215215區商貿流通產業戰略發展規劃-資料下載頁

　　

【正文】 左右的聯華超市，其余商業網點大都是二、三十平方米的小鋪，總面積不超過1萬平方米。孝陵衛地區近10萬人口，也需5萬平方米以上。此外，由于受到中山陵旅游景區的政策限制，商業發展可開發空間不足。二是，社區商業質量較低，孝陵衛地區現有社區商業品位檔次不夠，對具有購買能力的中高收入家庭缺乏吸引力，商業現狀存在“三多三少”的狀況。即，傳統業種多，新型業態少；簡陋店鋪多，現代商店少；個體經營多，品牌商業少。三是，商業主管部門對社區商業的調控手段缺乏。據調查，孝陵衛地區社區商業還存在著臟、亂、差狀況，當國有資本逐步退出商業領域后，大量的商業設施和商業本身都處在一種自然的發展狀態之下，行政主管部門對商業發展新的調控機制尚未建立起來，所以，很容易導致商業的無序發展。因此，要將孝陵衛作為社區商業的試點，就必須對社區商業的功能進行準確的定位。第一，購物功能。以社區內不同消費層次居民為目標對象，居民不出社區，基本生活所需商品和服務都能步行15分鐘即能買到，達到購物方便、生活便捷。第二，服務功能。適應現代居民生活節奏加快和閑暇時間增加的消費特點，為社區居民提供各種商業服務。如：商品維修、送貨上門、洗染、彩擴、家政家教服務等。同時，商業外部環境與周邊住宅小區相協調，交通設施、停車場地、綠化與之相配套。第三，休閑功能。現代社區不僅是消費中心，也是休閑中心。社區商業應為社區不同消費層次居民提供休閑、文化、健身、娛樂活動，可設有茶坊、舞廳、健身房、書店、花卉店等。孝陵衛社區商業擬布局兩個層面：即居住區商業（即15分鐘商業）和街坊型商業（即5分鐘商業）。目前擬先建15分種商業。所謂居住區商業，是以街道共享型的、以居民居住地到商業區域垂直距離步行約15分鐘為半徑，覆蓋整個街道的“消費圈”。其必備性的業態主要是以購物中心為主，連接連鎖超市、菜場、酒樓、藥店、美容美發廳、維修站、郵局、銀行等。對其指導性的業態是引入專賣店、咖啡館、酒吧、休閑浴室、網吧、商務中心、花店、影視娛樂場所、健身中心等所謂街坊型商業，是建在居住小區內的、以居民居住地到商店垂直距離步行約5分鐘的半徑的便民商業。其必備性的業態是24小時便利店、餐飲店（早點、夜宵、快餐）、洗燙店、理發店、棋牌茶室。它的指導性業態有書報亭、咖啡室、寵物花卉寄養、音像租賃等。二、居住區商業布局孝陵衛地區“15分鐘居住區商業”，其核心是規劃社區購物中心。其選址的基本原則，一是要人流相對密集的區域，；二是交通樞紐，各種交通方式具全。如公交車站、地鐵出入口、長途及旅游車站；三是城鄉交界處，在大型高速公路、城市環線、省道、國道附近，以利于商品的物流配送。此外，還要留出足夠的土地面積可供二次開發。為此建議孝陵衛首期的社區購物中心建設，可建立在衛崗地區鐵匠營路南側（乳業公司地址）。動遷原址相關企業，結合區內改造，通過社區商業的功能到位，必將帶動該區域形象的提升和房地產業的發展。該購物中心應具有較大體量、集聚各類居家商品、主副食品、冷凍食品、生鮮食品等，便于居民“一站式”消費的特點，又能休閑和餐飲、又能帶孩子在兒童天地娛樂這種多樣化的商品和服務能滿足不同層次的消費需求，是一種典型的居家補充型消費形式。為此，在業態結構分布上要體現三個層次：一是，龍頭店占較大比例。孝陵衛社區購物中心龍頭店可以導入以大賣場為主，占總面積的55%。25%50%20%多樣服務各種精品龍頭商店大賣場二是，各種個性化專賣店配合支持。