房屋仲介產業分析及太平洋房屋企業策略分析-資料下載頁

　　

【正文】 ；固定上班時間；獎金比率低；公司人員編制大、流動率高。高級中介人員：無底薪保障亦無固定業績要求；無固定上班時間；獎金比例高。※將國內房仲業概況摘要如下：表一：國內房地產中介業經營型態暨概況表經營型態加盟型態直營、加盟并行直營型態樓面型態中介公司 住商不動產 僑福房屋 EAR不動產聯盟 太平洋房屋 力霸房屋 信義房屋 中信房屋 永慶房屋 巨東建設成立年度 76年 76年 80年 74年 77年 70年 74年 77年 66年現有開店數 120家 24家 49家 直營86家加盟8家 直營57家加盟36家 87家 21家 28家北、中總部由上述表格及說明看來，臺灣房屋中介業經營型態有著明顯的不同，太平洋房屋、中信房屋、助商不動產聯盟多采一樓店面，店面采策略經營，其特色為精簡人員、強調服務質量；而零戶則需要大坪數的辦公室容納龐大的從業人員，其特色是以人海戰術提高銷售能力。除了本土的房仲業者外，美國不動產聯盟規模最大的21世紀不動產連鎖集團，也于民國84年，進入臺灣市場，并與臺灣的住商不動產機構簽約合作，將美式的不動產連鎖系統的員工訓練制度、不動產全球流通系統、營銷度等引進臺灣。住商采取的「品牌雙軌化」模式經營，掛上兩個連鎖體系的品牌。短短的時間內，就吸收設立了十家全新的加盟店頭，由此亦可見該產業結合加盟連鎖后的魅力誘人。對國內房地產流通業而言，中介業已經逐漸走向品牌化、連鎖化的經營，在未來委托房屋中介業交易的比例，可望突破五成的情形下臺北的房仲業還有200家的成長空間，而全國至少還可以增加500家的中介連鎖店，因此對目前的房仲業者而言「加盟」是擋不住的趨勢。參、產業之特質不動產中介業和其它的服務業相同，業者本身并不生產其所銷售的產品，其產能是無法儲存的，而只是居間處理對象之中介事宜。不動產中介業與其它服務業之性質有極大差異，其行業特性略述如下：一、每一商品均有其特性一般生產事業均大量生產產品，每單一產品間之差異性不大，同構型高，其特色亦多為共通的。但不動產商品卻不然，雖然有共同的名稱為不動產，然而事實上每一對象的特性均不相同。二、專業知識且廣正由于不動產的每項商品均有其個別的特性且高價值，因此不動產相關產業的從業人員必須具備精深的專業知識，以確保客戶的權益。三、人力密集由于不動產之產品差異性大，而且所需的專業知識既寬且廣，因此在銷售過程中，所面臨的問題可能千奇百怪，但一般業者不知運用科技，來節省密集的人力，因而造成不動產中介業的人事成本極高。四、帶動其它附屬性消費由于遷居的關系，因而會產生許多的商機，如家具消費、家電用品的訂購、搬家服務?央A因此不動產交易會帶動其它附屬性產品的消費。五、濃厚咨詢色彩不動產中介業者為了促進買賣的成交，除了中介對象買賣之外，還必須適時擔任咨詢顧問的角色。舉凡是住宅的選擇、商用對象的選擇、增建改建的手續，以及貸款、稅金、火災保險等咨詢服務能力，均為一名理想的中介人員所必備。此外，由于不動產經紀人并非只是單一地面對買方客戶，而需要是提供買賣雙方正確且有價值的信息，以促進交易的完成，因此，房仲經紀人基本上可視為情報提供的業務員。六、重責任商圈耕耘所謂「責任商圈」即是指每一個店有固定商圈，該店的中介人員以當店的商圈的某一部份為自己特別固定營業范圍。因中介人員需能深入鄰里，建立當地居民對其之信任，才便于拓展業務，且各地有其地域的差異性存在，如法令、習俗等等，故劃分責任商圈以利經營。肆、中介業的立法與管理不動產買賣過程，基本上須牽涉許多專門知識，如不動產法律、地政法令、稅費計算、都市計劃、建筑法規、室內設計等等，且其交易金額龐大、登記時間較長，因此不動產交易較易衍生糾紛，故目前政府主管機關業已陸續規劃「公平交易法」、┌公寓大廈管理條例草案」、「房地產中介業管理辦法草案」、「不動產交易法草案」等特別法令，以建立公平合理之不動產交易秩序。分述如下：?民國63年起政府不核準以介紹房地產買賣的名義辦理公司登記后，早期的中介業則以「建設公司」或「廣告公司」的名義進入市場。?直到73年經濟部準許開放登記，但此時其目的事業主管機關卻未定案。?76年中央常會于地政業務中敦促房屋中介的管理，并研訂「不動產中介法」以維護房地產交易秩序。