某某年我國商鋪投資市場產權失敗率分析-資料下載頁

　　

【正文】 破滅家世界轉手遭遇困境 ［發布時間:20071226 11:06:08 點擊數:384］ 章熙手里緊攥著那個暗紅色的小本子，一言不發，聽著天津家世界友誼路店商戶老郭講自己的投資故事，述說他幾年間對家世界“不倒翁”理財商鋪（以下簡稱“不倒翁”）的熱情投入、期望回報、失望退鋪的波折。 　　一直以來，章熙覺得有了這個本子——《中華人民共和國房屋所有權證》，她可能無需遭遇老郭被退鋪的待遇。但就在近兩個月內，章熙已被家世界5次通知原款退鋪。 　　目前，在天津除友誼路店外，“不倒翁”十一經路店、南樓店、紫金山路店4399戶有產權證和沒產權證的人都被通知原款退鋪。像章熙一樣持有產權證拒絕退鋪的業主還剩21家。 　　“因為對于家世界來說，這并非一次簡單的產權清理?！敝苯訁⑴c此事的知情人透露，“家世界已經沒錢了，退鋪以后要整體賣給新開發商還以前的賬，如果不整體打包全部賣掉就不能盡快變現?！?　　消失在人們視線中的家世界集團總裁杜廈不曾想到，3年前為擴張套現的鋪路石——“不倒翁”商鋪如今會成為絆腳石。 　　“不倒翁”神話 　　“3年前的天津，有閑錢的人沒人不知道‘不倒翁’?！闭挛跏峭辽灵L的天津大姐，回憶當時的情景時仍一臉沉醉的笑容。%的年租金收益率、3年回購、包租10年，這樣的承諾讓章熙一次性拿出41萬元。 　　那時，與家世界“不倒翁”理財商鋪一起大張旗鼓宣傳的還有天津濱江道的麥購、奧體板塊的時代奧城?！斑x擇不倒翁的原因是相信杜廈，他的商業管理團隊和經驗讓我放心把商鋪交給他們打理?！闭挛跽f。 　　比章熙考慮更長遠的還有天津個體經營者魏寧。2004年，正值“家世界集團擬上市”消息的市場沸騰期，抱著持有原始股的想法魏寧以62萬元全款買了南樓店的商鋪，位置比章熙的要稍好一些。 　　除了相信杜廈的商業操守和持有原始股的夢想，章熙和魏寧選擇的兩個商鋪有決定性因素的共同點：擁有產權證?！霸谫徺I初期我就已經做了最壞的打算，即使家世界以后出了問題，我也可以得到一處商鋪繼續經營。”章熙說。 　　據了解，“不倒翁”分為有產權和沒產權兩種，友誼路店和紫金山路店均沒有產權，但即使沒有產權，2004年到2006年間買進“不倒翁”的仍大有人在。 　　而家世界連鎖商業集團有限公司十一經路分公司與章熙簽訂的商鋪委托經營合同中明確寫著：委托經營期限自2004年11月1日至2014年12月31日止，家世界按月支付給章熙含稅收益3019元，并于每月15日前支付。 　　章熙回憶，簽訂合同的第二個月家世界就每月15日前準時返給她收益，再加上產權證很順利就辦了下來，“我那時甚至不再顧及風險這回事?！闭挛跽f。 　　而事實上，這種借助大商家承租商場、發展商長期包租的“虛擬產權式商鋪”本身就像顆“定時炸彈”，存在較大隱患。 　　家世界賣了，“不倒翁”倒了 　　伴隨著“不倒翁”的熱賣，家世界資金鏈陷入困境的消息肆意傳播。 　　2005年4月家世界對西安供貨商的貨款推遲2個月支付，同時在太原，當地30余家供貨商已舉行家世界超市維權會；在青島，已有供貨商連續4個月沒有結過賬。天津地區也已有多家供應商向法院提起訴訟，家世界一般歸還一部分賬款，剩余部分需在供應商繼續供貨的情況下再行歸還。 　　而賣鋪則成為開發商迅速回籠資金的首選。一個自稱家世界原員工的人在網上道出“不倒翁”的本質：錢并未用到商鋪里，而是用在家居超市，投資者認購的只是一個空殼。 　　2007年3月，比家居超市虧損更嚴重的事情發生了：華潤股份有限公司以37億元收購了家世界家居超市100%的股權。