五花八門的國內外精品專賣店數十家，一般可占總面積20%，多種多樣的服務配套，如維修、彩擴沖印、風味小吃、特色餐飲、洗衣店、銀行、咖啡館、茶坊、書店、郵局、藥房、小型影劇院、舞廳等，占25%。三、后期街坊型商業形式在首期15分鐘居住區商業建成的基礎上，應適時地向5分鐘街坊型商業滲透，開始根據居民不同收入水平、居住不同價位的住房、不同消費水平和消費習慣，在孝陵衛地區不同居住點建設具有不同特點的商業設施。在商業布局上主要有以下三種不同形式可供參考。第一種是“會所式”居住點商業。對消費水平相對較高的樓盤內的社區，主要通過“會所”，使餐飲、咖啡、酒吧、便利店、餐館、娛樂、健身等服務相對集中在會所式的商業群落內。（見圖）其中購物占30%，餐飲占40%。第二種是“多點式”的居住點商業。商業網點鑲嵌在居民住宅之中，（見下圖）設有便利店、餐飲、維修等，其中購物占50%，餐飲占30%，服務占20%。這種形式一般在中檔的樓盤中開展。 第三種是“沿街式”的居住點商業。這主要是針對老城區。由于老城區受原有樓房設施的局限，只能依賴馬路兩側的沿街商業網點，滿足居民的日常生活需要。（見圖）購物占60%，餐飲占20%，維修占20%。第三節 珠江路高科技產業街的布局珠江路高科技產業集群一條街，東起龍幡路，西至中山路，沿途共有商家店鋪1690家。經過十年開發和經營，已成為聞名省內外的高科技產業集群帶，并被確定為省電子信息產業基地。目前，珠江路一條街正面臨第二次創新開發。一、珠江路高科技產業街的發展現狀珠江路高科技產業街，自上世紀90年代初開發以來，已形成了具有數十萬平方米銷售面積的專業特色商業街，珠江路不僅是單一的現代電子產品購買場所，現已逐漸建立起IT大賣場、數碼廣場、專利創業園、江蘇軟件園和東大科技園等先進園區，與沿街各類專業商店融合，使珠江路一條街形成了高科技的產業集群帶。隨著IT產業的不斷發展，高科技產業街年銷售額已達2600億元，街內一批企業依托珠江路日益做強做大，其中年銷售超億元的企業有50多家，超過10億元的企業已有3家。如百腦匯電腦城、福中、新華海、宏圖三胞等都是較大規模企業。目前，珠江路創業者已形成一支3萬人隊伍的IT技術專業隊伍，開通了“數字珠江路”網站，他們中有留學歸來人員，有大專院校師生，有科研院所的專家學者。近年以來，珠江路高科技產業街按照省市領導要求，集中力量整治市場秩序，創建“無亂收費示范街”活動，推行先行理賠、抽檢準入等制度，建設起“誠信珠江路”，使整條珠江路形象大為提升。眼下，珠江路高科技產業街在新一輪的發展中存在著明顯的三大優勢。其一，產業優勢。珠江路的商業發展并非空中樓閣，而是建立在高科技產業基礎之上，一大批省內外高科技計算機院所始終支撐了該商圈的發展。目前，形成了“一街三元”的發展格局，同時強大的產業優勢成為該專業特色街發展的物質基礎。其二，區位優勢。珠江路高科技產業街立足南京，輻射“長三角”，處于良好的城市發展背景。珠江路地處“中心城區”，緊靠省、市政府所在地，且區內及周邊有南京大學、東南大學、航天航空大學等高等院校，以及中央、省、市計算機信息技術科研院所，為日益發的計算機軟件開發形成了強有力的市場支撐。其三，規劃優勢。珠江路高科技產業街的發展，始終得到政府的積極支持，早已列入城市發展規劃，具有一定的剛性效果。1992年，政府就明確提出了將珠江路作為“科技強區”的標志，提出打造“數字玄武”，在珠江路大力發展信息軟件和高科技流通產業；1999年，政府把珠江路高科技產業街的建設作為全市高新技術發展的重要部分，“十五”期間又規劃把珠江路建設成為高新技術產業和信息技術產業的流通基地。