工業地產：未挖掘到位的金礦-資料下載頁

　　

【正文】 價格將有提升空間。工業地產發展的科研化、聚集化與高端化趨勢，將促使國家重點扶持的高新技術園區公司的業績增長及資產增值效應更加明顯。第三，在地產公司估值方法上，住宅地產未來土地儲備增值均以銷售收入體現，其估值方法應主要以業績增長為前提的相對估值為主；工業地產以持有投資性房地產為主，按照新的會計準則，其土地及物業如可以公允價值計量，其賬面增值將可以計入當期損益，且收益不計入應納稅所得。29 / 49第四章 總部基地案例解讀總部基地簡稱 ABD，是 Advanced Business District 的縮寫，所謂“總部基地” ，是指通過創造各種有利條件，吸引跨國公司和外埠大型企業集團總部入駐，形成企業總部在本區域集群布局，企業生產加工基地則通過各種形式安排在成本較低的周邊地區或外地，從而形成合理的價值鏈分工。在總部基地開發模式里，從市場定位，到產業定位，到開發操作、銷售招商、物業管理和資產運營，即：“產業聚集——地產開發——人口聚集——商務發展” ，成為產業地產的一個完整的價值鏈。當前，總部基地已經成為一種熱門的開發模式，下面介紹的是北京一個以“總部基地”命名的一個項目。? 項目檔案建筑面積：140萬平方米獨體獨棟、獨立產權、獨立冠名總部樓500余座綠化率：占總面積約50%容積率：總投資額：約60億人民幣葡萄模式 基礎專業市場應用專業市場定位、產品定位，以及開發操作等產業知識、產業運作、地產知識、地產運作總部基地的完整價值鏈：市場定位、產業定位、開發操作、銷售招商、物業管理和資產運營。30 / 49建設周期：35年項目地址：豐臺區南四環西路 188 號開發商：中關村豐臺園道豐科技商務園建設發展有限公司總部基地地處北京市豐臺區西南四環交匯處，科技園出口，由中關村豐臺園與英國道豐國際集團合作開發，占地 65 公頃，總建筑面積 140 萬平方米，容積率約 ，平均綠化率 50%左右，總投資約 45 億人民幣，是中關村有史以來最大的中外合資單體項目。以智能化、低密度、生態型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產業于一體的企業總部聚集基地。項目內部建有 500 余座每棟面積 1200 至 6000 平方米的總部樓；總面積約 60000 平方米總部廣場；面積約 萬平方米商業配套設施；每套面積約 30—50 平方米的總部小公寓；幾十個面積 200 至 500 平方米的風味餐廳；大型地上、地下停車場。“總部基地”的特征①規劃建設為“以人為本”的現代化新社區，營造人文環境、生態環境，體現出人與建筑、科技、環境、文化的高度融合與互動，更加適宜成長型科技企業的入駐，隨之帶來的信息、技術、資金等要素的集聚，將構筑起高新技術產業的強勢，發揮科技要素的聚集、共生效應。②借助國外建設形態，接軌國際發展趨勢，吸引國外科技型企業落戶豐臺園創業，不僅有利于培養人才，也為豐臺園在國際經濟中的科技創新鏈上謀求一席之地。③實現了吸引科技型企業入園，由依靠低價轉讓土地費用的優惠政策向創造良好的工作環境、服務氛圍轉變。同時，也縮短了科技型企業立業家園的建設周期，勢必促進“190。營園區”水平的提高，為區域190。濟持續快速發展和建設科技型新社區打下根基。④為方便在總部基地辦公的人們的生活起居，開發商將配套開發少量的居住區和公建區。將工作、生活、以及配套服務等功能高效率地結合在一起，成為現代、綠色、文明城區的科技型新社區。建設“總部基地”三步曲產品是好的、構想也是好的，但是總部基地的理念能否融入本土，區域是否具備其物質條件，經濟形態的多樣化意味著不同階段的企業形態的同時出現，這將衍生出不同形態城市格局的并生關系，因此，總部基地如何建設，其操作模式顯得尤為重要。（1）政府隱身的操作模式在豐臺總部基地的建設過程中，代表政府一方的豐臺園管委會將自己的作用定位于服務，“管委會的作用就是起到平臺的作用，為道豐集團服務，為企業服務”。在北京市各個高新區的開發歷程中，政府一直處于支配的地位，政府在開發過程中既是政策31 / 49的制定者也是政策的執行者，效果難免會大打折扣。總部基地的建設，則是由外資控股的合資公司來統一規劃、建設、管理，并且完成后期的招商工作以及所得利益的分配等等，政府只是擔任土地提供者和政策監督者的角色。