金仕華城建設項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 “中順家園2期”工程總投資為 萬元,如下： “中順家園 ”項目占地 61畝，已投入征地拆遷費 萬元； 城市配套費：工程開發總面積為 m2，按 元/m2 計算，工程配套費 萬元。 勘察、設計費以及管理費：平均 元/㎡ 計算，此實際為 萬元。 建安費用：單位成本 元/㎡，工程建安費 萬元 項目建設期利息：為 萬元。 以上合計： 萬元 不可預見費用：%計算，為 萬元。 總工程投資： 萬元(二) 資金籌措：工程總投資 萬元，建設工期為 個月。目前工程已投入資金近 萬元，支付地價 萬元，城市配套費 萬元，設計費 萬元，工程進度款 萬元，合計： 萬元，占總投資的 %。 剩余資金缺口 萬元，用以下辦法籌措： 售房回款 萬元。 向銀行貸款 萬元。附表： “中順家園”工程進度及籌措情況日期工程進度投資進度資金來源年 月配套費年 月設計費年 月工程進度款年 月建安費用年 月室外管網及綠化年 月七、 預售與銷售(一) 市場競爭能力： 項目位于西安市文化腹地，其附近的物業較少，市場需求較大，且客戶對產品的需求是迫切的，滿足客戶的不同需求就可以獲得市場的認可和銷售的成功。對項目競爭對象的分批及銷售價格分析如下： 從小區所處區域的前期開發樓盤來看，近3年價格基本上以平均每年12％的速度增長，達到2007年底3800元/㎡的市場均價。 從2007年的西安房地產發展上看，本區域還將面臨新的增長機遇。預計2008年本項目銷售時期，此區域價格會進一步平穩增長。 本項目預期銷售均價3800元/㎡(二) 市場前景分析： 小區特點：1) 成熟住宅是一種安享恬適，更是尊貴的資態。 “家園”居住在西安北二環內最具生活氛圍的地域，是得天獨厚的生活中心和成長中心。2) 經濟中心也是一種享受，更是一種對生活的態度。 小區正處于西安經濟技術開發區門戶，教育、購物、餐飲、娛樂、金融、醫療都一應俱全。3) 完善的配套，科技智能化，讓生活便利而豐富 “花園”運用成熟的科學技術釋放居民的高層次生活空間，提高居民生活質量，將科技生活化、人性化，運用先進的智能化設施如：紅外線監控、電子巡邏、耳視對講、IC卡收費系統等服務。4) 獨特的建筑設計本身也將成為本區域的地表性建筑物，周邊僅有的32層的高層超視野景觀住宅，四周無任何視線遮擋，南看秦嶺北望塬，東觀城樓西眺川。 配套設施1) 電梯 上海三菱電梯，由上海三菱電梯有限公司生產，該公司一直被譽為亞太地區營運業績最佳公司。安全在HOPE中得到徹底貫徹，安全質量通過ISO9001國際質量體系認證。2) 電路及供電系統 小區內高層及多層的主干線采用CFW插接式用線及電纜混設。安裝在豎井內，作豎向供電，另設消防電梯為雙回路供電。戶內供電為多回路布線，電源插座電路設漏電保護裝置。3) 外墻 名牌高級瓷磚，預留空調及排水位置。4) 門窗 科技節能的雙玻塑鋼窗，入戶門采用名牌防盜門。5) 收費系統 電表出戶，水、燃氣采用IC卡收費系統，車庫采用微機自動記錄、自動收費。6) 保安系統 小區入口24小時保安執勤，周邊采用紅外線監控系統，小區入口處、主干道、周邊圍墻、地下停車場安裝尖端攝像機進行閉路監視。另設有燃氣防漏報警，緊急防盜報警呼救系統；并有周密的消防系統，建筑物抗震8度設防。已設有防雷接地設置系統。7) 停車場 地面停車庫，車輛憑卡出入。8) 公共建筑 小區內設置多種以休閑、活動中心為主公建配套。另有緊急廣播、背景音樂等。公共照明采用聲光控。 銷售優勢綜合以上各種因素，將推出479120m2的中小戶型為主房屋，加之開發商良好的信譽與品牌，將是客戶最大的信心保障。并且在本盤銷售時期，周邊竟比項目都基本售罄，所以此時是本項目難得的天然優勢。根據小區整體設計水平及每處地理環境，比較附近相當水平的樓盤價格，確定3850元/㎡的銷售價格。 銷售計劃 該項目主體建成封頂時開始銷售，計劃18個月銷售完畢： 銷售周期節點安排：u 預熱期：2008年3月—4月底（2個月）u 第一強銷期：2008年4月—7月底（3個半月）u 第二強銷期：2008年8月底—12月（4個月）u 第三強銷期：2009年3月—7月（4個月）u 尾盤期：6月以后 預計銷售任務及價格銷售周期銷售均價（元）銷售百分比預計回款金額（元）預熱期35005%5865396第一強銷期370025%31208011第二強銷期385030%37962622第三強銷期392030%37757418尾盤期399010%12585806整盤均價3850合計125379253八、 經濟效益和社會效益“中順家園2期”建設及銷售周期為24個月，根據項目投資及銷售情況，預測項目應發生的費用：㈠ 項目銷售費用及房產交易費 萬元%計算： 萬元%＝ 萬元 房產交易費按3%計算： 元3%＝ 萬元㈡ 項目應交納的稅金： 萬元 營業稅按收入5%計算： 萬元5%＝ 萬元城建稅及教育附加： 萬元10%＝ 萬元土地增值稅按總銷售額1％計算： 萬元1％＝ 萬元 綜合㈠～㈡項，稅費合計 萬元，則估算出項目靜態投效益狀況：稅前利潤總額＝銷售收入—稅費＝ 企業所得稅＝ 33％＝ 萬元 稅后利潤總和＝稅前利潤總額－企業所得稅＝ 萬元成本費用利潤率達 %。并向國家交納各項費用及稅金 萬元。其經濟效益和社會效益是可觀的。九、 風險防范 本項目存在的主要風險防范有以下幾點：㈠ 經營風險防范：該項目在西安房地產市場為中等建筑面積的項目，投資較大，風險較大，項目運作中會加強對項目的管理，保證房屋質量的同時建設好配套設施、相關物業服務，樹立品牌，最大限度的減少經營風險。㈡ 行業風險防范：房地產行業歷來是“高風險，高利潤”的行業，但從1999年以來房地產行業在政策和需求的刺激下高速發展，房地產行業進入了新的高峰期。該項目定位較高，建設目標為國家居住示范小區二星級標準及國家建筑設計標準乙級要求，如果同時加強配套設施建設及物業服務質量，可以很好的提高項目的建設標準及市場占有份額。從而回避行業風險。 （三）政策風險防范： 2006年6月出臺的“國六條”，對房地產市場的相關政策，已經做出較大的調整，以維持房地產市場的穩定。本項目嚴格按照調整后的政策要求設計規劃，80%以上的面積不超過90平方米，短期內不會存在政策風險。但會時刻關注國家的相關政策，以做好調整準備，從而規避政策風險。2007年國家有加強了宏觀調控，并在2008年將更進一步加強宏觀調控，防止嚴重的通貨膨脹，并在2007年大規模高頻率的加息，致使購買人群信心不足等。綜述：根據以上研究，顯示本項目雖然存在一定風險，但效益與風險永遠并存。根據以上科學的實際的系統的分析，得出結論：可以實施，并在可預計銷售周期內按照預定價格完全可以銷售完畢。西安中順置業開發有限公司41Page of 4