新建龍鳳山莊工程可行性研究報(bào)告-資料下載頁

　　

【正文】 規(guī)定》、《施工現(xiàn)場安全防護(hù)用具及機(jī)械設(shè)備使用監(jiān)督管理規(guī)定》、《城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定》等法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程。并成立相應(yīng)的安全消防管理機(jī)構(gòu)，制訂相應(yīng)的安全消防管理制度，進(jìn)行相應(yīng)的安全消防管理教育培訓(xùn)。（二）勞動安全危害因素本項(xiàng)目為房屋建筑項(xiàng)目。根據(jù)一般房屋建筑項(xiàng)目常見的勞動安全、職業(yè)衛(wèi)生等方面的危害因素分析。主要是項(xiàng)目施工過程中的安全隱患，主要有施工場所的安全防護(hù)措施不當(dāng)、施工機(jī)械違章操作和施工過程中發(fā)生的觸電、碰傷、砸傷等安全事故。（三）勞動安全衛(wèi)生措施根據(jù)本項(xiàng)目勞動安全危害因素分析，項(xiàng)目在建設(shè)中，必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)勞動、衛(wèi)生、安全、等法律法規(guī)。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、生產(chǎn)運(yùn)營過程中，做到設(shè)計(jì)方案有勞動安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面的設(shè)計(jì)內(nèi)容。施工方案有勞動安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面保護(hù)措施。施工過程有勞動安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面的危害預(yù)案，并有具體人員負(fù)責(zé)勞動安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面工作，施工單位在建筑工程施工時要保證安全措施到位，在電源、腳手架等危險(xiǎn)部位設(shè)置明顯安全警示標(biāo)記，經(jīng)常召開安全生產(chǎn)會議。二、消防（一）消防設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJ1687(2001)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ14090(1997)《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005794（2000）（二）消防措施依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ1687》要求，建筑物室內(nèi)配備消防栓、固定滅火器等消防設(shè)備。建筑物內(nèi)設(shè)置防排煙、應(yīng)急照明等系統(tǒng)。建筑物間距布置，嚴(yán)格根據(jù)防火規(guī)范要求劃分防火分區(qū)，明確標(biāo)明疏散通道位置、人流密集處要有明顯的疏散指示標(biāo)志。嚴(yán)格執(zhí)行消防管理制度，并檢查消防設(shè)施的維護(hù)情況和監(jiān)督人員執(zhí)行情況。安全消防器材必須保持完好有效。消防器材的日常保養(yǎng)、維護(hù)由專職消防員負(fù)責(zé)。消防器材每年進(jìn)行一次全面檢查，檢查驗(yàn)收不合格的消防器材，盡快更換，不得投入正常使用。因需要動用明火時，必須采取妥善的防護(hù)措施，并經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，在專人監(jiān)護(hù)下進(jìn)行。消防供水系統(tǒng)結(jié)合生活供水系統(tǒng)一并考慮。第十章 施工進(jìn)度安排本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)后，應(yīng)盡快著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，及時委托設(shè)計(jì)單位編制初步設(shè)計(jì)，并進(jìn)行建設(shè)場地的勘測和場地平整等工作。陽光花園小區(qū)建設(shè)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃定點(diǎn)，分年度實(shí)施完成的方式，建設(shè)期三年，即2011年至2014年。第一年度：開工建設(shè)商品房60000平方米，營業(yè)房13000平方米，合計(jì)73000平方米。第二年度：建設(shè)商品房121200平方米，營業(yè)房24000平方米，合計(jì)145200平方米。第三年度：建設(shè)商品房107347平方米，營業(yè)房20000平方米，公用工程及配套設(shè)施。合計(jì)127347平方米。第十一章　投資估算及資金籌措一、估算依據(jù)二、估算說明。%計(jì)取。%。%。%。三、投資估算征地費(fèi)9000萬元、拆遷費(fèi)用6000萬元、場地平整1000萬元、公用工程8000萬元、其它費(fèi)用1700萬元。四、資金籌措方案，全部由企業(yè)自籌。