管委會的工作主要分為兩大塊：一是要調節開發商和入園企業之間的利益，主要是運用合理的土地和稅收優惠政策；二是作為園區建設的監督者，管委會要審核入園的企業是不是高新技術企業或者高新技術中介企業，監督規劃的落實。這種政府隱身的操作模式，不僅僅是一個創新，更重要的是，它從根本上提高了工業園區的素質。政府一旦從執行者的身份中脫離出來，就可以更好的去履行監督者的義務。而民間資本的介入，則能夠從將工業園區的規劃、建設提高一個檔次，擺脫單一的依靠硬件設施的惡性競爭，更注重軟環境的發展與完善。（2）統一規劃、配套建設的開發模式與舊有的開發模式不同，總部基地從一開始就進行完整的規劃，統一整個園區的整體形象，實施以科技為主題、以人為本的“花園式科技園工程”，將園林設計的各個要素如草地、雕塑、小品、噴泉、灌木等有機的融合為一體，形成充滿現代感和科技感的花園新區。（3）準確定位的經營模式面對北京市眾多的高新技術開發區的競爭，總部基地并非是占據優勢的一方，要減輕其他對手所帶來的壓力，豐臺園選擇了“錯位”的經營模式，加上優惠的價格和優秀的工作環境，其對市場的沖擊還是非常有力度的。從市場的供給量來看，豐臺園區從建設到投入使用的時間與中關村西區、中關村科學城的建設時間驚人的一致，盡管豐臺園一直強調其與中關村科技園其他的姐妹園區——中關村核心區、海淀園、昌平園、亦莊園是一種互補的關系，并非對立。根據北京大總部經濟區的構想：中關村海淀園以民營科研、電子商貿為主，中小企業在此孵化、磨礪、成長，是民營企業的搖籃；朝陽區CBD是為以商貿、外貿辦公形態為主的跨國企業、合資企業創造的內外貿易窗口，也是國際企業進入北京的跳板；亦莊開發區則是國內外大型企業的生產基地，也是國際企業的產業基地；中關村豐臺總部基地將以企業總部集聚的整體效應，加強總部之間的群體優勢，最終促使北京大總部經濟區的形成。基地優勢（1）規模優勢總部基地位于北京西南四環的豐臺區中關村豐臺園二期基地內。是作為中關村開園以來單體32 / 49面積最大的中外合資項目，總占地面積：65公頃；總建筑面積：140萬平方米；包括總部樓500余座。（2）價格優勢總部基地在定價上，采用低價策略，比起周邊其他項目，具有價格上的優勢：比較項目 總部基地 北京其它經濟區一般狀況產權 獨立產權 一般無購買價格/㎡7650 元/㎡（三期）13000 元/㎡＄2100 美圓/㎡租金(人民幣)/㎡日 元/㎡ 5 元/㎡＄20 美圓/㎡優惠政策 三減三免 三減三免或無同等價格可購買 1000㎡獨棟總部樓 400600㎡辦公面積綠化覆蓋率(%) 50%左右 一般不高于 30%建筑容積率 =6停車位/10000 平米 約 100 個 4560 以內使用率(%) 85%以上 一般在 70%以下物業管理費/月㎡ 元/月㎡一般在 18 元/月㎡＄3 美圓/月㎡建筑密度 30% 50%以上車位費/月 150 元/月 650 元左右/月單體獨立使用程度建筑面積 1200㎡以上獨立使用一般須建筑面積 20220㎡以上才立項單體使用（3）政策優勢 　　凡入駐總部基地企業，符合科技園條件的均享受中關村科技園優惠政策，企業經營所得稅減按15%稅率征收。高新技術企業自注冊日起，三年內免征所得稅，%的稅率征收所得稅。其它優惠政策詳見《中關村科技園區條例》（4）交通優勢 33 / 49　　居于豐臺的總部基地距四環路不足百米，緊鄰豐葆路、世界公園。距京沈，京石高速路約四公里。周邊公交線路通往京城各個區域。東臨京開、京津塘高速公路、南苑機場，毗鄰國際汽車城；輕軌9號線僅距500米。距天安門直線距離12公里；西有京石、京良等重要公路干線；南有世界公園、葆臺漢墓、超大型體育中心；北有北京西站、豐臺站、豐臺西站，連接京山、京廣、京九、豐沙等7條鐵路干線。南北有幅員闊達的人居社區，例如帝京花園、怡海花園、怡景園、棉花城、未來城、大溪地、北京國際花園、星河城、城南嘉園、鴻業鑫園、興濤社區、翡翠城等。總部基地可經過四環暢快馳至首都機場，南苑機場等重要目的地。 （5）生態優勢 　　城區內最大占地面積，最多單體數量的總部樓集群以及總規劃50%的綠化率，使得生態性與建筑的結合達到最緊密。 　　中國庭院與西方開放式街區結合，公共與私密結合，獨立樓宇和共享庭院結合，單元式總部樓與公建區商務樓圍合布局。總體綠化覆蓋率50%左右。庭院式中心綠化，點式組團綠化，帶狀公共綠化結合。34 / 49項目特色?　中關村有史以來最大的中外合資單體項目 ?　人性化設計 ?　獨棟式單體設計?　良好的生態環境 ?　