在這之前，2006年11月，家世界將旗下9家超市門店以5000萬元的價格轉讓給山西美特好。2006年12月，美國最大的建材連鎖企業家得寶以7億元收購家世界旗下建材超市。 　　家世界的頻繁轉手讓“不倒翁”業主精神緊張，在百度上搜索“不倒翁”理財商鋪，看到最多的還是那個時期業主在網上留下的轉讓信息。 　　“家世界出事，大家都慌了?！闭挛醯皖^看了一眼產權證，她說為了讓自己有保障，還特意去天津市河東區產權中心調出與家世界簽訂的售房合同。產權處工作人員卻說：“接到指示，家世界資料封存?！?　　賣鋪后遺癥 　　資料封存。家世界怎么了？ 　　天津市商委流通秩序管理處處長胡寧向記者證實，根據天津市政府批準的由天津市整頓和規范市場經濟秩序領導小組辦公室、天津市金融穩定協調小組辦公室、中國銀行業監督管理委員會天津監管局聯合簽發的《關于家世界“不倒翁”理財商鋪定性為涉嫌非法集資》文件，要求商戶辦理不倒翁退款手續，并在2007年12月31日之前全部清退完畢。 　　據了解，4399戶只剩22戶還未退鋪。章熙說，她不會接受原價退鋪，因為她所購買的十一經路的商鋪經評估師的評估，市值在每平方米2萬～，比其當時購買增值了近40%。 　　“當初合同上明確標注著該商鋪是由家世界代售，只取房價5%的回扣，3年后按商鋪市值家世界有優先購買權?！闭挛跽f，“退鋪可以，原價免談?！蔽簩幰矆猿肿约翰粫瓋r退鋪，“如果價格合理，倒是有商量的余地。” 　　如今，為了讓章熙盡早退鋪，從2007年11月15日開始家世界已停止對其購買的商鋪支付租金。家世界專門處理此次清退的一位馬姓負責人拒絕回答記者任何提問，只是一再強調：家世界已經被定為涉嫌非法集資，盡快完成清退是對投資者利益的保障，家世界真的沒錢了。 　　章熙還在每天咨詢相關部門解決問題，緊隨其身的便是那個暗紅色的小本子。 　　北京鑄成律師事務所律師姚克楓說，產權證是商戶對商鋪擁有合法物權并對抗他人非法占有的憑證，商戶的商鋪物權包含對商鋪的占有、使用、收益、處分，商戶享有該商鋪的收益權，對外出租該商鋪，其租金理應歸商戶合法擁有。其中商戶的處分權，體現了商戶對商鋪的最根本的權利，沒有得到商戶的同意，任何人不能損害商戶的處分權力，不能無故收回或變相回購商鋪。 　　伴隨著收鋪風波，傳聞廣西陽光股份將收購家世界的商業地產。本報也得到證實：“家世界商業地產賣給陽光股份，退鋪已是最后一個階段。”胡寧說。 　　陽光股份內部人士的說法印證了胡寧的話：目前對天津家世界的收購進展到“資產整理階段”，陽光股份已經成立了單獨負責家世界的項目小組。而產權清理如不能順利進行，家世界與陽光股份的合作很難有更進一步的發展。 　　相較于前三次出售旗下物業，家世界此次因為“不倒翁”而變得異常艱難。截至本報發稿前，章熙等22戶仍堅持拒絕原價退鋪。 　　，次年，家世界集團以年銷售收入92億元成為中國北方最大商業連鎖企業，旗下業務包括建材超市、家居超市及商用物業。其中，商用物業部分即“不倒翁”理財商鋪。 　　鏈接 　　2006年11月15日，為了解決債務問題，原屬于家世界的10家超市被轉讓給山西美特好連鎖超市有限公司。 　　2006年12月13日，家世界將旗下13家建材超市的全部股份以7億元賣給美國第三大零售商——家得寶，而家世界將把此次出售得來的資金主要用于償還供應商貨款及銀行欠款上。 　　2007年3月22日，華潤（集團）有限公司發布消息稱，該集團控股公司華潤股份有限公司已與家世界正式簽署協議，收購了天津家世界連鎖超市有限公司全部股權。