77年政府決定將房地產中介業歸由內政部地政司負責主管，此時臺北中介業同業公會正式成立。由于現今無任何明確法令適用，大都類推適用于相似法律，如民法，才能保障中介業者與買賣雙方三者間的權利義務關系。詳述如下：不動產中介與民法居間：中介是藉由專業知識提供信息給不動產買賣雙方，協助雙方達成交易之服務性質營業行為，故一般認為中介類是民法居間契約。適用法條：民法賃篇第二章第十二節第565條至575條。不動產中介與民法委任：在不動產中介的經營方式中，買賣的成立大都是不動產的所有權人(即賣方)與不動產中介業者簽訂「委托銷售契約書」，將其欲出賣的不動產委托業者代為銷售，由業者覓得買主后，完成不動產買賣的手續；或欲購買不動產的買方將其欲購的不動產之條件告知業者，并簽訂「委托代尋契約書」，由業者代為尋覓合乎買方條件的不動產后，媒介買賣雙方簽訂不動產買賣契約，以完成交易。類似此種「委托處理事務」的法律行為，與民法委任契約的性質相似。適用法條：民法賃篇第二章第十節第528條至552條。不動產中介與民法代理：不動產中介業者為了盡速將不動產對象銷售出去或盡速為買方尋得合適條件的不動產對象，以達成買賣交易、了結案件，故部分業者在「委托銷售契約書」的條款內載明可代替委托人(即賣方)收受訂金，或在「委托代尋不動產契約書」的條款內載明可代替委托人(即買方)給付訂金，才能抓住買賣成交的機會。適用法條：民法總則第四章第五節第103條至110條；民法債篇通則第167條至171條。伍、中介業者面臨的問題：因業者的專業能力、銷售技術及商業道德之素質良莠不齊，購屋糾紛屢見不鮮，導致社會大眾對其產業形象頗為惡劣。仔細分析近幾年來經由中介公司購屋而產生的案件，大致可將之歸類為幾種糾紛型態：因收取預付定金所引起的糾紛： 此類型糾紛較多，原因系中介人員辛苦交涉并說服賣方讓價后，買方卻反悔不買，中介人員因而徑行將買方所交付的預付定金沒收，若中介人員能達成使命，則將預付定金轉為『訂金』或『訂金之一部』。因中介人員賺取不當價差所引起的糾紛： 此類糾紛大多發生于較無規范之區域性中介公司，大型中介公司為保障其形象及信譽大都規定其所屬中介人員不得賺取不當價差。因賣方或中介人員刻意隱瞞重要交易信息所以起的糾紛： 此類型的中介糾紛通常是發生在買賣交易完成交屋之后，許多中古屋于出售時，不論是業主或中介人員，明知該屋的瑕疵，如海砂屋、輻射屋、兇宅或即將被征收拆除等，而刻意予以掩飾，俟交屋后，買方進住發現這些問題，糾紛就因此而發生了。因中介人員不當承諾所引起的糾紛： 此種糾紛大多是中介人員承諾買方過高的貸款額度，成交后卻將無法高貸的原因歸咎于消費者本身的條件不符。因所買房屋于過戶期間被查封所引發的糾紛：因購屋者在所買的房屋于過戶期間被查封，大多是賣方債務問題或是為他人作保而遭受法院查封。因此預防之道，就是先辦理抵押權設定，或預告登記來保障買方權益。企業史企業史一、公司沿革民國七十二年，太平洋建設開始派遣一批高級主管赴美、日考察。民國七十四年，太平洋房屋公司正式引進美日先進的房屋中介制度，成為國內第一家合法的中介公司。以「公平」、「公正」、「公開」的經營理念，重建中介市場新秩序，提供國人前所未有的房屋交易安全環境。民國七十六年，當時臺灣房價行情混亂并且不易掌握，消費者的權益受到威脅。但太平洋房屋認為只要是對客戶有利的，再困難都要去做，因此參考美國房地產協會的作法，力倡公開「太平洋成交行情」。為臺灣房屋中介業者中第一家隨時在計算機上提供成交行情并定期印刷成冊，以供查詢的重要依據，并且成為提供不動產走勢分析的重要參考依據。在民國八十年初，太平洋房屋在內部提出「房屋中介廣告文字實例」，以平實文宣做銷售訴求，并充分尊重客戶在簽約前作最后決定意愿。除此之外，積極推動「客戶權益說明書」的制作，充分尊重消費者知的權利。為了保護客戶買屋付款上的風險，再引進美國「購屋付款保證制度」，若中途解約也可以保障買方已付價款的取回。即使順利交屋，仍規劃「房屋保固」的售后服務措施，照顧水電維修的問題。達到太平洋房屋中介公司的成立宗旨：促進房屋流通，保障交易安全。二、經營型態太平洋房屋為國內第一家引進國外房屋中介制度觀念的中介公司，采用全省分區的直營、加盟連鎖并行型態方式經營。正式引進美、日店頭式的經營方式，實行固定費率。