經營性物業抵押貸款授信調查報告模版-資料下載頁

　　

【正文】 來源為企業未來的銷售收入及銷售利潤。根據前期財務數據及對企業原有類似物業的經營情況，我們做如下測算：1. 由于銀泰百貨在杭州百貨業的主導地位，市場認可度極高，商場6月份至10月份的營業數據也可佐證，企業銷售頗為旺盛。根據行業常態分析，我們認定其年銷售額增長率保守估計在5%左右。 2. 根據商場物業租賃市場的宏觀情況，結合杭州商業地產的業態分析，考慮到湖濱銀泰購物中心所處的稀缺地理位置及湖濱銀泰在百貨業的品牌影響力，同時參考企業提供的租賃合同，%以上。 3. 參考稅務局的相關數據，我們擬定商場的所得稅稅率為其凈利潤的17%。4. 考慮到企業的經營形式，其經營成本（主要包括電費、水費、保潔費等），占其銷售額的百分之二。 5. 根據合作商家與企業達成的合作協議，及對同業類似業態的市場調研，我們認為，企業的銷售成本占其銷售額的75%左右。 同時，C區由于是自營且擬引入的合作企業相對弱勢，暫定C區銷售成本占其銷售額的70%。 根據下頁所列表格，我們分析得出，除個別年份外，其余大部分年限凈現金流及累計現金流均為正值。我們的企業現金流估計，是在最保守的情況下計算得出的。而通過與企業多次接觸，多次詢問財務、銷售人員等，湖濱銀泰購物中心從開業至今，銷售額連續增高，客流量持續增大，包括企業基層員工在內的所有相關人員，均對企業的未來發展充滿信心。 而同時參考相似的湖濱銀泰、西湖銀泰等項目，銷售收入也是連年增高。而從企業2013年10月的資產負債表中，我們可以發現，企業目前有貨幣資金6300余萬，足以覆蓋當年支出。 （八）封閉管理和還款計劃借款人和商業運營管理公司從項目出租取得的全部收入（租金、物業管理費、廣告、停車場等收入）是否全部由我行監管，制訂詳細的封閉管理方案（如放款前能否落實相關租戶簽訂補充協議約定我行賬戶為唯一租金收款賬戶等）。注：如物業管理費由非關聯的第三方物業管理公司收取且自負盈虧，可不納入還款來源，但須核實相關物管委托代理合同、實際執行情況并予以調查說明。還款計劃：根據現金流測算設計合理的分年度還款方案。四、擔保和保險項目抵押本次銀團貸款15億元由13號地塊、39號地塊及27號地塊（扣除安置部分）的房產作為抵押。目前房產證正在辦理，預計2013年12月可以辦出。 湖濱銀泰購物中心屬于杭州市上城區湖濱地區二期，項目共分為：3127三個地塊，統稱吳山路地塊。三塊地產權清晰。三個地塊性質均為商業用地，位于郵電路、仁和路、吳山路，延安路合圍體，主要建筑分為地上4層，地下3層，其中地上4層，地下1層為商業用途，其余均用于出租、自營及聯營，地下3層為地下停車。，占地面積6268m2。，占地面積6699m2 。27號地塊，占地面積4784m2。根據浙江眾誠房地產評估有限公司評估出具的：浙眾誠預評字（2013）2201A號，折合單價111742元/平方米；浙眾誠預評字（2013）2201B號，折合單價95890元/平方米。浙眾誠預評字（2013）2201C號，C區除去拆遷安置部分，折合單價41833元/平方米。而根據三個地塊的總體情況，（不算地下面積，不算回遷安置出售部分），%。抵押物貶值風險較小。其他擔保分析（一般要求股東或核心關聯企業擔保，民營企業實際控制人擔保）簡要分析保證人的主營業務、行業地位、財務狀況等，與申請人關系，貸款卡查詢情況。判斷其擔保能力。如有質押擔保，說明并分析相關情況。財產保險：目前，公司已投入每年21萬元與中國平安保險公司簽訂了95400萬元的保險協議，一旦發生火災、地震等，經濟損失將由保險公司承擔。保險金額低于授信總金額的原因是，保險金額全部覆蓋地上及地下建筑物，為包含土地價格。 考慮到土地的自身價格。五、綜合分析項目經營的優劣勢和授信風險分析：對申請人和股東實力、集團經營財務和資金鏈風險（包括挪用本項目資金的風險）、商業運營能力等風險因素進行分析評價；持續經營風險：分析項目地理位置、經營業態、商業品牌與周邊商業環境、交通、客流、同業競爭等對項目持續經營的影響，分析本項目經營業態與該區域經濟發展或商業消費能力的商業契合度、經營現狀和發展前景等。項目財務風險。對申請人財務狀況、還款來源測算等進行分析評價。抵押擔保分析。