天津市房地產市場分析研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 宅價格保持著較快的上漲速度，2006年3月這五區的價格同比漲幅均超過了30%。其中北辰、西青作為近郊區房價基數本身較低，其住宅價格增幅明顯大于市內六區，2006年3月這兩區同比增長均超過了50%。【數據來源：天津國土資源和房屋管理局】從市內六區2005年初至今的情況看，和平區作為天津市核心區域，房價攀升速度加快，由2005年初的5000元/平方米攀升至目前的8000元/平方米左右，但2006年3月環比有所降低，價格出現少許回落，價格趨于穩定；其他區域也出現不同幅度的上漲，漲幅在20%~40%。2．住宅價格上漲的影響因素分析，供不應求是此輪住宅價格上漲的根本原因【數據來源：天津國土資源和房屋管理局】市場經濟最基本的一個條件就是供求關系來決定價格。從天津主要城區2005年供需情況分析，明顯看出，河西、河東、河北、紅橋四區的商品住宅銷供比超過了1，表現出明顯的供不應求的態勢，區域整體供應量進一步被消化。在市中心六區中有四個區銷供比超過了1，供不應求直接拉動了此輪價格的快速上漲。2006年1季度市場受春節住房消費淡季的影響，成交量同比出現了下降，但住宅價格依然保持了持續增長的勢頭。，宏觀調控為此輪天津房價上漲積蓄力量當前，房地產市場宏觀調控的核心目標是穩定房價，所采取的措施概括起來是“兩大閘門，雙向擠壓”。所謂“兩大閘門”，是指嚴格規范土地市場的土地政策和緊縮銀根的信貸政策；所謂“雙向擠壓”，是指調控政策既打壓供給，又抑制需求。既要抑制房地產投資過熱，減少供給量，又要抑制房價過快上漲，從理論上來說，唯一的途徑是需求量銳減。從政策效果來看，中央兩大調控政策(土地新政與房貸新政)，導致一些有投資實力而無土地儲備的開發企業難以通過招拍掛拿到住宅建設用地；一些有土地儲備而資金實力不雄厚的企業難以進行住房開發；一些可供開發的土地由于歷史原因和新土地政策的出臺變得難以開發，這直接導致房地產市場供應的減少。上海因為投資性需求較大，而中央宏觀調控政策也以打擊投資為主要目的，因此宏觀調控對上海房價打擊較大。天津房地產市場由于需求的剛性特征，需求受宏觀調控影響小而難于減少。旺盛的需求力量抵消了調控打壓需求的力量，2005年48月的觀望后期需求爆發積蓄了能量。這就不難解釋為什么天津房價在經歷了2005年48月的蓄勢期后，2005年9月以后出現大幅反彈的局面了。，經濟快速發展和濱海新區開發開放助推當前房價上漲從宏觀經濟環境來看，天津經濟持續高速增長以及國家將濱海新區納入國家十一五發展規劃而帶來的良好預期為房地產市場快速發展奠定了堅實的基礎。2005年天津市實現地區生產總值3600多億美元，%，%，經濟的快速增長尤其是第三產業的快速發展為房價的上漲帶來了強有力的支撐。天津加快推進濱海新區開發開放已經納入國家總體發展戰略布局，濱海新區將立足天津，依托京冀，服務環渤海，輻射“三北”，面向東北亞，建成高水平的現代制造和研發轉化基地，北方國際航運中心和國際物流中心，宜居的濱海新城區。這一國家發展規劃及相應傾斜政策的出臺，為天津市打了一支強心劑。未來良好的投資前景助推了當前房價的快速上漲。3．住宅價格未來發展趨勢——增速將明顯趨緩，穩中有升是主旋律一方面，從需求情況看，隨著天津市城市化進程的不斷發展，城鎮人口將不斷增長，尤其在近期天津市統計局抽樣調查結果顯示，天津市人口結構目前處于“人口紅利”期，也就是高勞動力人口比例階段，青壯年的比例十分龐大，15~，占全市人口的四分之三，這部分人群是住房消費的生力軍，住房消費需求在短時間內無法減弱。這必將有力的支撐天津的房價。房價收入比歷年變化曲線圖【數據來源：國家統計局】另一方面，天津的房價收入比近六年來呈現逐漸上升的態勢，尤其是2002005兩年上升勢頭明顯，。作為環渤海地區的經濟核心城市天津來說，近三年以來城市基礎設施、危舊房改造進程逐步加快，未來經濟發展預期持續向好，推動房價大幅上漲，但居民整體收入水平的實際漲幅卻相對有限，因此房價收入比近兩年來明顯上升。這些情況表明，天津居民住房消費水平近兩年來有所減弱，與其他全國其他城市相比，房價已經運行到一個高位，增長速度明顯超過居民收入增長速度，繼續快速上漲將超出老百姓的承受能力。房價保持穩定緩慢增長將是未來天津房地產市場的一個必然趨勢。客觀上講，房價的變動與城市經濟發展、人口增長、居民收入水平變化、土地資源供應、區域和產品結構調整以及市場規范程度都有很大關系。由于多年以來天津市房價一直處于較低的水平狀態，目前房價的上漲主要還是受市場自身的持續發展與供求關系的變化所致，符合天津經濟和社會發展的總體水平，因此屬于正常的價格上漲，其幅度盡管有些大，但并沒有造成“泡沫”。而今后的一段時期內，天津市房地產市場在宏觀政策調控以及市場供需基本平衡的情況下，房價出現大起大落的可能性較小，加之國家的大力扶持，未來經濟的良好預期以及城鎮人口的不斷增長，穩中有升將會是2006年乃至未來幾年天津市房價運行的主旋律。