三亞旅游行業(yè)發(fā)展-資料下載頁

　　

【正文】 從現(xiàn)實情況來說，無論國內(nèi)或國外，物業(yè)管理都有兩種或三種模式。第一種模式是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行專業(yè)管理；第二種模式是由業(yè)主委員會實行自營管理；第三種模式是由住宅合作社實行自主管理。 實質(zhì)上是兩種模式，即物業(yè)公司專業(yè)管理與業(yè)主自營管理兩種模式。因為住宅合作社社員也是業(yè)主，根據(jù)合作社章程成立的管理委員會與業(yè)主委員會沒有多大區(qū)別，因此，合作社自主管理同業(yè)主自營管理實質(zhì)上是同一種模式。根據(jù)我國的國情和北京市的市情，這兩種管理模式應(yīng)當(dāng)同時并存。專業(yè)管理模式如果服務(wù)的好，可以為業(yè)主提供周到全面的良好服務(wù)，免除他們的后顧之憂，雖然收費高一些，但業(yè)主負擔(dān)得起，因此愿意接受物業(yè)公司的專業(yè)管理。這種模式適用于高收入者和中等收入者中的收入較高者階層。但是實行專業(yè)管理應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)公司，雙方協(xié)商確定服務(wù)項目和收費標(biāo)準，不能由開發(fā)商組建或聘用物業(yè)公司，單方面決定服務(wù)項目與收費標(biāo)準，然后強加給業(yè)主。目前的做法對業(yè)主來說是不公平的。 業(yè)主自營模式，由于不需要交納營業(yè)稅等稅費，有些服務(wù)項目如保安、保潔、綠化、電梯等，可以不聘用專職人員，而由本樓退休和下崗的居民承擔(dān)，不用給他們交納社會保險和住房公積金，只給他們發(fā)一些補貼就行了。這樣，就可以節(jié)省很大一筆開支，再加上住宅區(qū)內(nèi)公建配套用房的經(jīng)營收入，業(yè)主可以花很少的錢就能把住宅區(qū)物業(yè)管理好。這種模式適用于廣大中低收入者階層。二十、度假區(qū)規(guī)劃要求是什么，主題是什么 二十一、度假區(qū)是否一定要有自己的景點 度假區(qū)不一定要自己的景點，但最好要有著自己的特點；二十二、度假區(qū)如何借助自身優(yōu)勢開發(fā)？ 個人認為主要根據(jù)以下情況，發(fā)現(xiàn)本身的優(yōu)勢，因地制宜的開發(fā)。 借助地方政策支持、地方發(fā)展規(guī)劃（如開發(fā)農(nóng)態(tài)、生態(tài)觀光采摘園之類的； 區(qū)位條件（借助當(dāng)?shù)臍夂颉⒌匦巍⒌乩韮?yōu)勢因地制宜； 借助人文優(yōu)勢，中國屬5000歷史的文化古國；旅游資源條件（資源品位、等級、空間集聚度、知名度，旅游資源的稀缺性和發(fā)展前景）交通條件(等級、與主要客源市場的通達性)客源條件（總量、消費水平）其他（本地居民好客度、治安、海外聯(lián)系等）二十三、在同一區(qū)域內(nèi)不同項目的各自定位有什么不同？海南的香水灣就是典型的兩種定位：香水灣號：只為極少數(shù)人準備的春秋戰(zhàn)堡 （有品味，懂品質(zhì)生活的人才會選擇在這里， 同樣價格也驚人。），買的更是一種層次，一種身份的象征；紅勘香水灣：為大眾度假，養(yǎng)老，投資而準備的中檔產(chǎn)品，針對大眾客戶，就為享受大海，藍天的一種度假生活二十四、產(chǎn)權(quán)式酒店的特征？ 產(chǎn)權(quán)式酒店，起源于上個世紀70年代的歐美國家，開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權(quán)。它是一種投資與休閑度假相結(jié)合的旅游房產(chǎn)新模式。近年來，產(chǎn)權(quán)式酒店在中國的房產(chǎn)市場上也相當(dāng)活躍，目前市場上已經(jīng)有數(shù)十個此類酒店在營業(yè)中，不少投資者看中了它的風(fēng)險小，投資收益豐厚等特點，紛紛下注，但是作為一項新穎的房產(chǎn)投資模式，利弊共存是難免的。正確面對產(chǎn)權(quán)式酒店的弊端，謹慎投資，規(guī)避風(fēng)險，對于投資產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者而言無疑至關(guān)重要。 一、產(chǎn)權(quán)式酒店的概念 產(chǎn)權(quán)式酒店即投資者購買酒店的某一間客房后并不一定在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司出租，獲取客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司的贈送的一定期限免費入住權(quán)，產(chǎn)權(quán)式酒店有三大類型：時權(quán)酒店、退休住宅型、有限自用投資型酒店。 二、產(chǎn)權(quán)式酒店的特征 業(yè)主擁有酒店獨立產(chǎn)權(quán) 投資者可以一次性付款或分期或按揭的方式獲取產(chǎn)權(quán)，擁有所有權(quán)，但沒有經(jīng)營權(quán)，并且產(chǎn)權(quán)往往僅有40年。 