第十二章 項(xiàng)目招投標(biāo)一、工程招標(biāo)發(fā)包方式招標(biāo)的工作范圍即指招標(biāo)文件中約定承包完成的工作內(nèi)容，工作內(nèi)容可以由一個承包方完成包括可行性研究、勘察設(shè)計(jì)、施工、試運(yùn)行等全部工程內(nèi)容，也可以由不同的承包方完成其中的一項(xiàng)或幾項(xiàng)工程內(nèi)容。前者稱為工程項(xiàng)目的建設(shè)全過程總承包或“交鑰匙工程承包”，簡稱總承包；后者稱為單項(xiàng)工作內(nèi)容承包。總承包一般通過招標(biāo)選擇總承包方，再由他去組織各階段的實(shí)施工作。一般來說，經(jīng)常由于總承包方限于專業(yè)特點(diǎn)、實(shí)施能力等條件限制，合同履行過程中不可避免地要采用分包方式實(shí)施。因此承包價格要比單項(xiàng)工作內(nèi)容招標(biāo)所花費(fèi)的投資要高。這種發(fā)包方式通常適用于業(yè)主對項(xiàng)目建設(shè)過程中的管理能力較差的中小型工程項(xiàng)目，業(yè)主基本不參與建設(shè)過程中的管理，只是對項(xiàng)目的建設(shè)過程進(jìn)行宏觀監(jiān)督和控制。單項(xiàng)工作內(nèi)容承包一般適用于工程規(guī)模大或工作內(nèi)容復(fù)雜的建設(shè)項(xiàng)目，業(yè)主將需要實(shí)施的全部工作內(nèi)容按照不同階段的工作、單位工程或不同專業(yè)工程的工作內(nèi)容進(jìn)行分別招標(biāo)，分別發(fā)包給不同性質(zhì)的承包商。由于工作內(nèi)容的單一化，可以吸引更多有資格的投標(biāo)人參加投標(biāo)，有助于業(yè)主取得有競爭性價格的合同而節(jié)約投資，另外，業(yè)主直接參與各個階段的實(shí)施管理，可以保障項(xiàng)目建設(shè)順利實(shí)施。當(dāng)然，這也同時要求業(yè)主有較強(qiáng)的項(xiàng)目管理能力。何種發(fā)包方式最適合項(xiàng)目的目標(biāo)，取決于項(xiàng)目的性質(zhì)和復(fù)雜程度、投資來源、業(yè)主的技術(shù)和管理能力。由于本項(xiàng)目包括內(nèi)容繁多，專業(yè)性要求較強(qiáng)，較為復(fù)雜，因此采用單項(xiàng)工作內(nèi)容發(fā)包方式較為適合。招標(biāo)組織形式招標(biāo)的組織形式有自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩種形式。具備編制相應(yīng)招標(biāo)文件和標(biāo)底，組織開標(biāo)、評標(biāo)的能力的業(yè)主可以自行招標(biāo)；凡不具備條件的業(yè)主應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)證書的建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。鑒于項(xiàng)目具有一定的復(fù)雜性，建議委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)方式招標(biāo)方式可分為公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)兩種類型。公開招標(biāo)又稱無限競爭性招標(biāo)。是指招標(biāo)單位通過報(bào)刊、廣播、電視等新聞媒體發(fā)布招標(biāo)廣告凡具備相應(yīng)資質(zhì)，符合投標(biāo)條件的單位不受地域和行業(yè)限制均可以申請投標(biāo)。這種招標(biāo)方式的優(yōu)點(diǎn)是，業(yè)主可以在較廣的范圍內(nèi)選擇承包實(shí)施單位，投標(biāo)競爭激烈，因此有利于將工程項(xiàng)目的建設(shè)任務(wù)交給可靠的承包商實(shí)施，并取得有競爭性的報(bào)價。但其缺點(diǎn)是，由于申請投標(biāo)人的數(shù)量多，一般要設(shè)置資格預(yù)審程序，而且評標(biāo)的工作量也較大，因此招標(biāo)的時間長、費(fèi)用高。因此通常大型工程項(xiàng)目的施工采用公開招標(biāo)方式選擇實(shí)施單位，尤其是使用國債資金建設(shè)的工程項(xiàng)目，都必須按照規(guī)定通過國際或國內(nèi)公開招標(biāo)的方式選擇承包商。本項(xiàng)目投資額較大，為了在較大的范圍內(nèi)選擇施工單位，節(jié)約投資成本，建議采用公開招標(biāo)方式。二、招標(biāo)基本情況表招標(biāo)基本情況表招標(biāo)范圍招標(biāo)細(xì)項(xiàng)名 稱招標(biāo)組織形 式招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額不采用招標(biāo)形式備注勘察設(shè)計(jì)全部1委托公開23建筑工程全部1委托公開23安裝工程全部1委托23監(jiān)理全部1委托公開23設(shè)備全部1委托公開23其它全部123第十三章　經(jīng)濟(jì)評價本工程經(jīng)濟(jì)評價按照國家發(fā)展計(jì)劃委員會頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》規(guī)定原則和要求進(jìn)行，應(yīng)分為財(cái)務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價兩個層次，鑒于本工程主要是開發(fā)建設(shè)商業(yè)用房、商品住宅用于滿足各企事業(yè)單位無房戶，國民經(jīng)濟(jì)效益表現(xiàn)在促進(jìn)城市建設(shè)發(fā)展，提高居民住房條件等方面難以定量計(jì)算，因此本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析主要從財(cái)務(wù)方面進(jìn)行評價。