王志綱工作室北京百榮世貿商城-總體策劃方案-資料下載頁

　　

【正文】 品開發，保證成交質量；（5） 提供規范交易場所；（6） 有利加速資金流轉（保證金制度，為購銷雙方合同擔保，避免經濟詐騙行為）。國內批發市場的主要問題（1） 攤位制為主，檔次較低，設施簡陋；（2） 交易方式簡單、原始，交易行為不規范；（3） 交易功能單一，配套功能差；（4） 以管理為主，管理人員素質低，市場的創新能力極差；（5） 個體戶為主、企業和有品牌的產品參與的極小；（6） 資金能力有限；（7） 不注重經營，是房地產開發商，只是租賃攤位，經營能力較差甚至沒有經營；（8） 投資能力不足，注重硬件投入，不注重軟件的投入，更不注重配套服務的功能；（9） 缺少批發市場必備的物流、配送、包裝等服務；（10） 管理技術落后。（二）批發市場的主要對策對策之一：整合資源（1） 與“物流”及電子商務整合，速度制勝 現代物流，被稱為是企業的第三利潤源泉，是21世紀最大的蛋糕之一。據有關資料介紹，日本著名批發商業企業丸紅已經和上海一百正式成立我國第一家合資批發企業，該企業向社會各類零售企業提供物流配送服務。而除大型百貨商店、街頭各小型非連鎖便民店需要物流配送外，即便是沃爾瑪這樣的國際連鎖店也需要社會物流配送服務。因此，我國的批發業與物流業整合勢在必行。 在我國，物流運作的真正主體制造商、批發商和零售商物流意識的覺醒才是近兩年的事情。絕大多數傳統物流企業仍然停留在低水平的服務層面上。將來批發市場要做到一切以滿足客戶需求、開發客戶需求和創造客戶價值為基本出發點和終結目標。[結論]批發市場不僅僅是為批發商業企業提供一個簡單的“賣場”，所以，百榮世貿一定要增加“賣場”之外的功能規劃，這也是同周邊批發市場競爭的關鍵所在。可以說，這恰與“物流”理念不謀而合。物流配送服務旨在解決企業管理創新和商品的流通速度問題。信息的全球化，世界范圍內物流業的介入，將使交易的直接化傾向更大，批發業作為交易的中間環節，其生存基礎面臨更加危險的威脅，從某種意義上說，傳統批發業的存在實質是對商品流通的“阻礙”，在當今如此殘酷的環境中批發業要生存，并進一步做大做強，一定要與“物流”業進行整合（目前北京的國美、大中電器等家電專營店都是整合了專業的物流企業），通過降低物流成本，減少中間環節費用來提高產品競爭力，以速度制勝，使國內的批發業達到一個質的飛躍。[結論]未來的批發業的發展，批發業同物流業的發展是一對孿生兄弟，因此在投資建設大型批發市場時，必須要考慮同物流業的協作，包括網絡系統的建設。（2）批發市場自身整合，做強做大 　　這里的整合既指與國內批發市場的整合，也指與外商介入后合資或獨資批發市場的整合，這兩種整合類型我們都叫作批發市場自身整合。 　　批發市場放開后，外商帶來了先進的技術、管理經驗和理念、雄厚的資金，他們可以說是重拳出擊。國內批發市場要正視現實，聯合起來，壯大自身。也就是一方面國內批發市場自身整合，增強實力，另一方面準備與外商介入的批發市場以股份制或其它形式進行整合。 [結論]恒逸房地產公司一定要有這種憂患意識，在企業形態上，要不斷的尋求企業間、項目間的整合，包括把項目分拆成若干個項目。如何整合？絕不是“1+1=2”的機械疊加，整合后的綜合實力應該是“2”的。我們認為，或采取與外商強強聯合，走中外聯合開發市場之路；或通過資本運營、收購、兼并、重組國內批發市場，擴大企業規模，理順產權關系，構建大型批發集團。