神居山文化公園項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 資產攤銷費估算（詳見附表5）。五、主要財務評價報表項目現金流量表（詳見附表6）。損益及利潤分配（詳見附表7）。六、財務評價指標投資利潤率 投資利潤率=年均利潤總額247。總投資180。100%=247。(扣除知識產權值)180。100% = %資本金凈利潤率資本金凈利潤率=年均凈利潤總額247。資本金180。100% =247。180。100%=%投資效果系數 投資效果系數= 年凈利潤247。總投資180。100%=247。180。100%=%內部收益率當折現率(i1) 取15%時，其對應的累計現金流量(PV)；當折現率(i2)取16%時，計算得出的累計現金流量(NV)。故由下式可計算:內部收益率I= i1+(i2i1) 180。PV247。(PV+189。NV189。)= 15% + (16% 15%) 180。 247。(+) =%投資回收期投資回收期=(項目總投資流動資金)247。(年均凈利潤+折舊) =()247。(+)=投資回收期（動態），（折現率為10%）還貸能力計算根據本項目的籌資方案，用于本項目還款的資金來源主要有：利潤、折舊攤銷。設定凈利潤的60%用于銀行還款，則：年均可還貸金額＝可還貸利潤＋年折舊額 ＝180。60％＋ ＝746（萬美元∕年）七、不確定性分析 敏感性分析本項目的財務敏感性分析，是分析年游客量、經營成本、建設投資等發生變化時，對財務內部收益率的影響程度。分析結果見表：表8 敏感性分析表變化率﹝%﹞財務內部收益率（%）投資回收期基本方案0游客接待量＋20－20經營成本＋20－20建設投資＋20－20盈虧平衡點分析本項目的盈虧平衡分析，是按照神居山文化公園的計算期內平均游客接待量的數據進行計算，計算平均游客接待量下表示的盈虧平衡點。盈虧平衡點（BEP）＝年固定成本247。(年均收入－變動成本－稅金)180。100%＝247。(－－)180。100% ＝%保本點營業收入＝(萬美元)180。% ＝(萬美元)神居山文化公園可行性研究報告 第十二章 風險分析一、風險因素識別 經過分析，本項目的風險因素有：市場風險市場風險主要指游客量的不確定性。技術風險技術方面的風險主要指項目主體雕塑在技術可靠性上存在的不確定性，可能給項目帶來的風險。工程風險工程風險主要包括工程地質、施工與工期等存在的各種不確定性給項目帶來的風險。環境風險環境影響方面的風險主要指項目在建設與運營期對周圍水資源、森林植被、文物古跡、風景名勝、自然環境等產生的負面影響，致使項目不能順利實施或需要增加大量投資進行治理等。投資估算風險投資估算風險主要來自項目方案變動的工程量增加、工期延長、材料、各種費率、利率的提高，征地單價等的提高。融資風險本項目投資相對較大。因此融資方面的風險表現為資金不落實造成項目不能順利實施。財務風險財務方面的風險一是來自游客量的預測、游客消費的不確定性，二是來自投資或營運成本費用的增加等，使項目的盈利水平不能達到預期目標。經濟政策風險新經濟政策的出臺，對擬建項目實施帶來的風險。社會影響風險社會風險是項目與所在地互適程度可能出現的問題，對社會各利益群體、當地組織機構及當地技術、文化環境帶來的負面影響，項目可能承擔的風險。二、風險程度分析 風險評估方法的選擇風險評估一般采用專家調查法、層次分析法、CIM法、蒙特卡洛模擬法等基本方法。本項目以上述風險因素為風險對象，不對各個因素進行二階或二階以上的分解和展開，采用專家調查法。風險等級和影響程度劃分將各種風險因素出現的可能性及對項目的影響程度劃分為9個等級，用1～9個表示即：1—表示可能性極小或影響極小；2—表示可能性非常小或影響非常小；3—表示可能性小或影響小；4—表示可能性較小或影響較小；5—表示可能性一般或影響一般；6—表示可能性較大或影響較大；7—表示可能性大或影響大；8—表示可能性非常大或影響非常大；9—表示可能性極大或影響極大。