1項目投資分析-資料下載頁

　　

【正文】 平方米幸福家園44000平方米注：各項目開發總量相當，規模不大。主要依靠打破傳統產品戶型，價格在消費者的承受能力之內、來占取市場份額，得到消費者的青睞。尤其象陽光A版、86街U2因其小戶型，低總價而均已售磬，而余下幾個樓盤市場反映都良好。 各暢銷樓盤銷售量對比：樓盤名稱銷售量陽光A版100%春天映象95%自由港97%86街U2100% 備注：各項目是根據不同區域及不同銷售周期相對比得出的數據注：可以看出，這幾個樓盤雖然所在區域不同，平均單價不同，但小戶型樓盤的銷售都很成功。面積小，總價低，加之戶型新穎應該是其銷售順利的重要因素。 各項目主力面積對比：樓盤名稱主力面積陽光A版春天映象85平方米自由港44平方米永平苑125平方米86街U295平方米幸福家園136平方米注：自由港、陽光A版主力面積在50平米左右；86街U春天映象主力面積在90平米左右。前4個樓盤之所以銷售很成功，一個重要的因素就是其戶型面積小，主力總價低。相反，幸福家園和永平苑主力面積在130平米左右，面積大，總價高，造成其樓盤銷售不良的現狀。所以，主力面積小的產品，易于控制總價，吸引客戶。 各項目主力總價對比：樓盤名稱主力總價陽光A版春天映象自由港永平苑86街U2幸福家園注：從以上圖表可看出：小面積低總價的房子在昆明還是占有極大市場份額，自由港最為典型，面積小，許多年輕消費者都樂意接受。 各項目主力房型比較：陽光A版春天映象自由港永平苑86街U2幸福家園小躍層小躍層一室一廳三室兩廳小躍層三室兩廳注：各項目房型不一，但昆明房產市場接受新事物的能力較強，新穎的小戶型 避免了總價過高的銷售抗性，更受消費者歡迎。二. 昆明市主要樓盤專項分析注：昆明市整體房型最小面積平均值73平方米，最大面積平均值149平方米，主力面積平均值94平方米，與前幾年相比較，昆明市的房型在70平方米以下的也已出現，而且市場反映良好。可見小戶型在昆明市還有很大的市場潛力。注：通過對昆明市房地產市場的調查可以看出整體價格控制在2500元/㎡上下，遠離市區的樓盤價位甚至低于2000元/㎡，但因地段、樓層等因素，也不乏有高價位的戶型。以本案定價原則來看，建議均價不宜高出2850元。三、消費者心理綜合分析目的：我們通過對所調查樓盤的信息匯總和分析，再以中高檔住宅小區的市場定位為標準，來結合本案項目的實際情況以及周邊環境等綜合因素進行目標消費群體的市場定位和消費動機分析。（一）目標客源的區域定位從本案所屬區域及本案的小戶型特點來看，整個昆明市都應該是本案項目的主要客源區域，原因在于地理位置位于市區，周圍交通便利，這很適合整個昆明市區的年輕白領上班族的需要。一環路以內只拆不建的政策也形成本案的消費優勢，基于這些綜合因素的考慮，都將非常有利于本案項目在今后的推廣及實際銷售中的吸引力提升。（二）目標客源的年齡定位 據統計25—35歲的單身白領階層和剛結婚年輕夫婦將是主要的購房群體。預計占本案總量的70％。其次，作為二次投資的商業動機，也能吸引相當一部分有經濟實力的客戶群體。（三）目標客戶的層次定位根據本案區域的綜合情況分析，決定了本案項目以事業剛剛起步并有較好前景的年輕工薪階層和有一定經濟實力的中老年投資者為主。（四）目標客源購買動機分析從市場調查分析中，多數都是以自己居家為主，由于本案小戶型的特性，使它在市場上定位于經濟實用型產品，這對于事業剛剛起步并有較好前景的單身年輕人具有很強的吸引力，其次，對于即將新婚的首次置業者，也具有一定吸引力。另外，由于戶型特點及增值因素，也將吸引一部分以投資為目的的消費者。（五）針對市場特性的客源分析依據市場調查的數據統計來分析，目前昆明市房地產市場的供求平衡不僅是在總量上，而且也在結構上，因此在房型和面積的選配上傾向于經濟實用型。（六）客源購房抗性分析1． 區位抗性 從以上調查數據反映出，東市區在客戶心目當中是最不 適宜居住區域，區位抗性最大，其次是環城南路一帶， 雖然地段較好，但由于靠近火車站，加之云紡、螺絲灣 等與之比鄰，外來人口多，人流量大，所以環境較差， 區位抗性較大。建議在本案樓盤內部完善配套設施增強 自身優勢，以便有效弱化周邊環境繁雜，配套較不齊全 等帶來的不利影響。2． 客戶收入分析本案調查的客戶群為單身白領、個體經營者、投資客戶、年輕教師等。從以上圖表可以看出，40％的客戶的月收入水平在1501――2000元之間，屬中上水平。而在本案中，每月只需600多元的按揭購房還款，（僅占其收入％左右 ）客戶就可以輕松擁有屬于自己的產業。3．住宅類型分析從圖表分析可明顯地看出，昆明客戶對普通的多層住宅類型的選擇占最大部分，而對高層的需求量相對較少，由于高層以上增設電梯，公攤面積增大，迫使發展商增加建造成本，因此售價及物業管理費就會相應的提高，所以在銷售上有一定的抗性。不過通過宣傳高層住宅的享受性，身份地位的象征性，視野開闊的優越性，以及產品的調整及創新同樣也會占有一定的市場。4．物管費接受程度分析 對于物管費，／平米／月以下的居多，小高層的接受程度 －1元／平米／月之間，對于高層1元以上的物管費接受程度很低，但 是與小區服務質量有直接聯系。5．現有房屋面積分析針對整體消費市場而言，住房面積60－80平米的需求量最大，%；其次為80－100平米，%；100－120平米占14 .96%；%，120平米以上的需求量相對較少，證明正常購房多會選擇60－100平米， 而年輕人多會選擇70平米以下的住房面積。6．購買小戶型的購買動機 從購買動機來看，以自己居住為目的占大多數，以投資為目的 的也占相當的比重。 從購買小戶型主要年齡層次分析圖可看出，25－30歲的年齡 層次占最大比例，為61％；其次是30－35歲的年齡層，占 到30％，他們多數為單身人士，首次置業大多青睞小戶型。7．客戶購房側重點分析購買住宅的考慮因素比例價格17％所處地段與交通15％戶型合理11％周邊環境與綠化11％發展商勢力與信譽9％治安良好，放心的保安系統9％小區規劃與完善8％子女教育因素7％物業管理6％有升值空間4％車位充足3％8．項目區域價格抗性（調查人數100人，此分析為項目概念模糊統計數據）被調查人承受價格（單位：元）選擇人數被抽查人職業2001－220030單身職員：35人年輕教師：10人個體經營者：28人投資商：17人其他：10人2201－2500432501－2700192701－290062901以上2 從價格抗性來分析，此區域接受心理價格主要集中在2201－2500元左右， 2701元為分水嶺，超過這個價格就有較大抗性，因此總價控制就尤為重要。9．現有住房購房方式從以上圖表可看出，昆明市場選擇銀行按揭（首付20%）方式購房的比例最大，%，又以20年按揭期比例最大，%。充分說明了昆明市場對貸款買房有較好的接受能力，因此銀行按揭成為了昆明市場主要的購房方式。