這樣的整合應該充分體現各個批發企業資源的優化組合和重新分配的特點，旨在壯大自身實力，從而增強市場競爭能力。大型批發集團的聯合旨在實現規模化發展，為進一步做強做大尋找更多的支撐點。 　 對策之二：打造品牌　　國內大型批發市場要想方設法打造自己的“金”字招牌，就是打造“金品”，走品牌化經營之路。注重提升物業管理品質和服務創新，不斷營造良好的交易環境，聚集旺盛的人氣，從而塑造卓越的品牌形象。就是以服務樹形象，以形象造品牌，再通過品牌延伸和滲透使其品牌深入人心，最終打造出批發市場的“金”字招牌。 （1）招租和培育專業型的批發企業，打造批發市場“航母” 在批發市場上的優秀專業公司，因為經營水平都很高，必然會獲得大批客戶的認同，為打造批發市場的品牌作用極大。但同時對商業房地產企業提供較高的要求，不能局限于銷售商業物業，而要把更多的精力投入到如何進行項目調研、策劃、開發、經營服務中去，如何細分市場，如何精確地找到客戶群，選擇何種媒體進行廣告投放，如何滿足消費者需要，甚至進行市場創新，引導一種消費潮流等等。 [結論]百榮世貿一定要吸引更多的大型的專業批發商業企業入駐，對于項目的成功是至關重要的，其極類似零售商業物業要引入主力店一樣，十分關鍵。（2）卓越的物業管理，良好的經營水平，是打造品牌的關鍵 　　 打造品牌的方法固然很多，擁有卓越的物業管理和較高的經營水平是打造優良品牌的關鍵。批發市場開發之后，要重視市場需求服務，圍繞著如何興市旺市開展各種經營服務。對于服裝市場，可以通過舉辦服裝博覽會，主題推介會，流行趨勢發布會、廉價清倉促銷活動等興市旺市，經營的內涵就是服務的創新。只有在不斷創新前提下，才會給入駐商戶帶來意想不到的方便和好處，而這樣的批發市場才有好的口碑，才會征服客戶。應該說，以批發市場建設為依托的是房地產業，但要想獲得成功，迫切需要卓越的物業管理和經營水平，更需要通過一切手段來打造一種過硬的品牌。 　　如何提升經營的水平，有兩種選擇：一是開發的市場交給專業的批發市場經營管理公司，利用該公司“專”的優勢極力打造品牌；二是培養自己的經營管理公司。無論前者還是后者，都要求經營管理公司要充分有新的理念和管理方法。這種經營管理不僅僅局限于提高專業批發市場質量，加大打假防假力度，理順內部管理機制，批發市場內規行劃市，培養有影響力的大商戶等等較一般的經營管理水平，而是考慮如何管理能夠促使批發市場進一步做大做強，如何使批發市場中的產品都是過硬的拳頭，如何使“市場商品專而精，市場功能多而優”，如何提前介入市場開發，如何培養把眾多產權分散的同類經營商戶通過一種網絡紐帶集中起來，采用物流技術及網絡信息，統一采購、配送，集中管理等具有深刻服務內涵的舉措。 另外，欲打造品牌，還要重視學習世界上最先進的批發管理技術，特別是信息技術的應用，諸如把國外最先進的物流配送技術、供應鏈模式導入國內，跳躍式地快速構造我國現代批發網絡。通過學習他人，提高自己的管理品質，在與外商的學習和協作中前進，在前進中尋求擊敗對手的策略。 [結論]百榮世貿的經營管理是，包括完善的服務功能（信息、配送、結算、加工等）；高效、統一的管理體系；具有展示、推介、培訓、電子商務等多種交易方式（郵購、電話訂購、計算機訂購等）的現代交易集散中心；經營有品牌名稱的商品為主的批發市場等。（3）“集群化”發展，品牌打造的重拳 批發市場 “集群化”包括兩個概念，一個是全國性的連鎖，通過同類專業批發市場的連鎖，形成輻射式的批發市場的“集群化”發展的概念；另一個是在一個批發市場里，有多個專業批發市場的集聚，形成集聚式的批發市場“集群化”發展的概念。