這些優勢為珠江路的新一輪發展奠定了相當好的基礎。但是，我們又必須充分意識到，珠江路的功能提升和改造調整仍存著五個方面的瓶頸。其一，目前的經營層次還較低。眼下，在整個珠江路上擁有各類流通企業1600余家，主要經營電腦、IT產品、電子產品的零售批發等。而在這眾多的零售批發企業中，布局上存在規模小、功能單一、設施陳舊等問題，產品缺乏自主知識產權、缺乏自主的研發和設計、技術成果的轉換、缺乏良好的孵化功能和現代的服務配套，難以形成以流通為龍頭的產業鏈體系，這同真正意義上的高科技產業集群街存在著較大的差距。其二，商貿流通的功能還相對滯后。電子信息技術產業是以研發創新為生命力的新興產業，作為以電子信息技術產品交易為核心的專業特色街，不僅應具有購物功能，而且還應該有研發、專利技術的孵化與交易、新品展示等多種配套服務功能。其三，專業街的管理手段貧乏。珠江路高科技產業街雖設有專門管委會，但是該管理機構除了監管外，實際上“有職無權”，對市場監管缺少權威性。另外，管理還缺少外延，例如營銷活動的策劃組織、招商引資等一系列伸展性的管理工作。其四，稅收的政策性流失。長期以來，珠江路高科技產業街入駐的商貿型流通企業以“異地經營”的方式在珠江路從事商業活動，而企業注冊卻在開發區，以享受“優惠”政策，從而使得商業街雖不斷增容，企業不斷發展。但對于玄武區經濟的整體發展卻并沒有作出實際的貢獻。其五，其它商業服務業對其配套不足。珠江路高科技產業街“以沿街店面為交易場地”，設施較為傳統簡陋，缺乏停車場地，送貨提貨相當困難，給客戶帶來不便。與此同時，周邊也缺乏相應的商業服務業與之配套，使得整條街缺乏商務交易的洽談場所和消費者休閑娛樂的配套場所。二、珠江路高科技產業街的經營定位珠江路高科技產業街是玄武區最具特色和代表性的專業特色街，要進一步推進特色經營，必須以個性化產業集群商圈的商業文化理念對其給予準確的定位。該條商業街的主要目標消費群體大致有三部分構成。一是，計算機IT技術科研人員和工程技術人員。對信息技術產品研發和有新技術孵化的創新需求。二是，計算機技術愛好者。對IT產品硬件與軟件，有知識消費的需求。三是，來自省內外“長三角”地區采購人員。對計算機信息技術有裝備需求。根據上述目標消費群體定位，珠江路高科技產業街單一的購物功能必須提升和延伸，其整體功能定位應是成為立足南京、服務全省、輻射長三角，集購物、交易、研發、展示、培訓、服務于一體的特色產業圈。其交易功能：應包括零售、批發、代理、專賣、總經銷、連鎖經營多種形式，銷售各類IT產品與技術、硬件與軟件。其研發功能：應匯集和吸引國內外信息技術的專家、學者，參與技術的研發，開展學術交流、專利技術孵化等。其展示功能：應定期舉辦國內外計算機技術以及硬軟件設施展覽、交易，展示國內外最新的信息技術。其培訓功能：應根據國內外計算機技術發展趨勢，引入培訓機構入駐，面向社會開展中高層次計算機技術培訓，并進行國內外學術交流。其服務功能：應引入配套服務的企業，為消費者和企業提供有關計算機技術的咨詢、維修、保養，以及物流配送。三、珠江路高科技產業街的規劃布局珠江路高科技產業街的布局，應立足于有利于產業集群形成的原則：第一，改條狀為塊狀原則。改變目前珠江路“一條街”條狀布局，使之形成若干個主題型的塊狀結構商圈。第二，分類布局原則。整個珠江路高科技產業街，按主題分類，可分為IT產品、數碼技術和現代家電三大商圈板塊。