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2026-06-10 17:52本頁面

　　

【正文】商住項目與一般物業在設計要求與管理方式上有較大區別。張家港商住項目目前正在規劃設計階段，對此階段進行詳盡完善的論證，管理先進性的預見將對商住項目建成后的投入使用產生廣泛深遠的影響。既要在硬件和軟件上下功夫，同時又要使它富有人性化。根據獅城怡安對項目日常前期介入管理的經驗，我們從物業管理及服務角度選擇了一些管理建議案例，僅供發展商參考指正：商住項目建筑、裝修的考慮事項商住項目的外圍環境是建立外觀形象的重要考慮事項，它的設計除了考慮外觀和美學外，功能也是重要的一環。如果能夠很好地對外圍環境組成因素的可操作性方面進行規劃，就會提高對物業的管理能力。屋頂應具備洗窗吊頂設施。并制定一套適當的屋頂操作安全管理程序。管理程序根據商住項目的用途和屋頂的類型度身定制。也可以考慮在屋頂設置清潔用水或洗滌斗或排水口，以便外包清潔公司工作。建筑頂部裝飾部分及屋頂應安裝上人路梯（不銹鋼材料），已方便維護、保養。：商住項目使用的建筑材料和外部建造的道路對整個場地起了重要作用。道路、走道和其它區域的排水溝應是完整的、且正確排向下水處。主要道路盡可能不使用地磚。地磚是不適合用作走道材料的，大雨過后不平坦的地面會造成其松動，且很難處理。正確施工的鋼筋混凝土走道比較好。道路人車分流，應實行主干道雙行，次干道單行，并留出人行道設想，應對人車分流方案進行詳細認證。項目停車場內的減速器不僅使行車更安全，且有利于維護道路，因為車速慢會最低程度的減少路面的磨損。減速器應有一定的寬度(最少30厘米)，以避免強烈的晃動。項目地下室、消防、水泵，污水處理等潮濕霉變場所的天花和墻面，建議用水泥材料粉刷。、電梯廳大廳、電梯廳是商住項目的窗口，設計、施工、材料選擇方面應十分重視，因此它比商住項目任何一個部分都更容易給業主、租戶留下深刻的印象，他起著先入為主的作用，直接影響建成后的租售率、租金價格。：高檔商住項目對商場、大廳盥洗室要求極高，廁所的男女入口原則應分開，并清晰標注。從任何公共部分都不應看到里面的廁位或小便隔板平面位置（無論直接或通過鏡子反影），即使開門也應保證有所遮擋。：電梯間的寬度至少比附近走廊寬度大1/3，以便容納等候電梯于進出業主、租戶。電梯間照明線路應與走道分開，最好采用照明較高的局部照明。商住項目的標準層電梯大廳要有通風口，使通風良好。（有些高級住宅標準層電梯廳處往往沒有通風）客房裝飾中應用對比成補色原理，最重要是同一色彩計劃中，不要等量使用對比色，而應以少取勝；房間色彩最為可靠的是遵照自然界色調秩序原則，即地板深墻壁中天花淺；南向、東南向、西南向開窗的房間因經常受陽光照射，入射光線成微黃的暖色調，在此條件下的客房可采用深一點的色調，也可用中性較淺冷色調；北向東北向、西北向開窗的空房入射光線偏冷，常會有微蘭的光色，使用暖色調。公共區域家具公共區域家具少用皮具，建議不用皮質沙發，而是用有布套且可以換洗的沙發。、監控室在電梯機房、監控室設置空調設施，有利于設施設備的正常運行，并設置專用電表計量裝置，有利于對公共能耗進行監控與分攤。各類泵應獨立設置泵房，以免噪聲共振引起業戶糾紛，選擇水泵應采用靜噪型節能水泵。用智能一卡通建議在小區安全防范系統中采用智能一卡通運行模式，方便業主交費用，如停車位管理、門禁、水、電、電話、煤氣、特約服務等各項服務。配電、電梯、給排水、弱電等系統的機電及管籠井門鎖采用一把鑰匙。周界報警可采用雙聯遠紅外探頭，并與燈光報警連動，確保人防、技防相結合。照明系統的考慮事項。它除了有照明的功能外還兼具了“裝飾”的功能。巧妙的燈光安排能增進商住項目舒適和安全的感覺，照明的安排不是工程設計師的工作，而是建筑師和燈光設計師以美觀為基礎做出的裝璜設計。在這一方面，管理者和燈光設計師有他的內在沖突，管理者希望以簡單的照明為主，燈具的種類控制得越少越好，燈具的效益(每瓦電力所產生的照明度)越高越好，而燈光設計師未必有這樣的想法。因此，業主必需在兩者間找出一平衡點，以滿足兩者的需要。照明除了大堂外，其它區域的燈具應有一致的安排；選用的燈具以高效能為主，燈源的溫度不易過高。消耗品，如燈泡和其他光源的種類盡量減少到最低限度，以減少備用件；燈具的位置和高度必需考慮它維修的可能性；照明的電源和線路要與動力線路分開，以便于整體控制；燈具的供應商以有本地的服務站和備件庫為主，以保證維修以及貨源；公共部位照明系統設置專用電表計量裝置，有利于分攤能耗；標準燈具規范：管理者的難點之一是對于成千上萬的配件，尤其是象燈泡和燈管等小物品的管理。因此，在盡可能的情況下，標準化所有照明器具以便管理。燈具的種類越少越好；燈泡和光源最好控制在10種以下；盡量減少使用獨立變壓器的燈具；如空間允許，如入口處的雨篷，可考慮使用高效的“HID”燈具；裝置固定燈具必需考慮如何維修和更換燈泡；大堂的燈光應有其獨立的配電盤，以便獨立操作；燈光的控制應同時考慮區域和交叉線路的方式；中庭可采取路燈的方式，增加其戶外的感覺；室外照明燈源隱蔽；光度適當，以不耀眼為主；燈具和燈泡耐用；燈具和配電必需防水和雨；安全性強，包括不易破壞；易于控制，以便節能。路燈不易過于照亮，其亮度相等于滿月的亮度；燈具必需注意它的光亮分布范圍，不能設在向上和刺人眼目的位置；室外照明因涉及安全問題，可以考慮使用低電壓的燈具；由于人群可能接近燈具，因此燈具必需有一定的硬件防護。比如，所有的室外燈具都應不易拆卸。、棟號、樓層、房號標志明顯，大堂內布置合理并設立引路方向平面圖，駐大廈各單位名錄標識在大堂內顯著位置、單元號、棟號、房號、導向標志，無擅自改變房屋用途現象（現場）、整潔；外墻是建材貼面的，無脫；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象(現場)、廣告牌、霓虹燈按規定設置,保持整潔統一美觀,無安全隱患或破損（現場）、冷凝水集中收集、支架無銹蝕，色調一致,不超出外墻面；除建筑設計有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象）（見程序文件）

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