物業公司前期接管驗收及入住管理方案-資料下載頁

　　

【正文】 檢養護：每周一次l 落地門開啟靈活，自動定位正確，關閉速度在3s～15s范圍內，無阻滯現象；l 落地門地彈簧平整、不絆腳，金屬表面平整，無明顯劃痕；l 落地門玻璃無破碎、橡膠條鑲嵌緊密不松動，密封膠平整，五金配件齊全，安裝牢固。l 對大樓門廳內照明、應急照明燈具進行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關完整無損，燈具飾品無殘缺。 每周一次【樓道】l 對樓道照明、應急照明燈具進行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關完整無損，燈具飾品無殘缺。 每周一次l 對樓道內防火門進行安全檢查，防火門應保持啟閉靈活，閉門器啟閉無沖擊器，防火門玻璃無破碎。 每月一次l 對樓道、扶梯進行巡查：每月一次a. 扶梯扶手無斷裂，表面光滑平整，無松動；b. 樓梯臺階、踏步平整無塌口，不絆腳，無開裂；c. 樓道地面平整，表層與基層粘結牢固，不空鼓，鋪設的地磚（大 理石）無破損、起殼等現象，及時修補破損地磚（大理石）；l 樓面踢腳線高度應一致，不空鼓，無斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴密平整。l 對樓面進行巡查： 每季一次a. 內墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質一致，窗戶玻璃、五金配件完好；b. 各類標牌齊全，標識清晰，油漆無剝落、破損現象。【雨污水總管及屋面外墻】l 對屋面雨水總管，污水總管進行疏通保養，屋面雨水總管網罩無脫落 每季一次l 對污水總管出墻管進行疏通，保持出墻橫管無堵塞。 每季一次l 對屋面進行巡查，保持屋面隔熱板鋪墊平整，無破損，屋面排污溝無堵塞、開裂現象，排水暢通。 每年二次l 對屋面女兒墻勘查，墻面無裂縫，灰縫飽滿，不傾斜。 每年二次【小區內道路、側石、圍墻】l 對區內路面，側石進行巡檢： 每月一次a. 區內道路路面強度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不絆 腳，排水暢通，修補路面接縫嚴密，無積水、泛水現象；b. 混凝土路面不起砂，無脫皮、斷裂，明溝不斷裂；c. 路邊側石平直，保持高低一致無缺損。l 對圍墻柵欄檢查保養，修復斷裂圍墻柵欄，保持鐵柵欄表面無嚴重銹蝕。 每年二次l 油漆鐵柵欄。 每年一次【雨污水窨井、下水道】l 對區內雨、污水管進行檢查、清撈。 每季二次l 雨污水窨井鐵蓋除銹油漆（油漆顏色為黑色）。 每年一次l 疏通小區內污水下水道，保持下水道暢通，同時檢查下水道出墻橫管有無變形、下沉及倒泛水。 每季二次l 汛期前應對下水道進行疏通，清撈窨井內淤積物。 汛期前一個月【屋頂避雷帶】l 對屋頂避雷裝置及接地裝置進行測試，接地電阻符合相關規定，高層在12層以上應有防雷專業單位進行測試，防雷測試單位應具有專業資質，完成測試工作后，應出具測試報告。 每年一次l 對屋頂避雷帶進行勘查，避雷帶應保持完好無斷裂，局部銹蝕應除銹、補油漆。 每年二次【小區內路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】l 夜間應對小區內路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進行巡視，及時發現與修復熄滅的燈具，燈桿油漆無剝落，燈罩完好，無破損現象。 每日一次l 檢查照明供電線路絕緣狀況是否達標。 每年一次l 檢查照明供電控制保護裝置功能是否正常。 每周一次【雕塑景觀、噴水池】l 對雕塑、景觀檢查保養，發現問題及時處理。 每季一次l 噴水池檢查保養內容： a. 巡視噴水池，損壞部位及時修復； 每周一次b. 檢查保養給排水管道、控制閥門、噴嘴、噴頭保持功能有效； 每月一次c. 檢查水泵、水泵控制系統工作是否正常； 每月一次d. 檢測潛水泵絕緣； 每年一次l 檢查水底照明燈具，應保持完好無損，供電線路控制保護系統完好，電氣絕緣電阻達標。 每年兩次【兒童娛樂設施】l 對兒童娛樂設施檢查保養，注潤滑油，緊固螺栓等連接件，保持設施安全可靠，發現問題及時檢修。 每月一次l 對設施油漆作防銹保養。 每年一次【健身設施】l 檢查保養健身設施，保持設施安全可靠，健身房器械功能完好安全。 每月一次l 對設施油漆作防銹保養。 每年一次【圍墻大門及電動大門】l 檢查圍墻大門門腳頭及四周，應嵌粉密實。 每年兩次l 大門除銹、油漆。 每年一次l 檢查保養電動大門,應開啟靈活。 每月一次【地面停車位】l 檢查地面平整，無積水、進出無阻礙，鎖具功能良好。 每季一次【地下車庫】l 檢查車庫大門保安閉鎖裝置及停放升降裝置應保持功能正常； 每月一次l 保養車庫大門保安閉鎖裝置及停放升降裝置； 每年一次l 巡查照明燈具及應急照明裝置，保持功能良好； 每季一次l 檢查消防設施功能可靠，防火門、緊急通道門啟閉靈活； 每季一次l 巡查紅外線傳感器、計時、監控裝置應功能可靠； 每周一次l 保養紅外線傳感器、計時、監控裝置。 每年兩次【樓道、室外消防栓】l 檢查樓道內及室外消防栓應無滴漏水或損壞。 每月一次l 油漆室外消防栓。 每年一次l 檢查消防帶完好無損。 每年二次l 檢查消防閥門無銹蝕、啟閉靈活。 每年二次l 檢查消防報警按鈕完整無損，功能可靠。 每月一次【清洗水箱（蓄水池）】l 水箱（蓄水池）清洗、消毒。 每季一次l 水箱（蓄水池）清洗消毒后采集水樣送衛生防疫部門進行水質化檢，化檢結果達不到國家生活用水標準應重新清洗水箱，再次采集水樣化驗，直至化驗結果達標。l 檢查水箱蓋板應完整無損，蓋板與水箱結合面應無縫隙，水箱內表面清潔，無滲漏，工組扶梯無銹蝕、斷裂。 每季一次【無障礙通道】l 照顧殘疾人進入大樓的無障礙通道應定期檢查扶手是否牢固，路面是否平整，有無障礙。 