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2026-06-09 20:42本頁面

　　

【正文】 2010年工作總結).經濟管理市場分析國內外市場情況預測……………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析加強規范化管理 ……………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力Error! Reference source not found.6財務效益評價財務效益分析是在對項目的成本和收益測算的基礎上，以盡量接近項目開發實際情況為原則，并據此建立相應的數學模型進行計算。根據制定的營銷方案，對項目進行財務效益評價如下：本項目僅考慮商鋪、住宅、車位的銷售收入，住宅配套等營業性物業暫不考慮收益。項目于2006年第三季度開始發售，至2007年第四季度售完。住宅、商場、車位按銷售進度計劃進行銷售，銷售收入先用于償還項目的投資貸款?？傮w銷售收入、銷售計劃及資金回收計劃詳見附件6。各期銷售收入總體項目面積（平方米）均價(元)銷售總額（萬元）總體住宅56,5005,00028,250商鋪16,50012,00019,800車位（個）32060,0001,920小計73,00049,970按非外資方式進行該房地產項目的開發，在進行物業銷售時預計須交納的稅項主要有營業稅、營業稅附加、印花稅等，根據委托方提供的資料，%計算。銷售費用：按銷售收入的百分比計算，其中包括中介代理費、項目推廣宣傳、廣告等費用，按銷售額的3%計算。所得稅：根據委托方提供資料，按應納稅所得額的33%計算征收。財務費用的計算設定：在財務分析中，全部按借貸資金進行財務分析，設定每一個核算期對上一個核算期的累計資金投入計息，%復利計算。靜態財務分析中，財務成本將直接采用動態計算所得的數據。參照我國的財會制度，結合房地產開發的實際情況，在進行本項目的經濟效益評價時，所選取的財務指標為：內部收益率（IRR）內部收益率（IRR）是指項目在整個計算期內各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率，它反映項目自身的盈利能力，是項目占用的尚未回收資金的獲利率，是考察項目自身的盈利能力的主要動態評價指標。當內部收益率大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。本項目選定的基準收益率為10%。凈現值（NPV）凈現值（NPV）是按設定的貼現率，將項目計算期內各年凈現金流量折現到建設期初的現值之和。它是考察項目在計算期內盈利能力的動態評價指標，凈現值大于或等于零時，則認為項目的盈利水平是可以接受的。貼現率是計算凈現值的主要參數，其大小取決于銀行利率的高低、項目性質、經營風險、經營目標和要求，一般趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為貼現率。本項目的貼現率選定為10%。投資收益率資本收益率是以項目計算時點的利潤除以全部投資而得出的指標，它沒有考慮通貨膨脹而使貨幣貶值的因素，是一個簡單表達盈利情況的靜態財務指標。開發成本利潤率項目開發總價值（營業凈利潤）與項目總開發成本的比值，它反映開發商在項目開發過程中投入與產出的關系。銷售利潤率稅前利潤與銷售收入之比，表示每單位營業收入所能獲取的凈利潤。計算出項目的靜態財務指標如下：靜態財務指標表序號指標名稱單位總體1稅前利潤萬元14,2042稅后利潤萬元9,5173稅前單方利潤元19294稅前投資收益率%5稅后投資收益率%6銷售利潤率%從以上各靜態指標分析可得，本項目從靜態效益分析是可行的。%%，項目具有較好的盈利能力。詳細計算見附件8。項目總體的動態財務分析指標計算如下表：動態財務指標表序號指標名稱單位總體1稅前內部收益率%%2稅后內部收益率%%3稅前凈現值萬元14,2054稅后凈現值萬元9,5175最大資金占用量萬元28,555具體計算見附件附件10。項目總體最大資金占用時間為2006年第二季度，占用量為28,555萬元（詳見附件9）。在本項目中，選取10%為基準收益率，%，高于基準收益率，項目的具有較好的盈利能力。在計算凈現值時，選到10%作為貼現率，項目總體的所得稅前及稅后的凈現值大于零，可基本滿足盈利要求。從項目動態效益指標分析看，本項目是可行的，項目的盈利能力一般。項目在財務上是可行的，具有一定的盈利能力。項目總體最大資金占有時間為2006年第二季度，占用資金量為28,555萬元。

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