市區舊城村莊改造可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 為建筑和生活的一部分。l 計劃配套1. 生活配套居家配套：購物街、超市、24小時便利店、餐飲、酒吧、洗浴、美容美發、洗衣縫紉、家電修理店、溫室花房……郵政金融：郵電所、銀行、保險文教衛配置：書店、網吧、醫務室、藥店、小學、幼兒園……交通配置：多線路城區快速直通大巴、城陽區間中巴、客運車站廣場、汽車保姆店、中心停車場、地下停車場、電子門禁收費系統。2. 智能化配套安防系統門禁一卡通系統、可視對講、遠紅外監控系統、電子巡更系統……通訊系統寬帶、局域網、有線電視網絡、社區互聯網站l 項目進度計劃項目建設周期為兩年半。計劃2005年下半年正式拆遷運作，2008年底全部交付使用。1. 實施步驟：首先進行場地平整，場內小區道路和地下各種管線的建設，同時建設前期村民回遷安置樓，安置拆遷村民；全部拆遷后，一期路基達到簡易通車，為一期工程創造建設條件和提高小區樓房價值，然后進行一期住宅工程建設及后續開發。2. 政策支持：執行青政辦發[2002]21號文，實行捆綁式改造。新建安置房用地實行行政劃撥，舊村原址改造定向出讓，享受舊村改造的優惠政策。爭取安置拆遷戶置換用房享受經濟適用房的優惠政策，即：建設用地實行行政劃撥方式供應，規定的收費項目按規定減半征收。l 管理機構和經營管理管理機構本項目根據經營范圍和業務需要，設立財務處、綜合處、預算處、營銷部、工程處、物業管理等部門。各部門設部門經理，負責各部門的日常工作，對總經理負責。經營管理工程建設是本項目的中心工作，從工程規劃設計到竣工全過程，必須對工程設計、建筑材料、質量、價格、施工進度和質量等嚴格把關，實行招投標施工和工程監理。樓盤銷售為了搞好樓盤銷售，公司應配備或聘請專門的銷售機構，及時掌握房地產市場情況，以合理的價格進行銷售，以免積壓資金，以期盡快收回資金。第六章 環境影響和安全防護第一節 環境保護本項目擬建在XX，目前周圍無污染工業企業，環境狀況良好，水體、氣體、土壤和植被具有較強的凈化能力。如再采取一些必要的措施，可完全達到國家規定的環保要求。參照標準《中華人民共和國環境保護法》（86）國環字第002號關于頒發《建設項目環境保護管理辦法》《城市區域環境噪聲標準》GB309882建筑設計防火規范（GB5473）污染源分析及治理措施本項目屬于住宅小區建設，其主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾。為確保小區自身的環境衛生要求和不對周圍環境產生影響，對上述污染源必須采取適當的治理措施。廢水各住戶產生的生活污水及糞便進入污水處理設備后，達標排放指定區。廢氣各住戶的廚房采用通風排氣措施，在爐灶上部要設有帶機械排風和油煙過濾器的吸排油煙機，以防止廚房油煙氣味污染環境。廢物本項目廢物主要為生活垃圾，垃圾處理采用集中式垃圾中轉站，組織物業公司專職衛生保潔員統一收集清掃、集中。由城市環保部門運往城市垃圾處理場。綠化良好的綠化不僅能創造優美的生活環境，而且在防止污染保護環境方面也有特殊的作用，一切可綠化的綠地均應綠化，充分發揮綠地的保護活動功能和改善生態環境的作用，同時可考慮垂直綠化，以擴大綠化覆蓋面，而起到防塵、防噪音，以確保小區環境優美整潔。第二節 安全防護本項目建成以后，社區內應加強安全防護工作，小區居民應遵循“安全第一，預防為主”的原則，積極配合物業管理機構，重點做好防火防盜工作，使居民放心、安心和舒心，確保居民擁有安全的居住環境和生活環境。并采取部分保護措施：1. 各種公用電器設備必須由專業電工按規定進行定期維護保養2. 制定安全操作規程，嚴格按規程操作3. 利用各種形式宣傳，學習并掌握火災隱患的防范措施4. 安排專業治安員，加強警衛、巡邏等5. 保證消防通道暢通，定期檢查消防設施、設備、工具6. 消防用水管網要保證壓力、水量第七章 節能本項目在建設過程中，應推選優秀設計方案，并采用“四新”(新技術、新工藝、新材料和新產品)技術，以縮短工期，降低造價，應采取以下節能措施。1. 外墻盡可能采用輕質砌塊和多孔模數磚，屋面保溫防水采用新材料，再保溫隔音上要有新突破，盡可能達到節能50%的節能型住宅標準。2. 所有設備采用符合國家有關規定的節能設備，選新型高效節能型，室內采暖設備嚴格按設計安裝。3. 供水器具采用節水型，特別是住宅衛生間要有節水措施，一要選用節水型衛生器具，二要盡量使用凈化后的污水。4. 選用爐具和燈具以節能為主，主要室外照明燈具要使用節能燈，以利于節約能源。5. 建筑結構采用冷拔螺紋鋼和冷拔帶肋鋼等。總之，除以上措施外，小區管理機構應加強管理，完善各種規章制度，定期對各類設備、管道、器具等進行檢修，減少跑、冒、滴、漏等不必要的浪費。第八章 資金運作措施本項目計劃采取分期開發，按先安置拆遷戶為原則。利用自有資金10000萬元做工程啟動資金，首先建設村民回遷樓安置回遷村民后再行拆遷。