房地產眾籌模式研究-資料下載頁

　　

【正文】 向投資者披露涉及該證券發行風險程度的信息；對發行人的管理者、董事、重要股東進行適當的盡職調查；確保只有在實際融資額達到或超過目標發行額時,才將集資款交由證券發行人使用；允許投資者在證券發行時取消購買承諾；確保投資者在12個月內的購買量沒有超過豁免限額；采取必要措施保護投資者的隱私；不對其他人提供潛在投資者的個人身份信息支付報酬；其內部人員不得與發行人存在利益聯系。[18]眾籌條例在注冊、信息披露、資歷審查等方面對中介所負的義務進行了具體規定。中介有利于撮合眾籌股權交易雙方、降低雙方搜索成本?，F有的一些眾籌網站可能會成為股權眾籌市場中第一批非經紀商中介，目前已注冊和將注冊的傳統經紀商也會進入眾籌市場。網站需要就股權交易拓展資源和基礎建設，經紀商需要開發網絡平臺，很可能促進兩類主體優勢互補的合作。兩種類型可以增加眾籌中介之間的市場競爭，降低發行人的融資成本。而Realty Mogul目前的選擇是與傳統的經紀商進行合作，根據Realty Mogul官方網站上的介紹，Realty Mogul與WealthForge是同盟，WealthForge是屬于美國金融業監管局（FINRA）和證券投資者保護公司（SIPC）會員的經紀自營商，Realty Mogul的許多員工是隸屬于WealthForge的，所有資本的籌集都是通過WealthForge來完成。[19]這省去了一些交易成本，也能夠做到合乎法律規定。 最后，JOBS法和眾籌條例還作出了對集資門戶的特別要求。集資門戶不同于經紀商，JOBS法規定SEC和相關自律組織應為其設立單獨的注冊與監管規范，并禁止此類中介提供投資咨詢服務、禁止其推廣購買、銷售、或要約購買其網站或門戶上所列的證券、禁止就上述推廣或售賣向雇員、代理或者其他主體支付報酬、禁止其持有、管理、占有或以其他方式運用投資者的資金或證券。因此，眾籌條例要求門戶提交專門的《集資門戶表》進行注冊，免于其依照對經紀商的要求進行注冊。目前在SEC網站上尚未查詢到Realty Mogul的注冊信息，在未來，Realty Mogul還應專門向SEC注冊為集資門戶并滿足其他禁止性規定，才具備開展眾籌的合法性。 但由上述流程可知，這種模式是為了給現有房屋翻新增價值而設計，獲得的投資回報取決于房屋翻新后的新增價值的大小及能否成功轉賣，具有較高的風險，尤其是在發行本票的模式下，即便存有房屋抵押，投資者也并不掌握主動權。在整個過程中，起到主導性作用的是資金門戶和新設管理公司的管理水平。而我國房產眾籌模式的發展現仍處于起步階段，流程的不完善和門戶作用的有限性使得這種模式就目前而言僅具有借鑒意義。 房產股權眾籌 （1）模式介紹 房產股權眾籌，指投資者根據自己的投資額來占有相應眾籌房產的份額，以獲得相應的收益或回報。收益可能是租金也可能是轉賣或競拍后的增值部分，認籌人按照其所認籌的比重享受其份額上的利益，一些項目中的投資者還可以獲得投票權。 （2）典型代表 平安好房推出的海外房產眾籌項目是這一模式的典型代表。用戶最低眾籌額為100美元，每名用戶最多可認購10份，即1000美元，認購的是某一有限公司的股份，成為該公司的股東。一旦眾籌項目成立，認籌人對3套房產（分別位于美國紐約曼哈頓的豪華公寓、南卡萊羅納州的學區公寓及佛州的海景公寓）有投票權，從中選出一套后，由新設立的某有限公司代表全體投資人的意志購置該公寓并開始運營（出租或者轉售）。根據網頁上的資料，該有限公司已與美國Limestone私立大學簽訂了出租協議，因而能夠擔每年的保租金回報率為5%，包租3年，第4年第一個月該有限公司承諾以112%的買入價回購。