這里強調的是實現批發市場的“集群化”，其目的就是通過規模效應向周邊地區輻射、滲透。輻射式的批發市場，極類似零售業的連鎖經營模式，但需要考慮到不同區域的環境、文化、歷史背景不同，要因地制宜；集聚式的批發市場，極類似一站式購物模式的購物中心或SHOPPING MALL。創新性地適時建立“集群市場”，并通過批發市場中構建的網絡、倉儲配送體系，使之相互連接，相互關聯、相互促進，形成規模經營。 [結論]百榮世貿是集聚式的批發市場集群。隨著百榮世貿的成功，可以以北京為基礎，同一批國內外專業批發商業企業建立聯盟，形成批發市場的輻射式產業集群（即以某一類產品為核心，如日用品、服裝等），建立國內批發市場的品牌。如果說卓越的經營管理是“打造”品牌，那么批發市場的“集群化”發展就是對品牌的“再打造”。前者使品牌形象塑造出來，而后一種所謂的“集群化”發展策略即是品牌的滲透或延伸。打個比方，第一個批發市場的形成，其品牌吸引更多的是“眼球”，那后來復制的幾個批發市場吸引的已不僅僅是“眼球”，更多的是“眼球”后面理性的認知。品牌的影響力顯然在“集群化”運作下深入并成倍放大了。 對策之三：功能創新 從全國范圍看，批發市場處于轉折時期，需要調整、規范、創新。批發市場能夠長期存在與發展的前提是“功能創新”，傳統的小商品批發市場大有被新的交易形式所替代的趨勢。因此，國內的批發市場在做好與計算機、網絡、物流融合，與各大批發市場進行整合，打造“金”字招牌的同時，還需加強在觀念上、管理上、組織上、功能上、機制上、經營方式上等進行方方面面的創新。 （1） 多功能、現代化的批發市場將獲得更多的利潤入世后，批發業中不適應市場化運作的那部分功能將很快自生自滅，而自身在不斷創新的前提下，批發市場的生存空間會拓得更寬，在相當長時期內將保持良好的發展態勢。從本質上說，批發市場功能創新或“市場再造”是一個利潤再分配的過程，多功能、現代化的批發市場將搶占更多的利潤，而原始方式、低水平模式的批發市場的利潤將逐漸減少；不能不斷創新的批發市場將被擠出主導地位，甚至擠出市場。 （2） 批發市場將向縱向一體化延伸批發市場的功能上進行創新，例如，從原來的流通領域伸向生產領域，走“銷產一體化”、“以銷帶產”的經營之路；從“一買一賣”模式向現代物流模式過度創新；從交易中心向倉儲、加工、包裝、配送中心和信息中心轉變創新；把批發市場建設為廠家倉儲區、產品展示區和營銷中心。 [結論]百榮世貿項目的功能建設，也必須根據企業發展的戰略目標進行創新，包括市場的功能的創新和企業產業形態的創新。對策之四：向零售市場滲透（1）向零售市場滲透的概念凡是涉及到產品銷售的企業，都爭先恐后地將搶灘零售市場提到一種戰略的高度。向零售業滲透包含兩個方面的概念。一個概念是在批發市場內，增加零售的功能和區域，目前批發市場都具有批零兼營的功能，但沒有專業的零售區域，在規劃上實際是可以考慮加入這種經營功能，因為這種形態可以增加批發市場的知名度，增加企業產品同客戶接觸的空間；另一個概念是增加批發市場的功能，輔助批發型的企業向零售業滲透的能力，例如建立百榮世貿網站，增加信息功能；建立零售商俱樂部，定期向他們發布有關信息；建立物流配送體系，直接為批發企業服務，減少零售商的采購成本，成為配送中心。（2）把批發市場將成為零售網絡的中心根據批發商對市場的控制能力和網絡輻射能力，遵循“中心造市，周邊取量”的模式，也就是批發商以本地批發市場為終端網絡建設的中心大本營，走向周邊分兵擴張的道路。