新城物業管理方案-資料下載頁

　　

【正文】 就要針對物業管理的特點，制定出整個物業系統細致而又嚴密的維修保養計劃和實施方案。因此，建立一套完整精細而又行之有效的維護，將有利于物業的保值、增值，使住戶的居住環境更為完善、舒適。一、共用設施設備維修養護對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外），每月組織一次定期巡查，做好巡查記錄，發現需要進行小修的，及時安排維修；需要進行中、大修或者更新改造的，及時編制計劃，根據其決定組織維修或更新改造。建立共用設施設備檔案，設備設施運行、檢查、維修、養護記錄齊全。設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行操作、保養規程，設備設施運行安全、正常。消防設施設備完好，可以隨時啟用，消防通道暢通。小區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范。路燈、樓道燈完好，發現損壞及時維修。對可能造成人身損害的設施設備有明顯警示標志和防范措施。二、房屋裝修及日常使用的監管房屋裝修及日常使用的監管是入住階段的一項重要工作，為杜絕違章裝修和違章搭建現象，我們將按下列方式進行監管；申報住戶裝修須到管理處辦理手續，填寫《裝修申請表》和《裝修項目清單》，填寫《裝修項目清單》可使裝修戶與管理者共同對裝修項目進行全面確認，避免裝修戶超出申報范圍裝修的情況。審查管理處對申請進行審查，除一般裝修按有關裝修規定執行，針對“天利新城”的特殊情況，管理處將做如下規定：（1）管理處將對影響房屋外觀的裝修，如空調安裝、排氣扇安裝等進行統一安裝要求；（2）與裝修住戶簽訂協議，規定其裝修行為若出現第三次違章，管理處將通過法律途徑解決施工管理（1）施工單位須與管理處簽訂《裝修工程隊治安責任書》和《裝修施工保證書》；施工隊必須提供資質證明、營業執照和施工人員身份證并辦理人員臨時出入證，施工時佩戴在胸前，并在指定區域內活動。（2）裝修發生違章行為，住戶與裝修隊伍均為第一責任者，均獨立承擔責任。（3）使用高功率電器時須由管理處另提供電源。（4）施工隊伍必須配備消防器材。（5）施工時間安排在上午7：3012：00，下午14：0021：00內進行。巡視監管管理處設專人監管住戶的裝修行為及日常使用，監管員對每個裝修戶每日至少巡視一次，并做好巡視記錄。第六節 社區文化服務社區文化是創造良好的人文環境和提高居民生活品味的重要手段。隨著時代的進步、科技的發展，人們已經不滿足于一般的衛生、綠化、安全以及良好的服務，人們希望生活在一個更體現文化色彩、更關注個性發展、更富有現代生活品味的環境之中，從而得到高品味人生體驗和精神上的滿足。住宅區社區文化正是創造這種環境、滿足這種心理需求的重要手段。可以說，社區文化是現代物業管理不可或缺的重要內容。我們在社區文化活動的實踐，積累了豐富的經驗，同時，也應該從熱熱鬧鬧大家樂這種群眾活動方式中走向新的層次。通過社區文化活動，我們旨在 “天利新城”提倡安靜的社區文化，將住宅區大家樂形式的文化活動引導向一個更高的層次，在安靜的氣氛中渲染一種現代文明，在安靜的環境中營造精神樂園。安靜的文化活動體現了對居民的尊重，同時蘊含更為深刻的文化、情感內涵。第七節 環境文化服務社區文化應以人為核心，以環境為重點，體現出無處不在的文化氛圍和對人的尊重和關懷。讓人一進入“天利新城”，馬上感覺到溫馨、舒適的環境和自由、飄逸的氣氛，完善統一的視覺系統，安全有序的交通管理，方便快捷的通訊信息和管理人員身先士卒的文明言行。這些映入人們眼簾的優美文化環境，是“天利新城”社區文化最重要和最基本的方面。通過環境管理中的文化滲透，啟發人們的自律意識，培養人們的文明素質，是現代住宅區社區文化的重要特征。社區環境是社區的臉面，是社區文化的物的依托，最直接最明顯地體現社區文化的精髓。經過精心設計和精心維護的環境有助于良好的社區文化的形成，給居民的日常生活提供了舒適的生活氛圍。環境建設是文化建設的起點，她有助于提升居民的文化修養，也直接反映住宅區的人居環境。第八節 便民服務都市人生活節奏急促，時間對上班的人十分重要，在處理家居生活瑣事時，要以最方便、最舒適的方式解決。在物業管理服務過程中提供便利、高效的特約服務是提高住戶生活質量的一項重要保障。“愛家物業公司”將秉持“以住戶為中心，優質服務、合理收費”的經營方針，充分考慮“天利新城”的居住人員結構，推出合適的服務項目，將針對不同的住戶提供個性化服務，創造嶄新的居住生活。特約服務組成為（僅限于小區范圍內）：無償服務、有償服務：同時可根據“天利新城”住戶需求，不斷增加和完善服務項目。