷：與春節主題促銷相類似，主要是抓住消費市場旺季這一特點，結合相應促銷手段，快速的消化市場空間。 第九章 關于銷售代理合作意見一、委托銷售的代理期限，銷售進度（一） 住宅的銷售代理期限：2014年6月1日止，預售許可證擬定于2013年7月31日前取得。（二） 銷售進度詳見代理合同。二、委托銷售的住宅與沿街商業房（一）沿街商業房代理底價待定。（二）住宅代理底價均價2888元/平方米(免暖氣開戶費、燃氣開戶費、水、電開戶費)。三、代理合作方式（一）由甲方支付銷售傭金和廣告費的投入（％以內預算）（二）%提取。日照金盟房地產策劃代理公司 2013年4月20日50