每季一次 其他物業及設施、設備維修管理與維護一、房屋及公用設施維修養護 提要：制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結構支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、門窗等結構、工程以及公用設施的詳細維修養護計劃和實施細則。定期進行房屋查勘，確保房屋和公用設施的安全、正常使用。 杭州市景園香擯之約項目，位于杭州市拱墅區，小區總用地面積22569平方米，總建筑面積42578平方米，地下建筑面積11477平方米，由商鋪、寫字樓、公寓組成，擁有地下汽車泊位196個、地上停車位16個，綠化率為2030%。 我們對景園香擯之約項目房屋本體和公用設施維修養護的目標是：保證房屋的使用功能和安全，維護房屋外觀完好，延長房屋使用壽命，充分發揮房屋的使用價值，實現物業的保值增值，房屋及配套設施完好率99%以上，房屋零修、急修及時率為100%，中大修工程質量合格率為100%，重大維修工程回訪率為100%。香擯之約項目房屋及公共設施的管理策略為做好景園香擯之約項目的房屋和公共設施的維護保養，我們采取如下三大管理策略：重視景園香擯之約項目房屋本體和公共設施的日常檢查和養護工作，采用計劃性保養與日常檢查監督相結合的預防性保養策略，根據設施設備的實際狀況和老化周期，制定詳細的檢查計劃，通過檢查及時發現并解決問題，化被動為主動，保障房屋公共設施的完好，延長其使用壽命。根據建筑物管理中的重點服務事項，進行重點防護。我們將重視技術的引進和開發工作，防止因技術不足影響正常維修與養護，確保物業養護和管理的專業化，保障維修養護的高質量。：房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的維修養護對策：(1)采取預防為主的計劃性維修保養和應急修繕養護相結合的原則，定期對房屋和公用設施屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進行針對性的檢查養護。針對性地制定養護措施和計劃，及時做好房屋和公用設施外墻、基礎、屋面和勒腳等維修養護工作。如夏季來臨前及時做好天面、窗戶和外墻等防水修補，消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開裂、窗戶接縫不嚴等現象，保證房屋和公用設施經受臺風暴雨的襲擊。(2)針對一些薄弱環節，制定專門措施，進行防護，如在臺風來臨前做好門窗關閉工作，地下室等做好排水防水工作。(3)加強建筑物使用和裝修的安全宣傳，嚴把裝修管理關，加強安全檢查，杜絕違章裝修。(4)加強建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護工作，做好防損管理工作，及時修補損壞的飾面等。：外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構件的維護對策：(1)加大檢查力度，將建筑物的巡查、保養工作量化分解到人，實施質量專業控制；采用多重保障制度，日常維護、定期保養、日常巡查和定期巡查相結合，防患于未然。(2)做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作，盡量選用與原來一致的材料，確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補與整體色澤和質量保持一致。(3)做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作，并采取預防性養護等措施，減少大修次數，降低維護成本。(4)對施工過程進行嚴格控制、跟蹤管理，及時糾正任何有可能損壞建筑結構、危及配套設施安全的行為。：鋼筋混凝土結構、砌體結構的修繕和養護對策：(1)定期對房屋及配套設施進行勘察、鑒定，并根據勘察、鑒定結果，制定科學維護保養方案并組織實施。(2)加強員工業務技能培訓，提高維修技術。(3)做好材料特性的研究和技術貯備工作，掌握其技術標準和參數，包括材料配比方案等。：裝飾材料的養護對策：(1)了解掌握景園香擯之約項目各種裝飾材料的使用和維護特性。(2)加強外墻等飾面的日常性維護和檢查工作，及時處理變色、脫落、破損，發現問題及時處理。(3)定期進行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理，對進口的黑色大理石日常重點檢查，定期清潔、維護，更要注意在清潔、維護中，要使用適當的藥劑，禁止使用對這些大理石有破壞的清潔、維護材料和工具。(4)加強對橡木等木質墻面材料防潮、防白蟻的日常性養護和清潔衛生工作。(5)嚴格把好材料和維修質量的驗收關，工程材料的采購嚴格按照質量驗收控制程序執行。(6)及時做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理，及時做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作，避免污水等侵蝕房屋設施。房屋本體維修養護范圍是：承重結構部位（包括柱、梁、樓蓋、屋頂等）、內外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、豎井、衛生間、車庫、設備機房的維修、養護和管理。（電梯、消防設施、室內外照明、中央空調、加壓供水設備、配電系統、中央空調水質處理、上下水管道等設備設施的維修養護詳見《》）。公用設施維修養護范圍：規劃紅線內的道路、室外管網、化糞池、溝渠、垃圾房、路燈等。 ： 房屋本體維修養護計劃表序號項 目時間間隔次數維修養護內容1地基基礎半年一1． 檢查地基有無超過允許范圍的不均勻沉降。2． 檢查基礎有無開裂、破損，勒腳有無破損。每季一1．適時安排白蟻的防治和消殺