專家評價與統計采用專家評估法，通過對20位專家進行咨詢，對專家給出的判斷進行統計，統計結果見表9。表9 風險因素量化分析統計表序號風險因素出現的可能性出現后對項目的影響程度極小非常小小較小一般較大大非常大極大極小非常小較小小一般較大大非常大極大1234567891234567891市場風險585235622技術風險5932158523工程風險5564248414環境影響419671035投資估算風險654519106融資風險238791017財務風險1338561048經濟政策風險2105365729社會影響風險19107652風險評估 風險評估成果見表10。 表10 風險成果匯總表序 號風險因素對項目的影響程度發生的可能性風險等級1市場風險65一 般2技術風險72小3工程風險55一 般4環境影響53較 小5投資估算風險54一 般6融資風險44一 般7財務風險54一 般8經濟政策風險44一 般9社會影響風險53小 經分析，市場風險、工程風險、融資風險、財務風險、經濟政策風險和投資估算風險是本項目的主要風險。三、防范與降低風險措施市場風險 中國旅游市場未來總體發展前景是美好的，揚州區域旅游市場也將持續保持快速增長的勢頭，但這并不一定能保證旅游市場的供求關系的平衡。在一定的市場狀況下，旅游景區激烈的市場競爭將會分散神居山的客源，導致區域或局部市場有效需求不足；或抑制神居山文化公園旅游服務產品價格，減少神居山的旅游收入；尤其發生市場惡性競爭時，更會給神居山旅游帶來一定的危害。因此市場風險是神居山文化公園旅游的主要風險之一。與之相對應的措施，公園必須建立高素質的營銷隊伍，采取不斷開發旅游新產品，每年推出幾項大型活動，并利用新聞媒體和廣告大力宣傳，派出專人去學校和單位聯系觀眾等積極有效的營銷策略。技術和藝術風險神居山文化公園帝堯雕塑的技術和藝術水平如何也是公園成功的關鍵因素，帝堯雕塑的風險主要是建99米高的帝堯中的技術性問題。建99米高的雕塑在目前的技術條件下是不成問題的，因為雕塑的結構實際上就是一個建筑結構的問題，當今的建筑可以高到500米，那么99米也就不是問題，從建筑角度上看，雕塑比樓房建筑更簡單一些。雕塑的難度在于其表面是異型體，而這個異形體的建造方法、過程、程序、技術要求等等本項目的都已掌握，因為河南已有128米的大佛及88米高的靈山大佛，對于巨型雕塑的設計建造技術上和藝術上都沒有問題。工程風險帝堯雕塑像站立的山頭為火山巖石地層，內部為密質玄武巖，無斷層、節理發育，地基承載力強，地質條件理想。但是考慮到帝堯主體雕像高達99米，地質條件至關重要，因此繼續加強地質勘察和調查工作，確保萬無一失。神居山施工工期風險（即竣工風險）主要取決于帝堯雕塑能否按時竣工。帝堯的建造，按照現代的技術條件，只要沒有其他干擾，三年建成也是不成問題的。另外雕塑的加工可采用招標的方式選擇多個廠家同時進行。雕塑的設計與加工采取流水線的形式，即設計一件加工一件，以便節約時間。雕像雖然難度較大，但是參照國內目前大型雕塑的建設經驗，本工程在時間上已留有了一定的余地，同時已做了大量的前期工作，目前已完成帝像的初稿設計，這都為神居山的及時竣工提供了一定的保障。神居山文化公園旅游開發在具體的施工建設中要做到：協調景區與有關方面的關系與抓緊工程建設必須同時進行；認真貫徹國家有關基建程序，保證工程質量；注意關鍵工程進度，注意每一影響工程進度的關鍵部位；選擇好設計、施工、監理單位，認真把好設備、材料定貨關，是保證工程質量和進度的關鍵。環境風險本項目所在地是一片竹林農田地帶，這一地帶已被市政府規劃為神居山旅游區，經高郵市分管旅游的市長組織討論，神居山文化公園項目被列入其中。神居山文化公園的建設對景區內的竹林、植被、文物古跡、自然環境不會造成破壞，相反原有的自然景觀會得到更多的保護。