獅子湖高端商務政務休閑平臺項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 宴會廳。度假區設有豪華私人會所，設施齊全，配備溫泉，盡享獨立的私人空間。項目單塊建筑面積基地總建筑面積基地用地面積容積率溫泉養生酒店38000150300平方米740畝( 493580平方米)溫泉養生會所22300養生度假別墅90000:游艇風情人居板塊位于基地的最南端,沿環島路和環島河布置，與水系有機結合，做到沿湖別墅都有專用游艇碼頭，同時內配設獨立高級游艇俱樂部。半島水上豪宅獨創一島二湖三水泊岸規劃，戶戶臨水，家家枕湖，大花園、大主臥，國際尊崇品質，極致品位生活。15000平方米“私家湖面”戀戀水色，清澈明凈、連通大燕河。池、溪、泉、榭、橋串起流動語匯，兩岸遍植奇花異樹，特設親水平臺、觀景噴泉，最大限度與水相親，盡享自然尊貴生活港灣式游艇碼頭極盡奢華，眾多 私家專屬游艇泊位。打開游艇的天窗，數著天上的繁星，任由船舷激起白色的浪花，時尚、刺激的休閑娛樂，成功的象征，身份的體現，品味的彰顯。國際游艇俱樂部超大游泳池、高級中西餐廳、壁球室、水幕休閑廳游艇會、雪茄節、雞尾酒會國際級 CLUB ，極致品味專屬俱樂部。項目單塊建筑面積基地總建筑面積基地用地面積容積率澳洲游艇別墅16400113700平方米780畝(已扣除水體面積220畝)(520260平方米)半島水上豪宅32000運河人家社區44300游艇灣俱樂部21000第六章 環境保護與節能本項目以“預防為主，防治結合，綜合治理”為指導方針，在規劃設計階段突出環境保護的重點，充分考慮各建設項目對環境的影響和治理措施，在建設項目實施中運用生物工程手段，通過綠化措施，防治大氣、噪音污染。運用綜合防治的方法，防治土壤、水土污染。對本基地內的生活污水進行預處理后排放至污水處理廠集中處理。并且游艇碼頭處設計有專門的油污處理站，處理游艇碼頭及游艇和游艇維修所產生的油污和生活污物。針對游艇度假區內的環保規劃采取如下的措施：1）游艇必須具備國家船檢規范規定的生活污水存儲倉和生活垃圾儲存器，游艇靠岸后由俱樂部（或港池管理部門）統一組織環衛部門進行接受處理。不得隨意將生活污水、糞便、垃圾拋入海上或港池內2）游艇的機艙艙底油污水不得隨意排入，應由俱樂部（或港池管理部門）同意接受后送污水處理廠回收。3）游艇的維修車間、場地應與港池、綠地分隔，獨立布置。使清潔、修理游艇的油污水、垃圾不會被潮水或雨水沖如港池中，便于收集處理。在各分區及綜合服務點、主干道兩側設置景觀式垃圾箱，并配置沖洗用的水龍頭；在管理服務區內設一處垃圾轉運站。盡量選擇耐旱抗蟲的草種與植物，減少農藥化肥使用與灌溉用水量。所有建筑物均依照國際可持續發展建筑設計標準進行設計，達到采用自然光，降低人工光源的使用：利用方位、開窗及景觀設計，盡可能采用自然通風換氣，降低空調的使用率；采用輕質構造或是木構造，避免二氧化碳的產生，亦可達到垃圾減量之目的；采用省水、省電設備，降低能源損耗；所有裝修材料均以再生建材及減少產生揮發性氣體之黏著劑使用量，可避免空氣污染源的發生；建筑物設計時，需考慮方位及遮陽設計，避免能源消耗。包括污水、雨水的收集、處理，經達標后再利用。燈光球場采用高效節能燈具。第七章 建設周期本項目建設規模較大，為使本項目開發計劃能順利地推動，考慮分期分區發展的方案，以先建設會議中心、高爾夫球場和溫泉度假養生中心，后建設游艇碼頭及別墅區為原則，自2007年初起至2010底年止，分二期全部建設完成，投入使用。球場及原別墅區為一期項目。2007年1月1日起至2009年10月31日，建設內容為地中海會議休閑中心、碧水丹山高爾夫球場和翡翠谷溫泉養生中心。2009年1月1日起至2011年12月31日，建設內容為游艇風情人居和別墅區。地中海會議休閑中心，總建筑面積136800平方米。包括五星級酒店客房700間、會議中心12000平方米、會務別墅92幢和漁人碼頭14200平方米。碧水丹山高爾夫球場總建筑面積111000平方米。包括高爾夫球場、健身運動中心、精英俱樂部16000平方米、高爾夫會所10000平方米和高爾夫大宅113幢。翡翠谷溫泉養生中心總建筑面積150300平方米。包括溫泉養生酒店客房400間、養生會所和度假別墅225幢。游艇風情人居總建筑面積113700平方米。