使產品在批發市場上獲得較高的市場占有率和品牌認同感，從而帶動周邊市場的消費潮流。這種經營模式將收到事半功倍的效果。（3）協助設定客戶等級為批發企業開發客戶信用管理軟件，建立公共客戶信息管理中心。一方面可以通過計算機對自己的客戶按照規模實力、資金信譽、品種結構、店面大小進行綜合分類（如A、B、C類）管理，重點突破，以點帶面，努力提高客戶掌控力；另一方面，對于沒有信用的客戶，將在網上公布，減少批發企業因客戶信用造成的風險。　 　　終端市場售點數量多，終端管理工作也極其瑣碎，建立周密的考核體系可大幅提高終端市場運作效率和專業化程度。 （4）陳列與信息反饋利用批發市場的展示空間，讓產品更生動地展示在客戶的面前，可以增加和刺激購買，增加“額外”的銷售機會，樹立品牌形象，帶動產品的整體流速；同時，利用批發市場的信息，可以對產品是否暢銷還是滯銷有一定的判知，以便批發企業調整產品結構和營銷策略。[結論]向零售業滲透是百榮世貿的一個重要的經營策略之一，一方面在46萬平方米的建筑群內規劃一定比例的零售面積，另一方面，通過提供各種面向為零售商提供服務的內容，增加入駐批發市場企業的市場競爭能力。具體的服務內容，必須與時俱進，不斷提升。商業是一個植物性的行業，必須慢慢的培育才能成長，同時還需要不斷的進行精心管理，才能健康。五、百榮世貿的戰略理念與整體策略（一）項目總體理念中國房地產的競爭發展到今天，不僅是產品賣點的競爭、營銷手段的競爭，更是品牌的競爭；不僅是一時一地某個項目的競爭，更是企業的競爭、企業全局的戰略思路與經營模式的競爭，歸根結底是戰略理念和開發策略的競爭。理念一：做中國商業的門戶概念入世使中國成為世界各國全球商品市場的一個組成部分。縱觀北京，目前還沒有一個真正的國際商品貿易中心，國際產品進入中國的集散地和批發中心。[結論]百榮世貿正是立足這樣一個市場背景和基礎，提出世界商品進入中國市場的門戶概念。從而提升了百榮世貿的形象和地位。理念二：做中國商業的制高點概念過去中國商品的交易，進口的商品通過香港出口到世界，國外的商品通過香港進入中國。自然廣東成為中國商品流通的制高點。入世后，必然有許多變化，世界的商品（主要是韓國、日本）要通過百榮世貿走進中國，輻射中國；中國的商品也要通過百榮世貿走向世界；同時借助北京國際交往中心的優勢和云集國內專家的優勢，成為國內商業信息和行業發展趨勢的發布中心，也是國內商品輻射整個中國的制高點。[結論]百榮世貿項目做中國商業的制高點概念。理念三：做南城區域板塊概念先做勢后做市，先環境再建筑。百榮世貿是北京市南部區域的商業房地產。作為商業房地產，一方面與北京的商業物業的供給有著直接的關系，另一方面與商業物業的商業業態有著極大的關系。因為商業房地產的成功不僅包括前期的規劃、設計、定位，中期的宣傳、包裝、推廣，還包括后期的經營、管理，保證商家有錢賺，每個環節是環環相扣，密不可分。目前，北京商業房地產總的市場是供大于求，同質化競爭日趨激烈，市場競爭態勢十分嚴峻，商業房地產已經進入區域板塊階段，進入品牌時代。[結論]百榮世貿項目必須要做好“南城市場板塊”的概念，因為北京的南部區域就是市場概念，做成南部的新城標，這樣才能與北京市的其他商業房地產形成差異。所謂做板塊，是指與市級商業中心與區域級商業中心的零售商業板塊相對應的商業板塊，要進一步強化北京“南部市場”的概念，從而引起市場目標的關注和興趣。