配套星級酒店?　配套總部小公寓?　“三減三免”優惠政策 （1）中關村有史以來最大的中外合資單體項目 　　總部基地，中關村開園以來單體面積最大的中外合資項目，地處西南四環交匯處，科技園出口，占地65公頃，總建筑面積140萬平方米，平均綠化覆蓋率：50%左右，總投資約60億人民幣，預期35年全部建成。　　總部基地成批開發1200至6000平米獨棟總部樓、約60000平方米六星級酒店、米商業配套總部小公寓和健身中心、休閑會所等完善的商業配套設施，將吸納約近千家大中型企業的總部入駐，已經被列為2022年北京市政府69項重點工程及北京市60大重點外資工程之一。總部基地，以前瞻性開發理念，為企業提供高效、多能、全方位的中樞式經營氛圍和高速發展通道；以中心輻射全國乃至全球的“中心外圍效應” ，為企業提供全新的發展空間和管理視野。35 / 49作為中國首踐總部經濟的超大規模園區，總部基地的“體量”賦予其“聚集又聚變”的天生稟賦。總部聚集，人才、資本，資源，信息的大聚合，實現高集約化互補、共享、互動；總部集中，形成極化趨勢，以基地為核心，輻射周邊產業。（2）人性化設計 總部樓集群在整體規劃上，融合中國傳統圍合式建筑與西方開放式街區的精髓。在公共和私密建筑空間中，對庭院與街區空間巧妙運用，令各個獨立樓宇既相對開放，又共享庭園空間。同時，這種圍合式布局，不但保持沿街總部樓建筑立面的整潔，且創造出總部基地特有的靜謐氛圍。高低錯落，凹凸有致的總部樓座組合，展示豐富的建筑天際線。同時，總部基地通過對總部樓的精心布局和朝向推敲，使每一幢總部樓獲得最佳視野與采光。各總部樓單體摒棄浮華與造作，呈現出穩健、典雅、含蓄、簡潔的企業總部特質。各總部樓看似隨意，實則規律有序的自由式曲線排列，體現現代企業熱情朝氣、不拘一格的氣質，并增添總部基地活潑動感。 圍合式氛圍 單元式總部樓與公建區商務樓組成圍合式布局，不但保持沿街總部樓建筑立面的整潔，且創造出總部基地特有的靜謐氛圍，高低錯落、凹凸有致的總部樓座組合，展示豐富的建筑天際線。36 / 49各總部樓看似隨意、實則規律有序的自由式曲線排列，體現現代企業熱情朝氣、不拘一格的氣質，并增添總部基地活潑動感。圍合式庭院布局最大程度地將各企業形象展示給總部基地干道，沿科技大道一側的總部樓則呈韻律狀一對對排列，形成了序列有致的總部基地街景。（3）獨棟式單體設計—開創獨棟式總部樓新時代，框架式結構，使各總部樓在追求獨立的同時，又可分、可合、可大、可小，衍生出適應不同企業總部發展性需求的組合形式。，框架式結構，使各總部樓在追求獨立的同時，又可分、可合、可大、可小，衍生出適應不同企業總部發展性需求的組合形式。總部基地通過對總部樓的精心布局和朝向推敲，使每一幢總部樓都獲得最佳視野與采光。各總部樓單體摒棄浮華與造作，呈現出穩健、典雅、含蓄、簡潔的企業總部特質。透明落地玻璃窗、黑色石材（普通單體樓無石材）……精致與肌理、力量與深沉，共同創造37 / 49出總部基地簡潔精致、內蘊深厚、極具想象力的現代感外觀。開窗方式、屋頂形式和局部色彩的調整，則塑造出不同企業的個性化標志，從而強化企業的標識性，滿足各類企業總部的形象需求。凡購買總部基地總部樓的企業，會自動獲得該總部樓的冠名權以最大滿足各企業總部的形象展示和可識別性需求。A 型總部樓12 層商務樓，二樓座組合，電梯 2 臺/樓座，計 4 臺。結構層高：首層 米，標準層高 米，頂層高 米，建筑高度 米。單體建筑面積 5960 平米。B 型總部樓 二樓座組合或三樓座組合，電梯 2 臺/樓座，共計 4 臺或 6 臺。結構層高：首層 米，標準層高 米，頂層高 米，建筑高度 米。單體建筑面積為：10 層2860 平米；11 層3150 平米；12 層3445 平米。38 / 49C 型總部樓二樓座或三樓座組合，電梯 1 臺/樓座，計 2 臺。結構層高：首層 米，標準層高 米，頂層高 米，建筑高度 26 米。單體建筑面積為：6 層1620 平米；7 層1910 平米；8 層2190 平米。D 型總部樓6層商務樓，四樓座組合，電梯1臺/樓座，計4臺。結構層高：，，建筑高度26米。單體建筑面積為：1190平米或1250平米。39 / 49E 型總部樓6 層、7 層、8 層商務樓，四樓座組合，電梯 1 臺/樓座，計 4 臺。結構層高：首層 米，標準層高 米，頂層高 米，建筑高度 26 米。單體建筑面積：6 層1625 平米；7 層1900 平米