對抵押物評估價值是否合理、評估單價與周邊項目價格對比（注意不同樓層的價差），對項目抵押擔保的風險緩釋作用進行簡要評價。操作風險。（1）置換他行貸款和抵押的相關操作風險；（2）對租金運營收入賬戶監管、項目資金封閉管理的可操作性等進行分析。其他風險。項目授信綜合收益情況。六、調查結論明確是否同意給予項目授信，提出授信方案和貸后管理方案。調查結論參照如下內容：建議同意給予杭州新湖濱商業發展有限公司5億元經營性物業抵押貸款，用于償還股東和關聯方借款以及物業裝修改造等投入，期限10年，利率不低于基準上浮10%，貸款以杭州新湖濱商業發展有限公司持有的湖濱銀泰購物中心全部房產抵押擔保，抵押率不超過50%，同時由****提供全程連帶責任保證擔保。（一）放款前提條件（如需置換他行貸款和抵押，須約定首次放款不超過***，除抵押條件為辦妥第二順位抵押之外其余放款條件均與以下要求一致，并制訂明確的放款、置換和落實抵押操作流程，在確認我行成為抵押物業的第一抵押權人后方可發放剩余貸款）。(湖濱銀泰購物中心取得全部房地產權證)辦妥以銀團為唯一抵押權人的全部房產抵押登記手續，辦妥以銀團為第一受益人的全部房產財產保險手續。辦妥****保證擔保手續。借款人和杭州新湖濱商業發展有限公司須與銀團簽訂項目租售運營收入專戶監管協議，分別在銀團牽頭行（工商銀行杭州朝暉支行）及我行按放寬比例，開立本項目的租售運營收入監管賬戶，將本項目全部運營收入按放寬比例（包括但不限于租金、物業管理費、停車費、廣告收入）存入牽頭行及我行監管專戶管理，回籠資金接受牽頭行及我行監管，每季度劃付至借款人在牽頭行及我行的監管賬戶。本項目租售運營收入限用于支付項目運營必需的成本和稅費支出后，剩余現金流須優先滿足歸還銀團當年貸款本息。放款前，我行須確保借款人與所有未到期租戶簽訂補充協議將銀團監管專戶作為唯一的租金運營收入收款賬戶，確保放款后所有租金運營收入均歸集銀團專戶管理。貸款合同須約定：（1）貸款期內項目所有新簽租約須將銀團監管專戶指定為唯一收入帳戶。（2）借款人同意我行對監管賬戶內的正常運營支出實施監管，并保證在正常運營和稅費支出后賬戶余額與下一期還款前按租約條款約定的可收款項之和可覆蓋下一期還款額。（3）貸款期內，借款人須持續辦理以銀團為第一受益人的財產保險（保險合同的保險期間不得出現懸空期）。（4）若租金運營收入未全部歸集銀團監管賬戶將視為違約行為處理；（5）若監管賬戶內資金不能覆蓋我行到期貸款本息，借款人提前10個工作日向該賬戶存足資金，確保到期足額還本付息；（6）其他約定；直接控股股東（民營企業須集團公司、或集團內核心公司、或集團實際控制人）出具書面承諾，同意在本項目出現還款資金缺口時及時補足資金，確保借款人足額按期歸還各年度本息。（二）嚴格按項目租金運營收入專戶監管協議執行，按租約條款核實項目租金運營收入全部歸集我行專戶監管，監控專戶資金支出，確保專戶資金支出不影響我行還款計劃執行。（三）相關授信管理遵照《固定資產貸款管理暫行辦法》和總行實施細則執行，歸還股東和關聯借款需核實實際債務合同和往來款抵銷等憑證，大廈裝修改造須提供相關合同、憑證，嚴格進行受托支付，確保信貸資金用途合規。（四）還款計劃：第1年**，第2年**，第N年**。（一般情況下，可按前1/2授信期間合計還款40%左右安排）。每半年還款一次，（原則上）每次不低于當年應還款額的40%。如本項目自身現金流出現還款資金缺口，擔保人須及時補足資金，確保借款人按期足額歸還各年度本息。（五）限制借款人和杭州新湖濱商業發展有限公司的資產處置、股權處置、新增外部融資、對外提供擔保等影響我行抵押權和還本付息的事宜，相關事宜應提前一個月報分行信審委書面同意方可實施。如抵押物擬部分銷售，我行放款額的金額償還我行貸款后方可解除對應的物業抵押。如全部銷售，須結清貸款方可解除抵押。（六）密切關注項目租售運營變化和股東及關聯企業資金鏈情況，防范股東占用項目運營收入影響我行貸款安全，督促落實還款資金安排，切實保障按期還款。（七）如借款人屬于房地產企業，本項授信納入房地產貸款管理。你行需確保房地產貸款增量符合總行增量管理要求。 主辦客戶經理： 日期： 協辦客戶經理： 日期： 經營機構負責人： 日期： 完美DOC格式