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蒙城縣0801地塊投資價值分析-資料下載頁

2026-06-08 22:51本頁面

　　

【正文】 680220018850 Ⅲ號一期臨體育路商鋪(230**2)商業667042502835 一期小高層住宅(220**9)住宅20790 23004782 Ⅳ號一期臨體育路商鋪(260**2)商業546042502321 一期多層住宅 (240*10*3)住宅720022001584 合計219120　219137 2450 53699 注：以上價格為開發商扣除折扣后的實收價格。銷售收入為純收入。2一期工程計劃開工建設125800平方米，在住宅銷售100%、商業銷售50%，二期工程（含一期商業）。采用假設開發法估算本地塊的市場價值。計算公式為：地價＝銷售收入建筑費利息管理費用銷售費用銷售稅費預期利潤其中：建筑成本：25869（萬元）財務費用：土地利息計息周期按2年計算，財務費用總額為：458（萬元）+[(1+%)]地價=458（萬元）+％地價管理費用：388（萬元）銷售費用：536992％=1074萬元土地增值稅\銷售稅費(8%)：53699(％+%)=4296萬元預期利潤：（地價+建筑費用）20%=地價20%+2586920%（萬元）所得稅：預期利潤25%=地價20%25%+2586920%（萬元）地價計算：地價＝銷售收入建筑費利息管理費稅費預期利潤地價=11137（萬元）%的買方稅費，地價=11137萬元247。=10699萬元可售樓面地價=10699萬元247。219137平方米=489元/平方米按土地價值評估的價格計算土地成本，土地價款為10699萬元。按報告建議的開發方案，建筑成本的投資估算額為25869萬元。按開發周期2年計算，土地價款的計息期為2年，假設建筑成本在開發周期內平均投入，建筑成本的計息期為開發周期的半年(考慮到建筑施工墊資)，兩者的利息總額為1682萬元。指項目開發過程中，開發商可能產生的項目管理費用，由于地塊為參加拍賣競拍而得，故土地成本的管理費用忽略不計，%計算為388萬元項目總投資額為上述四部分投資的總和，總投資額為：10699萬元+25869萬元+1682萬元+388萬=39077萬元按報告前述對項目未來銷售均價和投資總額的估算，分析項目投資的利潤額：項目預計總投資額為39077萬元；項目總銷售收入為53699萬元；銷售費用：1074萬元土地增值稅\銷售稅費： 4296萬元項目總收益=項目總銷售收入項目總投資銷售費用銷售稅費=9252萬元。項目投資利潤表銷售收入53699 減：　土地價款10699 （）建筑成本25869 財務成本1682 管理費用388 銷售費用1074 銷售稅費4296 買方稅439 所得稅前：　稅前利潤9252 所得稅后：　所得稅2313 稅后利潤6939 根據前述對項目投資利潤的分析，計算項目稅前總投資利潤率和稅后總投資利潤率：稅前利潤率=項目總收益/項目總投資=％稅前總投資利潤率=稅前利潤/投資總額=％稅前自有資金利潤率=稅前利潤/投資總額=79%稅后自有資金利潤率=稅前利潤/投資總額=59% 本項目地塊出讓條件規定，項目在簽訂合同六個月內開工面積達總建面的50%，根據這項約定，計劃在六個月內一期工程建設125800平方米，如將達到住宅銷售100%、商業銷售50%，一期工程建設成本支付65%，利潤率取零，營業稅正常繳納，土地增值稅與所得稅暫不上繳，但可以支付余下土地款，同時可返還先期資本金5500萬元（拍賣土地保證金）。二期工程（含一期商業），,可實現所得稅前利潤6500萬元，稅前自有資金利潤率達118%；，則可實現所得稅前利潤8500萬元，稅前自有資金利潤率達155%。另外，可以通過本項目進行項目融資，一般情況下可在六個月內完成項目貸款達3000萬元4000萬元。近兩年國家相繼采取了一系列調控政策，對房地產行業進行了宏觀調控。在2008年,國家有可能采取一系列宏觀調空措施，進一步調控房地產市場。因此，在本項目開發建設周期內存在一定的政策風險。本項目開發建設單位擁有充分的城市基礎設施建設、房地產大盤開發的經驗，具有雄厚的技術實力，能夠及時掌握先進行業科技，對房屋戶型設計、功能要求、智能科技含量等有先進理念和豐富實踐，同時又能準確判斷不同層次房地產市場的要求，及時滿足消費者需求變化。鑒此，本項目也不存在開發操盤風險。房地產投資經濟風險主要包含市場利率風險，購買力風險、資金變現風險等。根據前文對蒙城市場的調查、分析、預測，蒙城房地產正處于起步階段，有效需求旺盛，購買力強勁。但如在短期內推出50%的盤量，會存在一定的購買力風險。本項目如以5500萬元的資本金進行開發建設，現金流是項目運作成功的關鍵,同時對項目操盤水平是個考驗,故在本項目實施時最好加大資本金投入,同時要加快啟動項目融資,以規避項目資金運作風險。本項目是在充分的市場調查的前提下，力求科學、態度客觀、數據準確的基礎下，充分考慮蒙城縣房地產市場的情況下，有針對性的完成的。客觀分析了蒙城縣的投資環境、潛在需求、購買力、購買人群等各個方面，我們認為項目開發可行的。蒙城縣房地產正處在快速起步期。從價格來看，蒙城房價在迅速攀升，均價由04年的800元/㎡上升到現在的17002100元/平㎡；從面積來看，原有的住房面積已不能滿足人們的生活需求，要求面積多在100平方米以上，提升居住生活的舒適性是必然的；從戶型來看，三室二廳的住宅是市場需求的主力戶型。商品房的開發迎合了當地居民的住宅需求，莊子小區、鳳凰城、金天地小區、鴻業名居等一批商品房的興建充分說明了這一點，市場前景好，給項目開發創造了良好的態勢，確保項目開發成功。阜陽宏泰房地產顧問有限公司二OO八年元月八日34 /

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