第三，綜合配套原則。每一個主題商圈應突出配套功能，即薈萃銷售、研發、展示、培訓、服務等綜合配套。在三個主題商圈的結點上，布局各種餐飲、休閑、交易洽談場所，如咖啡館、酒吧、餐廳、茶座、公共休閑綠地等。第四，階段性推進原則。整個珠江路高科技產業街調整是一個系統工程，應以調整一批、改造一批、整合一批、提升一批、引進一批的方式，按時間節點分步推進。整個珠江路高科技產業街，自西向東，按電子產品發展的歷史軌跡，由家電向數碼逐層推進，并將其聚焦為三個重點區域（見圖）。一是，以新百同仁大廈、新世界中心、中山大廈和引進蘇寧家電為核心，打造以現代家電為主題的商業圈，形成全省最大的現代家電市場，經營各類數碼家電產品。二是，以百腦匯電腦城、匯豐數碼港、新珠江科技城等品牌店、專賣店為標志，形成以電腦軟硬件、耗材零售批發，產品研發、技術孵化、展示為主題的特色商圈。三是，以南京數碼港、華海科技廣場、雄獅電腦商城、谷陽世界、常州高宏等企業為標志，形成以數碼產品為主題的特色商圈，經營世界上最新的數碼產品，并展示前導性的國際數碼精品。為了烘托這三個主題商圈，特建議在每一個主題商圈建起中心廣場（地下設車庫）點綴噴泉、標志物、綠化，營造相關主題氛圍。另外，建設對珠江路高科技產業街中與電子和信息產品行業不相關的企業，如摩托車修理、裝潢建材商店、房屋中介公司等應予以遷出調整，另行安排。第四節 開發玄武湖畔親水商業玄武湖是享譽中華的都市親水景觀，猶如杭州西湖那樣秀美迷人，每當黃昏時分，玄武湖沐浴金色晚霞，那晚風吹拂的湖光山色，泛起層層連漪、波光鱗鱗的水紋，引發人們的無限遐想……如何以水文化為主題，開發親水商業，滿足現代人的體驗型消費需求，是玄武區商業進一步加快現代化步伐的一個重要組成部分。一、湖畔親水商業開發的價值分析湖畔親水商業開發，主要是指充分利用玄武湖周邊生態景觀資源，營造高檔次國際化休閑消費場所，為高收入消費群體追求高品位的體驗消費，創造新的消費空間。湖畔親水商業的價值主要表現在以下幾個方面。一是，能提升城市品位。現代城市品位的提高，在很大程度上取決于城市景觀、商業利用及文化資源的融合和生態環境的再造。玄武區商業理應以玄武湖為載體，建造起既具有地方特色、又具有商旅特色的、一流的景觀休閑商業典范，在南京市打造出一個可供“富人”休閑的高檔消費天地。二是，能帶動舊區改造和土地升值。玄武湖親水商業圈建設，主要目的是營造“高雅、寧靜、秀美”的休閑消費環境，吸引在寧的中外白領及成功人士和高收入人群來此體驗消費，這樣，必定使周邊地區房產土地升值，推動舊區改造和人口結構的置換，從而使房地產與親水商業聯動，改善投資環境，提高土地附加值。三是，能滿足個性化消費。隨著社會經濟發展，收入檔次拉開，有相當一部分人將進入個性化消費時代。根據自身個性需求，尋求適應個性的消費方式，充分發揮玄武湖親水景觀商業的特色功能，為高層次人群的個性化消費提供特色服務。二、借勢玄武湖開發現代休閑服務業的思路 目前，對玄武湖實行的是封閉型、購票進入式的經營管理方式，效益差，資源保護的效率也不見得高。進入二十一世紀，許多發達城市都紛紛對原先傳統的封閉型管理進行了調整，轉變為開放式的公共景觀，并借景進行了有序的商業開發。由于科學的管理，不僅解決好了保護與利用的矛盾，更提高了管理的效益和效率，同時更為城市增添了一道亮麗的風景線。經勘測，玄武區可在市政府的支持下，充分發揮現代人對親水綠地的生態愛好。對“情侶園”重新規劃改造，辟為都市大