【報告說明】178。 本次研究中所指的房價是新建商品住宅的價格，不包含二手房的價格。178。 住宅成交價格：指新建商品住宅在一定考察期間（如一個月、一季度或一年）內，市場交易的平均成交價格。附件Ⅴ：2006年春季房交會市場問卷調研分析（合富輝煌問卷調查報告）n 經歷了2005年的房地產市場的調整，2006年天津房地產價格仍然持續上揚，居民的對房地產市場如何看待？n 對于近郊區住宅，老百姓是否更加關注？n 廣大市民對于濱海新區是否期待？等等一系列熱點問題?1）客戶分析調查對象本次調研主要采取房交會現場攔截訪問和業內訪談的方式進行，其中主要手段是房交會現場攔截訪問。本次調查的有效樣本量1200份，被選中的被訪者具備以下條件居住在天津市的居民年齡：2060歲學歷：高中以上家庭收入：3000元以上被訪者的家庭月收入以5000—7000為主流。在家庭消費支出中，餐飲、購物排在前兩位，可以看出人們仍然以日常消費占為主體。關注此次房交會90℅以上還是市內6區居民。對于產品形式的選擇：選擇多層的客群仍然排名第一，占51%的絕對優勢。其次為小高層，占被調查者比例的35%。而高層的接受者為11%。在住房形式上：選擇平層的被訪者占到61%，市場上對平層有相當的認可度。對于戶型的選擇：有59%的客戶選擇2室戶型，有31%的客戶選擇3室戶型。可見2室戶型是依然主流產品和市場需求相吻合。總結多層建筑形式仍然受到市場的青睞。通過本此調研數據的比較，市場對小高層和高層地接受程度有較大幅度的提升。市場上對錯層產品、躍層產品的認可都有不同幅度的提升。對于產品的形式，市場需求越來越多元化，越來越豐富。2）天津居民購置房產的區域分析?，河西區和南開區以36%和28%的絕對比例優于其它區域，占據天津市區內半壁江山，說明這兩個傳統區域一直在吸引著購房者的目光，分析這兩個區域也是有很多特色樓盤，高檔樓盤分布區中，區域內購物，娛樂，休閑，教育等設施豐富，高等學府林立，造就該區域內文化底蘊深厚，也是購房者傾向的目標區域，且成擴大趨勢。?對于居民房產投資區域的上述分析，南開區，河西區，和平區是投資者追捧的熱點區域，并且優勢非常的明顯。?南開區內包括如南開大學，天津大學，理工學院等在內的知名高等學府，周邊投資潛力明顯，同時南開區也包括了天津傳統的高尚住宅區寧家房區域，也是外籍人士聚集比較集中的熱點區域，投資的空間不可小覷。?河西區一直是投資者熱捧的區域，后期由于大梅江板塊的興起，帶動了河西區整體區域的進一步提升，房產價值提升速度超過其他區域，外籍人士不斷的遷入，也給該區域的人文環境起到推波助瀾的作用。梅江板塊也是目前天津市新建高檔樓盤聚集的主要區域，由于其整體規劃的優勢，使得梅江區域形成了天津富人區，同時投資潛力不斷加大。?和平區一直是天津市的核心區域，天津的CBD CLD也是在該區域，居住生活非常便利，交通設施豐富，商業商務氣氛濃厚，市場成熟度很高，使得該區域內房產的投資潛力保持著堅挺的勢頭，目前政府的規劃改造，老城廂區域的帶動，區內投資的關注度一直在高漲，同時也是投資者首選的區域。?居民購房因素分析?目前對被訪者的分析不難看出，居民對待交通情況已經超過了傳統的地段的要求，躍升至第一位，城市的擴大化使居民越來越對交通提出了更高的要求，地鐵的開通，快速路的通車使更多的人選擇了稍遠的地區，交通的重要性越發的凸現出來。?地段也是居民非常關注的地方，略遜于交通關注程度，也同時表明房地產本質，地段決定一切，地段也是居民生活，工作的基本要求。關注程度一直比較高。?價格占據被訪者的關注第三位，可以說是最貼近百姓的一方面，價格因素也是居民評價房產，購買房產的主導因素。?以上三點交通，地段，價格是購房者最關心的三個主要方面。居民對待未來價格走勢分析?被訪者接近半數的人（46%）認為未來天津市房地產價格走勢將是小幅上揚。?26%的居民認為房價將保持目前穩定的現狀，不會有太大的波動。?22%的被訪者認為價格會有小幅的下挫，認為在國家的宏觀調控下，房價將走低，但是幅度很小。?很少比例的被訪者認為價格會有大幅的漲跌。?根據1200份調查問卷,可看出80平米到100平米仍將是未來市場的熱銷戶型,次熱銷戶型6080平米及100120平米的消費需求比例基本持平,.由以上三個消費者意向分析可得出以下幾點結論:%的消費者所認可,50006000元/%的消費者接受,40006000元/%的消費者選擇30004000元的單價區間,這部分人群必將選擇到近郊區域購買.4050萬的總房款被30%以上的消費者所接受,%.由總房款消費意向可得出消費購買傾向在向中心城區以外擴張,消費者的購買趨勢正和天津所提出的環外新家園的總體發展規劃相吻合,隨著近郊的不斷發展完善結合政府大的政策導向,近郊環外及列入國家十一五規劃重點的濱海新區將成為地產發展的新的熱點.