包括游艇別墅41套別墅（每套400M2）、半島水上豪宅80套豪宅（每棟400M2）、運河人家社區高級住宅443套每套二房一廳，（每套100 M2）和游艇灣俱樂部70幢別墅（每幢300M2）。別墅區總建筑面積102800平方米，包括257幢別墅（每套400M2）。第八章 投資估算及資金籌措（1）土地價格；（2）本市有關各類建筑工程造價參考標準；（3）本市房地產開發各類管理費用標準；（4）本市有關的法律、法規、規章；（5）規劃建設方案； 總投資估算經測算，本項目總投資537520萬元，二期項目建設投資為374217萬元，三期項目建設投資為163303萬元，詳見附表一“項目投資估算表”。土地價格：包括征地補償費和土地使用權出讓金。建安費：酒店與經營別墅等已考慮裝修和家具家電費用，商業用房包括一次裝修；其他建安費包括建設用地綠化、道路、圍墻、照明和太陽能等四新技術采用的費用?；A配套費：包括基地內外大市政配套費和基地內供配電費(含電纜溝、配電房)、供配燃氣費、自來水管網費、泵房費、排污費、環衛設施、有線電視、電話和智能化等費用。不可預見費：按建安費用和基礎配套費用的2%計取。經測算，項目總投資為537520 萬元。二期投資為374217萬元，三期等投資為163303萬元。資金來源為企業自籌和部分銀行貸款解決。第九章 租售收入和財務效益 租售收入經測算，本項目總銷售收入為564897萬元，上交稅金為34427萬元；經營項目年收益為98973萬元，年上交稅金6498萬元。詳見附表二“收益表”。根據項目投資和租售收入的情況，并考慮每5年收益遞增5%來計算。該項目在I＝10%時，財務凈現值為436938萬元，%。（詳見附表三現金流量表）第十章 風險分析 SWOT分析優勢（Strengths）分析178。 某市的高起點整體規劃。作為廣州后花園的整體規劃和湖城規劃的確立與建設，為發展現代服務業和本項目的開發建設提供了巨大的平臺。178。 經過多年的建設和培育，獅子湖高爾夫俱樂部地塊內清山綠水，綠樹成蔭。同時，項目周邊山清水秀，空氣清新，河水清澈，山體植被基本未遭破壞，原生態環境保護較好。生態美食、溫泉、漂流等在省內外已有一定聲譽。178。 地塊內僅有少量農民，動拆遷相對容易。特別是已獲得近500畝的土地開發權，一但規劃設計方案落實，就可及時啟動。178。 某市距白云機場僅45分鐘車程。地處珠三角與粵北山區的結合部。南靠廣州、佛山，西連肇慶，東鄰韶關，北接湖南、廣西，歷來有奧、湘、桂“三省通衢”之稱，是經濟強省廣東與內地廣大市場連接的重要經濟走廊。劣勢（Weaknesses）分析178。 一個地區的成熟需要時間，傳統農業產業區的形象與新興生態旅游區的定位短期內難以轉變。178。 目前，某市基礎配套設施的建設還遠落后于珠江三角洲等其他發達城市，城市面貌有待進一步改善。市場機遇（Opportunities）178。 廣東省乃至中國經濟飛速發展，對會務和休閑產業的需求增加迅猛178。 廣東省、某市大力發展現代服務業的契機178。 國內外知名企業參于某市的整體規劃開發，有助于提升該區域整體開發水平和知名度潛在威脅（Threats）分析178。 廣東省境內已有多個高爾夫俱樂部和國際會議中心，區域內及區域之間類似未來競爭態勢激烈178。 類似項目產品同質化競爭現象日益明顯，產品定位是本案最大的威脅178。 政府控制建設用地供應量，抑制房地產業發展的政策導向首先對本項目租售價格下降的情況進行分析。當租售收入下降5%時，%；當租售收入下降10%時，%；其次對建安成本上漲進行分析。當建安成本上升5%時，%；當建安成本上升10%時，%。由此可見，本項目效益的變化受租售收入變化的影響較大，但均在可接收的范圍內。在國家控制土地征用和穩定房地產市場價格的政策調控下，廣東省房地產市場價格將呈現穩步小幅上揚的趨勢，房地產市場價格大幅下跌的可能較小，而且本報告在測算中所預測的房價已充分考慮政策出臺后對房價抑制的作用；同時由于國家已對基本建設規模進行調控，原材料價格上漲趨勢已明顯放緩，建安成本大幅上升的可能較小，據此認為項目風險較小且有一定抗風險的能力。第十一章 結論本項目的建設和運營，具有良好的社會、環境和經濟效益，必將為某市乃至廣東省的發展做出獨特而意義深遠的貢獻。某的未來不僅僅是廣東的某，而是中國的某、世界的某，獅子湖高端商務政務休閑平臺項目一定會在其中承擔起應盡的社會責任。獅子湖高端商務政務休閑平臺項目可行性研究報告