小城鎮開發項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 ┅┅每間酒店 運營成本10,11,11,12,┅┅18,19,20,21,項目凈收益（1）考慮到本項目每年運營成本費用（主要是財務費用）、現金流回籠等因素，全部出售商務辦公房8,100 M178。（2）2013年按商務辦公房全部實施銷售，銷售收入的10%計提稅金，商鋪全部出租以及酒店自主經營計算。預測商務辦公房銷售價格為 8,000元/ M178。；第1年租賃能產生60元/ M178。/M的凈收益，以后每年租金以5%遞增，%計提稅金。預測酒店房價收入單間以200元估算，每年以5%增長。地下室一半以上也用于商業出租。項目凈收益估算如下：年份2013201420152016┅┅2024202520262027凈收益 （銷售凈收益+租賃凈收益+酒店經營管理收益 ）注①2,486288578891┅┅2,8302,9993,1763,362注②2,431264553867┅┅2,8232,9923,1693,355單位：萬元第七部分 項目財務分析一、項目測算期本項目預計開發期為2年，從2011年至2012年。項目預計從2013年初正式營業，項目經濟測算年限：從開始營業起15年，即2013年至2027年。二、項目投入估算本項目投入成本分為兩部分，即項目開發成本和項目運營成本。（1）項目開發成本估算項目開發成本包括土地成本和工程投資成本。① 土地成本本項目地塊將于2010年8月公開掛牌出讓，經與蘇南某鎮某鎮政府協商未來該土地公開掛牌價擬定2,800萬元—3,200萬元之間。樓面價格在400元/ M178。左右，公司有能力參與本項目地塊競拍。② 工程投資成本項目工程投資成本包括工程建設費、裝修費、管理費等，項目工程投資成本在建設期內分期投入，預計不含資本化部分24,。（2）項目經營成本估算項目營業后運營總成本根據現有公司項目，主要包括物業管理人員人件費、保安保潔費、消防維保費以及大修等費用。根據目前公司已運營項目，商業每平米經營成本100元/年左右，酒店每間經營成本11,000元/年左右。以后租賃每年以5%遞增，酒店前5年每年以10%增長，以后每年遞增5%。具體收入、成本、稅金、現金流量等估算見附件。三、項目收入估算本項目未來主要收入來源為商務辦公房銷售收入、商鋪租賃收入、酒店經營管理收入及其它收入。鑒于本項目投資資金來自商業貸款以及未來商鋪只租不售，公司財務費用支出較大，經營壓力明顯，因此商務辦公房建成后全部出售，減輕公司財務壓力。（1）商務辦公房銷售收入假定本項目地塊建成并取得預售證后，商務辦公房8,100 M178。實施全部銷售，預計銷售價格為8,000元/ M178。，實現銷售收入6,480萬元。（2）商鋪租賃收入商鋪可租賃面積17,364 M178。以及部分地下室可用于租賃。2013年每平米商業租金收入為60元/M，實現租賃收入2,195萬元，以后每年遞增5%，商業出租率為90%（按照公司目前運營模式此出租率沒有問題）。(3) 商鋪出售收入商鋪可出售面積14,207M178。，銷售均價10,000元/ M178。，實現銷售收入14,207萬元。（4）酒店經營管理收入本項目酒店面積6,750 M178。，客房數共計135間。酒店入住率第一年20%、第二年30%、第三年50%，以后每年保持在65%。酒店房價收入單間以200元估算，第一年實現銷售收入197萬元，以后每年以5%增長。另外，本項目前提只出售8,100 M178。的商務辦公房及45%的商業面積，剩余的17,364M178。商業、6,750 M178。的酒店、33,014 M178。的地下一層商業和地下二層停車場，合計57,128 M178。如果出售剩余57,128 M178。中的部分商業，上述投資分析指標可大大提高。第八部分 　結論和建議一、結論區域條件本項目處于鎮區中心位置，按照蘇南某鎮某鎮用地布局控制性詳規，中勝路處于東西向中心軸，是規劃建設中的商貿中心位置。本項目周邊路網密集，東邊的興浦路是蘇南某鎮的南北主干道，項目離蘇勝路僅300M，離現代大道3KM；南面的中勝路即將和港田路貫通，可直通園區；項目周邊有五路公交車可達市區、園區，門前還有環鎮公交的站點。本項目周邊有金苑、園東、東景公寓、麗景華庭等多個小區環繞。是蘇南某鎮人氣商氣最旺盛的區域之一。市場需求2009年蘇南某鎮某鎮有注冊企業1,233家，其中外資企業308家、內資企業925家。蘇南某鎮已形成四大支柱產業：即精密機械、輕工紡織、電子信息和生物環保。蘇南某鎮商業能基本滿足當地居民和外來打工者的需求，但企業和企業主、商務人士的滿足率很低，蘇南某鎮商業在滿足企業需求方面有很大的潛力。隨著經濟的高速增長，蘇南某鎮企業的增加，蘇南某鎮人口數量特別是外來人口增速加快。，%，外來人口增長115%。到2020年蘇南某鎮某鎮規劃人口15萬人，比2009年翻一番。人口增長為蘇南某鎮擴大消費繁榮市場提供了支撐。本項目功能定位集餐飲、住宿、休閑娛樂及購物于一體，一條龍服務，相對于單一商業項目的經營有比較優勢。通過本項目的實施，推動鎮中心商圈升級，提升商圈整體價值。項目投資可行性在整個15年測算期中，貼現率I=6%時，NPV為3,，NPV＞0；，內含報酬率（IRR）%，因此項目完全具備投資可行性。二、存在問題與建議本項目地塊地理位置優越，經與鎮政府協商，該土地未來公開掛牌競拍擬定2,800萬元—3,200萬元之間，因公開掛牌出讓，競拍價存在不確定性，保守估計土地價格在3,000萬元元左右成交，因此，項目投資金額較大，資金回籠較慢，公司財務壓力明顯。工程投資、運營費用的變化對本項目效益的影響較小。而營業收入是影響效益的重要因素，因此需要給予充分的重視。本項目未來商業部分只租不售，投資回報周期長，收益率偏低，公司經營壓力較大。只有確定合理的租金水平，承租期不宜過長，對主力店項目應適當讓利。前期租金水平應稍低一些，以后項目成熟后可逐步提高租金水平。另外，也可考慮出售部分商業。考慮到項目所在地目前商業規模比較大，商業競爭激烈，如能取得本項目地塊，在項目運作過程中，精心組織規劃設計、功能定位，加強項目建設管理，抓好宣傳、策劃和營銷工作，其經濟效益顯而易見，且市場前景十分廣闊。26