有關(guān)商品房預測與實測論文-資料下載頁

　　

【正文】 墻體位置偏移及抹灰層厚度等因素的影響，完全相同的兩戶，其實側(cè)數(shù)據(jù)總會有差別，使得同一戶型的套內(nèi)建筑面積千差萬別。房屋在設(shè)計上多樣化、復雜化，而在后期的實測中所有數(shù)據(jù)采集都是經(jīng)過實地勘測得來。房地產(chǎn)開發(fā)部門在建筑施工過程中，由于多種原因，可能會對建筑設(shè)計進行變更（如戶室大小、陽臺范圍和共有面積做了調(diào)整），這是造成預測面積和實測面積差異的主要原因。對于圖紙變更問題，首先要考慮是否經(jīng)過行政主管部門的批準。由于不少房產(chǎn)測繪單位技術(shù)水平、管理水平有限，從業(yè)人員所學專業(yè)單一、素質(zhì)層次不齊，對規(guī)范、法規(guī)等理解不同。在具體工作中，由于工作程序不完善，質(zhì)量意識淡薄，儀器設(shè)備落后，觀測記錄數(shù)據(jù)失誤，計算過程差錯等原因都會造成面積的不同。并且預測和實測往往是由兩家不同的測繪機構(gòu)來完成的，這就更會因為技術(shù)原因?qū)е聹y繪結(jié)果的不同。房屋施工是粗線條的，墻面的平整度，垂直度，軸線定位的偏差，模板支護的位移都是不可避免的，在圖紙中完全平行的兩面墻，在實量時不同的位置有不同的平距。因此，房屋在設(shè)計與實際建造中本來就有一個差異。◆按房屋現(xiàn)狀來計算面積：如面積有差異，則面積測算是按實測尺寸來計算；測算完成后，通知開發(fā)商和業(yè)主，由開發(fā)商和業(yè)主決定是否要進行更改。◆實地更改：如果業(yè)主不同意退還或補差價，則讓施工單位進行更改，測量人員應(yīng)到現(xiàn)場監(jiān)督指導，直到與規(guī)劃批準的附圖一致為止。◆技術(shù)方面（實地丈量房屋邊長時）應(yīng)注意的問題：使用鋼卷尺測量水平距離時，尺兩端應(yīng)選取房屋的相同高度的參考點，以保持尺子處于水平位置；房屋存在一些圓弧、橢圓形、弓形以及其他不規(guī)則形狀，且無建筑施工圖可獲得相應(yīng)的圖形元素時，可使用全站儀沿該邊線實測若干特征點或拐點的點位坐標，通過解析法計算邊長；分段邊長應(yīng)取其和，再與總邊長進行校核。◆在具體工作中，按照《商品房銷售管理辦法》和《商品房銷售合同》中規(guī)定的條款處理，實測面積小于預測（合同）面積，誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人，絕對值超出3%部分的房款由出賣人雙倍返還買受人。在實測面積大于預測面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房款，由買受人補足，超出3%部分的房款由出賣人承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。◆從現(xiàn)行的測繪產(chǎn)品質(zhì)量管理辦法、建筑面積計算標準及方法上下功夫，在不斷完善測繪程序監(jiān)督機制的同時，實施房屋建筑面積預測和實測報告書的措施，能有效地解決由于面積差異而引起的糾紛問題。◆加大宣傳力度。讓老百姓在購房是了解，預測和實測會有差異，并可在合同備注欄中做出詳細規(guī)定。開發(fā)商在建筑施工過程中，由于種種原因?qū)ㄖO(shè)計進行變更，導致面積差異較大時，應(yīng)及時告知購房者。◆如果開發(fā)企業(yè)在施工過程中變更原規(guī)劃核準，造成竣工后房屋的部分共用面積的大小和功能發(fā)生改變，比如門廳擴大、具有配套服務(wù)性質(zhì)的設(shè)備用房的位置、大小、服務(wù)范圍等改變，中庭上空改造成房間等等。這些情況都會造成實測時分攤面積發(fā)生變化，這種共用部位的變化和預測時公示的《房屋共有共用部位明細表》有出入，將對房屋建筑面積的計算產(chǎn)生嚴重影響。建議房管部門應(yīng)該履行監(jiān)督職能，在發(fā)生這一現(xiàn)象時應(yīng)督促開發(fā)商，責令他們書面通知買房人，告知其修改的具體部位、大小、用途，特別是由此產(chǎn)生的共用面積差異引起的分攤面積的變化，以及對購房人所買房屋面積的影響。買房人在接到通知后一定時間內(nèi)，有選擇退房還是不退的權(quán)利。這樣既保護了購房人的合法權(quán)利又維護了社會的安定，減少由于共用部位變化引起的社會糾紛。◆不斷提高房地產(chǎn)測繪機構(gòu)的專業(yè)技術(shù)水平，健全完善的質(zhì)量保證體系，不斷加強測繪機構(gòu)間交流和學習。同事更要加大復合型人才的培養(yǎng)力度，提高房地產(chǎn)測繪行業(yè)從業(yè)人員的總和素質(zhì)，從技術(shù)上加以保障。結(jié)論商品房測繪，是房產(chǎn)測繪企業(yè)的重點工作，其測繪成果是銷售商、購房者的交易依據(jù)。要解決預測和實測成果之間差異引起的糾紛問題，更好地圍護廣大消費者的合法權(quán)益，不僅要從現(xiàn)行的測繪產(chǎn)品質(zhì)量管理辦法、建筑面積計算標準及方法上下功夫，還要在不斷完善測繪程序監(jiān)督機制的同時，加強測繪成果監(jiān)管，提高測繪成果質(zhì)量，以誠信公正的態(tài)度從事房產(chǎn)面積測繪工作，不斷提高綜合分析、判斷問題的能力，憑借掌握的理論知識，技術(shù)方法和手段正確處理問題。參考文獻：[1]詹長根，唐祥云，[M].武漢：武漢大學出版社，.[2]房產(chǎn)測量規(guī)范[S].北京：中國標注出版社,2000,2031[3][M].武漢：武漢大學出版社，2005,110118.[4]房測之友BMF2008用戶手冊[5]胡曉麗等.《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》GB/:中國計劃出版社出版,2005,110119.[6]呂永江等.：中國標準出版社,2001,56110.[7]：武漢大學出版社,2009,85120.[8]洪波.：測繪出版社,2010,98125.致謝詞本篇論文從選題到成稿，劉元旭老師作為我的指導老師，做了精心的指導。他以嚴肅的科學態(tài)度、嚴謹?shù)闹螌W精神和精益求精的工作作風，深深的感染和激勵著我。他于百忙之中多次詳細批閱了我的論文，對文章的格式問題、結(jié)構(gòu)和內(nèi)容問題、參考文獻問題以及一些其他的問題都認真仔細的進行批注，提出了寶貴的修改意見。通過這次畢業(yè)論文，我感到收獲很大：這使我對商品房面積測算相關(guān)技術(shù)有了一個比較清晰、具體的了解。更重要的是，它提高了我查閱資料、分析解決實際問題的能力，同時也培養(yǎng)了我不驕不躁、嚴謹求實的工作作風。在本論文的完成之際，借此機會，我對各位于百忙中抽空來評審論文和參加答辯的老師深表謝意！畢業(yè)在即，最后祝關(guān)心和教育我的老師們身體健康，工作順利！祝和我朝夕相處四年的同學們一步一個腳印，早日實現(xiàn)自己的人生理想。青海大學繼續(xù)教育學院　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　11