該項目最終實現眾籌資金100萬美元，共匯聚5809位參與者。 （3）法律問題 股權眾籌歷來面臨最大的問題是擅自發行股票、公司、企業債券的問題，房產股權眾籌也不例外?，F行《證券法》明確規定，公開發行證券必須依法報經國務院證券監督管理部門或者國務院授權的部門核準，未經核準，任何單位與個人不得公開發行證券。同時，根據《最高人民檢察院、公安部關于公安機關管轄的刑事案件立案追訴標準的規定（二）》第34條，構成擅自發行股票或者公司、企業債券的條件為：（1）發行數額在五十萬元以上的；（2）雖未達到上述數額標準，但擅自發行致使三十人以上的投資者購買了股票或者公司、企業債券的；（3）不能及時清償或者清退的；（4）其他后果嚴重或者有其他嚴重情節的情形。平安海外眾籌項目并沒有披露發行主體，對于房產眾籌項目中的發起人是否具有公開發行核準條件的問題，暫時無法判斷，但其將投資項目放眼到美國，或許正是對于國內監管風險的規避。另外，房產眾籌一般籌資總額較大，不可避免地會觸及到金額上和人數上的底線，平安海外眾籌項目最終的籌集資金為100萬美元，共匯聚了5809位參與者，無論從發行數額還是從投資人數上都大大超出規定的上限。而《管理辦法》于近日發布，未來股權眾籌模式在《管理辦法》規定的框架之內可能可行。 《管理辦法》明確規定股權眾籌應當采取非公開發行方式，并通過一系列自律管理要求以滿足《證券法》第10條對非公開發行的相關規定：（1）投資者必須為特定對象，即經股權眾籌平臺核實的符合《管理辦法》中規定條件的實名注冊用戶；（2）投資者累計不得超過200人；（3）股權眾籌平臺只能向實名注冊用戶推薦項目信息，股權眾籌平臺和融資者均不得進行公開宣傳、推介或勸誘。在滿足以上條件時，可達到豁免的效果。 另根據《管理辦法》：（1）為避免風險跨行業外溢，股權眾籌平臺不得兼營個人網絡借貸（即P2P網絡借貸）或網絡小額貸款業務；（2）鑒于股權眾籌融資的非公開發行性質，投資者應當為不超過200人的特定對象（金融資產不低于300萬元人民幣或最近三年個人年均收入不低于50萬元人民幣的個人）；（3）融資者在股權眾籌融資活動中負有適當程度的信息披露義務，雖未對財務信息提出很高的披露要求，但要求發布真實的融資計劃書，并通過平臺向投資者如實披露企業的經營管理、財務、資金使用情況等關鍵信息，及時披露影響或可能影響投資者權益的重大信息。 綜上，要做到合規，需要滿足如下條件：首先，平臺應嚴格界定為信息中介且不得兼營P2P或小貸業務,避免成為信用中介；其次，項目發起人（融資者）承擔略低于上市公司要求的信息披露義務；再次，采用資金托管方式，依法引進第三方擔保；最后，堅持以私募方式開展項目，要嚴格把控合格投資者的審核，使所有的投資人有能力承擔相應的投資風險。在此基礎上的房產股權眾籌模式在未來具備較大的發展空間。 以上是對房產眾籌模式的類型化介紹和分析。廣告營銷式房產眾籌因沒有觸及到眾籌的實質，不能成為未來的主流模式，只在現階段地產行業不景氣的背景下可以達到營銷的目的。消費類房產眾籌中的預先團購式本質上屬于產品回報型眾籌，因政策的特殊性與一般的回報型眾籌有較大差別，看似是對優惠購房資格期權的眾籌，實質上仍以行權（獲得房屋產權）為最終目的，是房產眾籌的一大特色。投資型股權眾籌模式因其商業上的創新性和合理性，會成為未來房產眾籌發展的主流，但應多加注意對其中風險的控制。 總之，房產眾籌作為一種新興商業模式，其創新性和利好性毋庸置疑，必將隨著政策的開放、大眾投資心理的變化和平臺的不斷完善而有更好的發展。35 /