第一節 投資估算總投資額估算為：90000萬元第二節 資金籌措自籌資金： 20000萬元銀行貸款： 20000萬元第三節 項目財務分析項目經濟技術指標：總用地面積： 231畝（154077平方米）容積率： 2總建筑面積： 308154平方米 其中：住宅面積 221870平方米 多層（60%）133600平方米 小高層（40%）88270平方米 公建面積 79984平方米 寫字樓（70%）55989平方米 網點（30%）23995平方米項目成本預算：1) 土地費用：8萬元231畝=1848萬元2) 前期勘探、設計費用：800萬元3) 建安費用：多層133600m2800元/m2=10688萬元小高層88270m21200元/m2=寫字樓55989m21300元/m2=網點23995m21100元/m2=4) 市政配套費用：308154m2255元/m2=5) 場內綜合配套：308154m2275元/m2=8301萬元6) 區內工廠搬遷：7) 廣告營銷代理費用：2190萬元8) 管理費用：1000萬元總投資：1）+2）+3）+4）+5）+6）+7）+8）=投資利息：40%6%=2275萬元不可預測費（5%）：2000萬元營業稅等（%）：%=銷售收入：拆遷居民785戶，合計拆遷面積133600平方米；追加36400平方米住宅及公建機動處理，共計17萬平方米；實際銷售：小高層51870m25100元/m2=寫字樓55989m25500元/m2=網 點23995m26600元/m2=項目收益/稅前利潤=稅后利潤（133%）=利潤率第四節 項目運作風險分析1. 政策風險房地產業已經成為國民經濟的支柱產業，依據國家對房地產市場宏觀調控、土地有償有期限使用制度，本項目規模大，建筑期長，項目建設期間國家有關政策的變化（如拆遷政策、時間、費用等）會加大項目成本勢必會增加本項目的風險。另外，按照項目體量和滾動開發形式，青島市市場價格、供求關系的變化，也會增加運作風險。只要房價有所波動，本項目就會受到直接影響，%，項目總投資和總收益持平。%以上，本項目就會虧損。勢必增加了本項目的潛在風險。對策：加快操作進度，在下半年動工還遷，回避政策風險。2. 市場風險本項目所處為村莊改造范圍內，周邊可改造地塊仍有很多，其他發展上的進入，勢必引起供求關系的變化，加劇市場競爭，加大本項目風險。對策：準確定位，精心策劃，突出個性。3. 資金風險項目體量大，施工期長，運作過程中，資金總款額大，資金管理周轉費用大，不可測費用較多，特別是如遇貸款利率調整等金融政策，都會加大項目運作的資金風險。對策：加大銷售力度，加快資金回籠。4. 經營風險本項目是分期開發，運作周期較長，在運作過程中，任何管理不善或決策失誤或失職都會造成損失。對策：聘請專業公司包裝策劃、銷售代理。5. 不可預測風險因運作過程中，遇不可抵抗力或其他原因造成損失。比如：臺風、暴雨、地震等不可預測風險。敏感性分析：就項目投資、銷售價格為變動因素對稅后利潤、投資利潤率的影響進行敏感性分析，表明本項目有一定利潤，但利潤率浮動較大，利潤率起伏在3% 以內才能保證成本回收，抗風險能力一般。因此，工程在建設過程中必須精打細算，嚴格控制投資，在保證質量的前提下，降低建設成本，以取得更大的經濟效益。第九章 經濟效益與社會效益分析XX村莊改造資金來源與工程總投資基本持平；該項目的建設適應政策形勢，符合百姓迫切需要，響應國家“郊區城市化、城市郊區化”和發展“三農”的指導方針，是市場發展的必然結果。項目的建設有著明顯的社會效益和一定的經濟效益。建成后，舊城（村）市容市貌煥然一新，同時改善周邊自然生態環境、改善村民的居住條件，更對改善市北區的經濟環境、投資環境有著良好的促進作用。尤其是現在周邊還有違規亂建的現象，本項目進入市場會起到很大的平抑作用，從而達到“以快治亂”的目的，使本區域房地產市場進入有序發展階段。項目的實施不僅可以徹底改變村民當前的居住環境和生活質量，加速城市化建設，更可以通過規模效應帶動區域內舊村改造進行規范有序的開發建設和經濟發展。項目在經濟上可行，社會效益顯著。第十章 項目建議項目社會效益明顯，財務上有一定收益，項目抗風險能力一般。由于項目的建設較為迫切，建議予以相應的政策扶持，以利于項目加快建設。建筑施工缺乏相應的基本配套條件，建議在規劃確定的基礎上，根據整個項目的投資、收益、分配情況，制定相應的政策。現正在進行的地塊的前期初規設計，新的居住區全部規劃在現村莊舊址區域，用于安置舊村拆遷戶的面積占總開發面積的大半。而目前這一區域地理位置商品房相對于市中區域價格偏低，大面積拆遷補償后，幾乎沒有利潤，難以啟動開發。建議能按照《關于市內四區土地級別及基準地價有關問題的通知》（青政辦發[2003]5號）的規定考慮，即本區為五級住宅用地，建議容積率為2。按照“成熟一村，改造一村”的原則，建議盡快以XX村莊改造為試點，上報市計委和土地房屋管理局，以爭取加快建設步伐，借以帶動北部板塊快速均衡的開發。同時，加大銷售力度，以最大限度回籠資金，爭取獲得較大經濟效益和社會效益。第十一章 可行性研究結論綜上所述，我們認為：目前，XX的環境現狀較差，亟待改造；村民生活條件和環境較差，改造呼聲很高，必須改造；村委會會盡最大努力把改造工作搞好，村委會有能力和信心將XX改造好；目前，青島市房地產穩中有升的良好市場形勢預示著該項目宜早不宜遲。鑒于本項目有著良好的社會效益和一定的經濟效益，只要有一個好的政策支持和資金實力支持，在2005年開工建設，盡快運作，XX的改造一定能取得成功。48