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2026-05-06 00:16本頁面

　　

【正文】符合市場需求的理性價位才能使項目很快的達到銷售。項目所在區域潛在的升值潛力和項目本身逐漸的成熟必定會帶動價格的上漲，我們可以在銷售策劃過程中適當的對價格進行調整，把區域和產品的價值逐漸體現在房價中，以增加銷售利潤。由于本案物業種類復雜,價格需根據最終確定方案制定。第四部分營銷策略以大搏小，增強減弱，低開高走做大市場面，鎖定有限的目標客戶。放大項目強勢賣點，削弱項目缺陷，以低價入市探底，逐步提升價值。預計營銷推廣時間2年，分四個階段第一階段引導蓄水期執行時間：2010年10月—2011年2月主要任務：樹立X國貿中心的認知度和品牌度，達到人人皆知的目的。進行內部認購，有效鎖定客戶。第二階段開盤強銷期執行時間：2011年3月—2011年8月主要任務：總結第一階段廣告效果，去化13號樓辦公及1號樓的520層。第三階段持續期執行時間：2011年9月—2012年5月主要任務：持續拉動市場熱度，積累客戶（現有客戶及準客戶），去化23號樓620層精裝小戶型公寓及剩余房源。4．第四階段尾盤期執行時間：（2012年6月—2012年10月）主要任務：采取打折優惠銷售的方式，爭取最大限度消化剩余單位。第四章經濟效益評估一、投資估算項目投資成本包括以下幾個方面：土地成本本項目土地成本的總額約7004000元。項目地塊用地面積21400㎡，總建筑面積65375㎡。建筑成本。包含前期費用、開發費用、建安費用、市政工程費用等，不含精裝修。管理費用本項目管理費用為 4930960 元。按銷售收入的2%計算。銷售及營銷推廣費用本項目銷售費用為 9861920 元。按銷售收入的4%計算。（不含樣板房及銷售現場的裝修）營業稅及附加本項目營業稅及附加為 13560140 元。%計算。其中：營業稅：按營業額5%計算，城建稅：按營業稅7%計算，教育附加：按營業稅3%計算，印花稅：%計算。財務費用（利息）。土地費用7004000元，%=%，貸款年限2年,得：利息=7004000元%2年=。不可預見費。按建筑成本的3%計算。總成本：1+2+3+4+5+6+7=二、收入估算以下價格是根據市場情況的概算本項目的銷售收入為246548000元。序號項目銷售量價格銷售收入1住宅41381㎡4000元/㎡165524000元2商業13504㎡6000元/㎡81024000元　總收入　　246548000元三、財務效益分析，%（即凈利潤247。銷售收入）。效益估算表單位：元總成本A銷售收入B毛利潤C=BA投資回報率D=C247。A土地增值稅E所得稅F=(C－E)33%凈利潤G=CEF246548000%172583607016663從上述（靜態）分析可得：整個項目盈利還可以，%。四、盈虧平衡分析經過測算， %能夠使項目盈虧平衡。銷售平衡點=總成本247。總收入100%=247。246548000100%=%。由此可見，在地下室及裙樓一樓與三樓都沒有計入銷售的情況下，%，抗市場風險的能力還可以。說明價格定位可行。第五部分秀稿展示

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