一、無償服務項目1）代收水、電費、電話費；（有償服務）2）代辦有線電視開通、電話開戶、寬帶開戶；（無償服務）2）代收發信件、代訂報刊雜志、代訂牛奶；（無償服務）3）計算機維護（系統安裝、殺毒）服務；（有償服務）4）打字、復印，代收發傳真、收發郵件；（有償服務）4）室內外裝飾裝修服務；（有償服務）5）家政服務；（有償服務）6）房屋租售；（有償服務）7）代辦車輛保險；（無償服務）8）文化娛樂服務；（無償服務）9）組織體育鍛煉活動；（無償服務）10）組織小區內少兒、老年人活動。（無償服務）二、有償服務項目有償服務指提供公共性服務以外的，為滿足業戶的個別需求，受其委托而提供的服務。包括：戶內水電安裝維修，計算機維護、商務服務（打字、復印、傳真及收發郵件）、家政保潔服務，室內裝修設計及咨詢、綠化設計及養護、私人健康護理，安全保衛、汽車清洗美容，物業租售等其它個性化服務。三、有償便民服務標準及作業規程職責1）公司總經理負責審批便民服務項目及相關便民服務的收費標準。2）管理處主任負責策劃并落實便民服務項目、制定相關收費標準及進度跟進。3）各部門負責人負責具體組織實施有償便民服務，監督服務質量和協調處理便民服務過程中的有關問題。4）各部門員工負責依照本規程開展各自的有償便民服務工作。5）會計出納負責收取相關便民服務費用。便民服務項目制定與論證1）管理處主任結合小區住戶實際需要情況策劃開展便民服務項目。2）召集管理處各部門負責人及相關人員開會討論開展便民服務項目的必要性與可行性，并指定相關人員負責進行便民活動調查。3）辦公室文秘對征集到的便民服務調查進行歸納總結，挑選出必要可行的服務項目，報管理處主任。4）管理處主任會同辦公室制定切實可行的便民服務項目收費標準。5）管理處主任將便民服務項目及收費標準報公司總經理審批。6）便民服務項目及收費標準經公司總經理審批后，由管理處主任具體組織實施。1）管理處主任根據審批過的便民服務項目及收費標準，會同辦公室以適宜的方式公告住戶。2）住戶看到便民服務項目公告后，可就自己所需要的服務采取電話預約通知或訂立長期服務協議形式與管理處聯系。3）辦公室物管員將要求提供服務的住戶姓名、住址、服務項目作詳細登記，對訂立有長期服務協議的住戶應按協議內容提供服務，并建立相關住戶服務檔案。4）辦公室文秘根據住戶需求安排相關部門向住戶提供相關項目服務或安排服務人員向住戶提供服務。4便民服務項目費用收取及收費標準1）向業主提供服務時可采取記賬方式。由物業管理員或相關服務人員根據業主服務要求，將每次為業主提供的服務情況逐一登記，并請業主確認后報辦公室文秘，經審核后加以分類匯總以月結報表形式報財會人員負責在月底時一次性收取該月內相關服務費用。2）向租戶提供服務時，應由租戶到辦公室財會人員處預交一定的服務費用或押金，然后由相關服務人員按要求向租戶提供服務，服務完畢后將每次服務情況詳細登記并請租戶確認，報辦公室文秘審核無誤后提交給財會人員結算相關費用。對訂立有長期服務協議的，按協議條款進行費用結算。3）辦公室在開展便民服務活動過程中，如出現虧損時，應向管理處主任提出。4）管理處主任應采取如下措施扭轉便民服務虧損局面：（1）設法增加接受服務的住戶人數。（2）提高收費標準或報總經理審批后停止該項服務。（3）其他適宜措施。便民服務基本工作原則1）優質服務原則。2）時效制原則。3）提供便民服務不影響其他住戶原則。4）保本微利原則。 5）社會效益與經濟效益綜合評價原則。6）嚴禁服務人員與住戶私下結算、不接受任何賞賜原則。6便民服務回訪工作及質量評價1）辦公室文秘及物管員應定期對開展的便民服務項目進行回訪。2）在回訪過程中接到住戶投訴的，應按《住戶投訴處理標準作業規程》進行處理。3）公共事務部主管根據回訪及住戶投訴情況，監督便民服務質量，處理便民服務過程中發生的問題，對難以處理的重大問題應上報公司總經理決定處理措施。4）管理處主任根據掌握的便民服務回訪及投訴情況、相關的服務記錄，作出對便民服務項目的質量評價，作為對各部門及相關服務人員績效考評的依據之一第九節 服務溝通服務溝通是物業管理活動過程中一項嚴謹而極富有技巧的工作。迅速、及時的溝通將會贏得住戶的高度信賴，反之將傷及物業管理機構信譽，損害業主對管理機構的信任度。為此我們制定了詳盡的溝通程序，特別采用物業管理服務報告制。“天利新城”小區物業管理處每季度將財務收支、公共水、電使用、工程維護、投訴處理、重大活動、工作改進項目等全方位進行公開，供全體業主、使用者監督，征求各方意見和建議，加強相互溝通。按照以上的管理構想和服務標準，“愛家物業公司”有信心、有能力管理好“天利新城”，為小區提供全面優質的服務，為小區住戶創造一個安全、方便、寧靜、優美、溫馨、和諧的家居環境，創造優良的物業形象，提高物業品質，使“天利新城”成為“模范住宅小區”，促進小區物業保值增值。貴州愛家物業管理有限公司2009年8月21日34 / 34