投資估算風險由于當前尚未進行具體的總體規劃設計，某些項目的預算尚不太準確，有一些項目可能還未列入進去，因此投資估算風險是存在的。但主要大項目的估算誤差不會太大，一些沒有估算到的也是投資不多的項目，所以總體差距不會很多，即便出現這樣的問題，只要主題項目建成，其他次要項目可以調整或緩建，另外還可以采取措施開源節流，擠出資金合理安排。融資風險資金供應不暢是影響一個項目建設及以后經營的重要風險。神居山文化公園總投資7000萬美元，投資額大，一旦資金供應不暢，將直接影響到項目的建設，因此要積極爭取政府部門的支持，同時千方百計通過國內外多種融資渠道進行融資，落實資金來源，神居山文化園的建設和經營提供良好的資金保障。 經濟政策風險旅游業是中國目前最具活力的產業之一，國家及地方相繼制定了一系列的優惠政策，鼓勵和扶持旅游業的發展。隨著長江三角洲地區旅游一體化政策的實施，為本項目提供了良好的市場發展空間。高郵市政府為了加快經濟發展，在2003年里又制定了一系列鼓勵外商和民營企業家來高郵投資的優惠政策，政府各部門也采取了一系列方便投資的措施，2005年高郵市政府已與項目開發商簽訂協議，從立項到土地劃撥、稅收及有關政策各個環節都給予了具體支持，總的來說各項政策對投資者越來越有利。 財務風險防范和降低財務風險具體要做到：提高對項目建設期財務風險的認識，采取措施予以防范和抵御。在項目建設過程中精打細算，并采用招標的方式，控制和降低投資，加強工程建設各方面控制，實行成本細項控制，以降低成本。在項目運營期間要建立全面的質量管理體系，綜合應用現代管理手段和方法，使神居山文化公園成為管理上的先行者；加強市場意識、產業意識與競爭思維，在市場錘煉中不斷調整經營思路、經營方式；推行“綠色管理”，降低管理成本和環境付出；做好神居山文化品牌的打造、維護、傳播和經營工作；制定合理的市場營銷策略。 社會影響風險項目所在地揚州是中國著名的歷史文化名城，揚州的發展定位是“文化名城，旅游名市”。神居山文化公園項目反映的是五千年的歷史，與揚州特色和發展方向完全吻合，所以神居山文化公園的開發立足于揚州是對歷史文化名城的一個補充，使揚州的定位更加豐滿。 政治風險因為本項目投資回報期較長，對于海外投資方來說，還會擔心中國的政策、法律的變化，這也是可以理解的，但總的來說，不必太擔心，因為中國改革開放20余年了，法律、政策不斷在改善，一直是朝著有利于外商融資的方向發展的，中國還要擴大改革開放，目前正在搞股份制改革，將國有企業改為股份制、私有制企業，這是一個大方向，不會倒退，中國領導人一再聲明中國的政策五十年不會變。融資方盡可放心。 1自然風險本項目在經營期間遇到像“非典”一類人力不可抗拒的自然災害是完全可能的，為了確保投資者的利益，本項目建成后可向國內保險公司申請“財產一切險”和“利潤損失險”的投保，以便在遇到不可抗自然災害而造成財產損失和利潤損失時能得到保險補償。 1金融風險 金融風險主要有兩類：一是利率風險，二是匯率風險。當前，人民幣幣值穩定，經濟增長比較快，不良貸款下降，外債減少，中國的金融環境是安全的，穩定的。央行始終保持了刺激國民經濟發展的積極的貨幣政策態度：提高我國企業產品出口和在國際市場的競爭力；減少企業利息負擔，降低成本，減輕經營壓力，為企業深化改革創造條件。放寬貨幣政策，擴大信貸規模，解決目前銀行存在的存大于貸的問題，進一步啟動和擴大內需，促進經濟發展；分流儲蓄資金，鼓勵社會游資進入股市，刺激股市回升。以釋放人民幣升值壓力。中國的銀行開展的遠期結售匯業務，就是針對匯市風險開發的產品。遠期結售匯也可以說是預結匯業務，就是不管未來的匯率如何變動，銀行都會以預先約定的匯率給客戶結算，等于幫客戶把匯率固定下來。客戶可以專心做好自己的業務，由銀行承擔匯率風險。 13，交易風險交易風險可以通過遠期外匯交易來防范。在進行遠期外匯交易