店頭式的經營方式，除了可以提供顧客更便利及流通更廣的服務外，也把中介業由個人服務為媒介的層面，提升到以整個店為服務的方式，并且因為店面的開設，增加了顧客更可靠的信任感，中介公司收取固定傭金取代差價，交易過程完全公開，是業者所謂透明營銷時期。一開始由于一般民眾對中介業者較為輕視，所以太平洋房屋以加盟店的方式來擴展業務。但后來因為公司對加盟業者較無約束力，為了確實貫徹公司的經營理念，控管一致的服務質量，便逐漸的以直營店為主，凡是之前加盟業者合約到期或違約者，一律不在續約，至今全省共有127家據點，其中只有3家為當初沿習下來的加盟店，其余均為直營店。公司經營的項目囊括了中古屋中介、鑒估價、新屋代銷、租賃土地買賣、海外不動產等，幾乎囊括了整個不動產的業務，是所謂的不動產販賣時期。三、經營方針太平洋房屋其經營理念著重于：（1）規矩穩健 正派經營 （2）公平、公正、公開的交易 （3）尊重客戶 信實中介 （4）培育人才 強化服務 在此四大理念下，任何制度都得經的起客戶的試煉，再以客戶為尊及權益考慮下并且建立起業務人員、客戶與公司間多方公平、公正、公開的態度與行為。由于此些理念，太平洋房屋的八大特色主張便因應而生：成交行情表 公開成交行情讓買賣雙方能充分了解行情區域，便于客觀的決定買賣價位。 零瑕疵服務保證制度 服務不滿意，免費服務；%的傭金。 明示委托價 太平洋房屋突破傳統的窠臼，在契約書中只有「委托價」的單一價格制度，且買方可以要求看賣方委托書，讓所有的交易過程透明化。 購屋付款保證制度 太平洋房屋提供最新的產權調查之外，并提供完善的代書作業，以期達到「買方安心，賣方放心」的雙贏目的。 買賣權益說明書 此一主張在于讓客戶先明白自己的權利義務，并了解服務流程，進而才能到該如何委托中介服務。 單一經紀人制度 避免經紀人同時擔任雙方的服務角色以杜絕弊端，因此單一經紀人制度是必須的。 計算機出價制度 此項新的交易規則讓買賣雙方讓透過計算機公開出價，不但加快了成交速度，且公平、公開、公正的計算機作業，更有杜絕人為弊端，充分保障買賣雙方的功能。 水電保固制度 此為首創的房屋保固制度，解決客戶購屋后，發生屋況不佳、漏水、滲水或水電發生問題的窘境。 （1）業務范圍房屋租售介紹業務 委托營造廠商興建商業大樓及國名住宅出租、出售業務（2）營業事業項目新舊房屋之流通事業 國內預售屋之代銷事業 專門從事國內不動產之開發投資事業建立公益形象提升社會好感 企業領導品牌地位再次升級 從人本扎根，改造企業文化 精致化服務，提升客戶滿意度 績效考核，落實政策執行力 強化企業作戰力 發展全方位生活服務 　 四、未來展望在臺繼續將店點拓展至150家，但會考慮經濟、景氣因素來斟酌店數。在大陸預計2000年時，店數拓展至300家，其經營方式以加盟型式為主。目前計劃轉型邁向「生活中介」業，但「生活中介」業仍在籌備階段，因(1)人員不足；(2)公司、人員在各方面的信息與專業知識仍不足，會因給人雜而不專的印象，進而影響本身的專業性，故需周詳規劃、多方考慮。目前先在網絡上試辦，提供一些生活信息給顧客，如汽車、精品等，因網絡與目前經營方式較不沖突且是創造商機的新開端。而店面經營方面打算從與房屋較有關系的行業著手，如家具等，采取復合式經營，既可分攤營業成本，又可增加來客率，促進買氣。五、大事表71年 參考美、日中介經營模式，進行新事業研發。 73年 取得國內第一家房屋中介公司經營執照。 74年 太平洋房屋正式成立，揭示公平、公正、公開經營理念，開啟國內中介業新里程碑。建立CIS系統、計算機信息網絡系統、采店面式經營、實行固定費率，為中介業樹立清流典范。 75年 擴展服務網絡，建立責任中心制度，規模快速成長。 81年 推SIR服務系統，涵蓋計算機配對服務、產權調查、法律咨詢、房屋行情查詢、稅費法規查詢、全面保障消費權益。榮獲勞委會評定為績優企業訓練單位，并獲頒「金商獎」。以消費權益為經營導向，首創購屋付款保證制度及客戶權益說明書。 85年 貫徹以「客戶第一、人才為本」永續經營主軸，推出八大服務主張，整合服務資源，擴大市場占有率，全力擴店至全省133家。在因特網建置網站，首創計算機網絡服。國內首家房仲業以全國經營據點，員工服務質量，通過ISO9002國際質量認證考驗。 34 / 3