酒店式管理 產(chǎn)權(quán)式酒店是酒店的一種，提供各種酒店式的服務(wù)，如家居清潔、送餐、洗燙衣物、叫醒服務(wù)，以及各種 鐘點服務(wù)，這方面而言，產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店并無二致，其管理費也比較高、管理費一般是40元/平方米月。 兼具居住度假與投資兩種功能 產(chǎn)權(quán)式酒店既可以用來居住度假，也可以用來投資。不同的購買者，想法有所不同，同一購買者，在不同的時段的用途有所不同。有的購買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。不同的產(chǎn)權(quán)式酒店提供的回報方式也有所不同，如有些產(chǎn)權(quán)式酒店提供固定投資回報率，另加部分酒店經(jīng)營利潤；有些則提供免費居住天數(shù)；有些則要求只提供的酒店經(jīng)營利潤，不提供其他回報。 三、產(chǎn)權(quán)式酒店的三大類型 時權(quán)酒店 由瑞士亞力山首先提出的“Timeshare Hotel”是產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)端。酒店向游客、中產(chǎn)家庭或企業(yè)集團出售在一定時期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換。 退休住宅型 是一種所謂留后路的退休住房投資方式。投資者在退休之前購樓，每年和家人去使用一段時間，其余時間交酒店管理公司出租獲租金回報。到退休的時候作為頤養(yǎng)天年的住所。這種類型的酒店在美國比較多見。 有限自用的投資型酒店公寓 開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨立權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管 理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權(quán)。 優(yōu)勢： 委托經(jīng)營，業(yè)主輕松 目前市場上投資產(chǎn)權(quán)式酒店一般業(yè)主擁有一套星級酒店客房的產(chǎn)權(quán)之后，業(yè)主可以委托開發(fā)商或酒店經(jīng)營者出租、打理，自己按時收取租金或年底的酒店贏利分紅。這樣，對于業(yè)主來說，省去了不少不必要的管理麻煩。 提供包租，收益穩(wěn)定 不少產(chǎn)權(quán)式酒店都提供相當(dāng)誘人的包租服務(wù)，每年給予業(yè)主固定百分比的回報率，包租年限有五年，有十年不等。以一套總價30萬，10年包租，每年8％回報率的產(chǎn)權(quán)式酒店為例，對于投資者而言，若是一次性付款的話，十年后，扣除業(yè)主每年的固定回報率，其實只支付了6萬元就得到了這套原價30萬的產(chǎn)權(quán)式酒店中的一套房。若按揭貸款的話，首付四成即12萬左右，每年穩(wěn)定的租金收益，也基本可以抵消貸款數(shù)額。這一優(yōu)勢條件是其他類型物業(yè)所無法比擬的。顯然，相比投資住宅，公寓、商鋪等，投資這類產(chǎn)權(quán)式酒店風(fēng)險也小得多。投資產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主，一般都不會經(jīng)常居住，往往是租賃出去，但是，酒店的開發(fā)商都會提供業(yè)主每年一定時間的免費入住權(quán)，10－30天不等，對于異地置業(yè)者而言，這一條件相當(dāng)吸引人。 最大風(fēng)險：開發(fā)商是否誠信 產(chǎn)權(quán)式酒店存在著以上種種的優(yōu)勢，但是，作為一項新興事物，它必然潛藏著一定的投資風(fēng)險，所以要想真正將上述優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為自己的獲益，投資者還需要謹慎考慮。這種風(fēng)險主要來自開發(fā)方誠信與否。產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商在出售酒店的過程中，其實已經(jīng)在收回成本，如果開發(fā)商惡意欺詐或經(jīng)營公司在酒店營業(yè)中經(jīng)營不善，由于酒店經(jīng)營成本較高，一旦產(chǎn)生經(jīng)營風(fēng)險，投資者投資回報就沒有任何保障。 應(yīng)對方式：選房先看開發(fā)商 化解風(fēng)險的辦法只有一個：選擇一些真正高品質(zhì)，有穩(wěn)定收益保障的產(chǎn)權(quán)式酒店。產(chǎn)權(quán)酒店品質(zhì)高低與否，起決定作用的是開發(fā)商與酒店管理公司的實力與經(jīng)驗是否足夠雄厚。選產(chǎn)權(quán)式酒店實際就是在選擇開發(fā)商與酒店管理公司，只要開發(fā)商實力強勁經(jīng)驗豐富，酒店選址、建筑品質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量、管理公司選擇等都將得到有力的保證，這一切又都會幫助產(chǎn)品在市場上獲得較高的租金和穩(wěn)定的出租率，這也是對業(yè)主投資回報的有力保障。所以開發(fā)商是推動項目良好運作的源泉。 13 / 13