一、銷售收入估算本項(xiàng)目根據(jù)建設(shè)需要和資金籌措實(shí)際情況，采用滾動發(fā)展戰(zhàn)略，邊建設(shè)邊銷售，預(yù)售期房，盡快回籠資金。按現(xiàn)行商品房銷售有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目銷售收入可分為兩部分：287347m2，單位2600元/m2。，單位5000元/m2。詳見附表《銷售收入一覽表》二、總成本及費(fèi)用估算征地費(fèi)用9000萬元、拆遷費(fèi)用6000萬元、場地平整費(fèi)用2000萬元、公用工程建設(shè)費(fèi)用8000萬元、房屋的銷售費(fèi)用的1360萬元、管理費(fèi)用910萬元、其它費(fèi)用1700萬元。三、銷售利潤估算按宿州市有關(guān)部門規(guī)定，銷售商業(yè)用房應(yīng)按5%交納營業(yè)稅，其城市建設(shè)維護(hù)稅和教育附加分別取營業(yè)稅的5%和3%。企業(yè)所得稅按25%交納。經(jīng)估算，本項(xiàng)目應(yīng)交營業(yè)稅、企業(yè)所得稅6250萬元。本項(xiàng)目銷售利潤＝銷售收入－(營業(yè)稅、城建維護(hù)費(fèi)、教育附加)－總成本(總投資＋銷售費(fèi)用)＝－－＝(億元)詳見附表《銷售收入一覽表》。投資利潤率＝稅后利潤／總投資100%＝ ／100%＝%投資利稅率＝利潤+稅金／總成本及費(fèi)用100%＝／100%＝%技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)銷售收入一覽表 年度項(xiàng)目單位第一年第二年第三年第四年備注銷售量住宅現(xiàn)房m21000050000期房m26000011120057347營業(yè)用房m2130002400020000小計(jì)73000145200127347銷售收入住宅萬元現(xiàn)房億元02800元/m2期房億元2600元/m2營業(yè)用房億元15000元/m2小計(jì)億元總計(jì)第十四章 社會效益分析一、社會影響分析和諧社會是人類先進(jìn)文明的標(biāo)志。和諧社會的核心思想是一種民主法制、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會。在我國，縣和縣級城市人口占全國人口的絕大多數(shù)，縣和縣級城市的房地產(chǎn)業(yè)隨著城市化進(jìn)程的加快，也在全國房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例也越來越大。房地產(chǎn)業(yè)涉及國民經(jīng)濟(jì)的眾多產(chǎn)業(yè)。可謂牽一發(fā)而動全身。因此，房地產(chǎn)業(yè)的良性運(yùn)行與健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)效益與社會效益的統(tǒng)一。是促進(jìn)和諧社會建設(shè)的重要保障。本項(xiàng)目的建設(shè)是改善某縣城市居民人居環(huán)境，促進(jìn)構(gòu)建和諧社會的發(fā)展。二、 項(xiàng)目與所在地互適性分析本項(xiàng)目的受影響人群主要確定為項(xiàng)目建設(shè)周圍居住或生活的群體。項(xiàng)目實(shí)施過程中，只要嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)廢渣、噪聲等方面的排入標(biāo)準(zhǔn)并加強(qiáng)環(huán)境監(jiān)測管理，對周圍居住或生活群體的影響甚微。本項(xiàng)目受影響人積極支持本項(xiàng)目的建設(shè)。三、社會風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目的社會風(fēng)險(xiǎn)是對可能影響項(xiàng)目的各種社會因素進(jìn)行識別和排序，選擇影響面大、持續(xù)時間長、并容易導(dǎo)致較大社會矛盾的因素進(jìn)行預(yù)測。本項(xiàng)目建設(shè)地址無拆遷工作，不會誘發(fā)拆遷矛盾。因此就本項(xiàng)目而言，只要各級相關(guān)部門按照國家建設(shè)程序辦事，處理好各種關(guān)系，項(xiàng)目的建設(shè)不會引起當(dāng)?shù)厣鐣拿堋Ｋ摹⑸鐣u價結(jié)論通過以上分析論證，本項(xiàng)目實(shí)施后，能夠適應(yīng)當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展，為國家和地方政府獲得更多的稅收，有利于政府發(fā)揮職能、維護(hù)社會安全、團(tuán)結(jié)，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展與社會和諧穩(wěn)定，因此，從社會評價角度看該項(xiàng)目是完全可行的。新建龍鳳山莊工程可行性研究報(bào)告