至此，風光一時的杜廈全面撤退。 軟肋之一：開發商與投資客“分家” 經記者調查發現，一般情況下，商鋪賣完，其后如何投資，如何經營則是買方或租方自己的事了，開發商可能拍拍屁股就不管了。這難免會令開發商與購買者或投資者的“勁不往一處使”。 一方面，開發商只是想把建造出來的商鋪趕緊賣出去，而且還要賣個好價錢。個中原因可能是開發商實力不足，急于資金回籠，也可能是開發商“看人下菜碟”，想著去做大買賣，或者開發商根本沒意識到、沒設身處地去為商鋪經營著想：什么樣的商鋪格局才會更人性化？什么樣的臨街距離才能更吸引消費者？什么樣的商業業態更適宜？某商業地產權威專家指出，真正的商業地產商會將20%至30%的盈利空間讓予租售后的商鋪老板，或幫他們規劃、策劃他們的經營。只有商鋪生意紅火了，商業地產開發商才算真正成功了。 另一方面，投資者在購買商鋪時，可能更多的是想著如何把商鋪收入囊中，想著如何從商鋪中賺取更多的錢，而往往忽略了最重要的一點：怎樣才能真正而長遠地經營這個商鋪。一般商鋪投資細節很多，如人流量、消費層次，進貨渠道，甚至連貨車怎么開進來都得一一想個清楚。另外，商鋪投資的耐心與實力也極其關鍵，特別是一些新開發的商鋪至少得養三年左右…… 專家指出，城市建設需要規劃，地產開發需要規劃，我們的商鋪建設與投資也一樣，而且還要事無巨細，成熟地去規劃。這樣可能就不會出現“開發商賣的不開心，投資人買得也揪心”的尷尬局面。軟肋之二：開發模式轉型不徹底 “北京很多商業地產品質并不高。”正大置地有限公司總裁司徒文聰表示,商鋪品質不高，其中一個重要表現就是商業規劃存在硬傷。有的是商鋪內部交通設置不利于人群流通，有的是商業業態的規劃布局混亂，定位重復，這一狀況在大型商鋪地產項目中尤其突出。 而商鋪品質低的一個重要原因就是開發商的轉型不徹底。雖然有部分開發商意識到商業與地產是兩個不同的、專業的概念，但轉型并不徹底，很多開發商依然以住宅開發的模式來做商業地產，根本不考慮后期的經營管理。“我們社區底商的商家就像走馬燈似的，換了一家又一家，理發店、洗衣店等大量充斥，一些中高檔商店又沒有?！奔易『５砟承^的費先生表示。 據《樓市》市場研究部的調查顯示，%，成交價也略有上漲，但整體招商和經營情況卻很不樂觀。一方面，商鋪的空置率居高不下；另一方面，商業經營慘淡。 因此，2006年銷售勢頭雖然良好，但仍有不少商鋪處于“待售”狀態；同時，更有不少商鋪雖已銷售，但仍空置一旁，沒有投入經營。除了國貿商場由于酒店、展覽中心、會議中心整體的規劃使其具有獨特的優勢而形成成熟的商務中心以及東方新天地運營較成功以外，鮮有其他運營非常成功的商業地產項目。軟肋之三：急功近利追求回報 這一點在現如今的開發商與投資者身上普遍存在。 “做商業地產心態很重要，但部分開發商卻過于追求高回報，給商業地產的長期發展埋下了隱患?！睂ι虡I地產運營造詣頗深的司徒文聰一語道破了部分項目的“短板”。他進一步舉例說，東方新天地之所以取得成功，關鍵在于開發商有“定力”，不貪圖眼前的利益，始終持有所有商鋪的產權，并挑選自己的租戶。 一位曾在某商鋪項目負責招商經營的專家告訴記者：“大型零售品牌在進駐商鋪時通常把價格壓得很低，這時開發商就要作決策：是讓利引進品牌商家，還是保住自己的高利潤。如果選擇后者，那么商鋪的長遠經營必然不會樂觀。”據其介紹，他曾服務的某商鋪最初憑借優越的地理位置以及交通，報出高昂的租金，失去了很多知名品牌商家。后來發現沒有知名品牌商家的吸引招商變得很困難，迫于資金壓力，開發商只好降價招租，雜貨店、美容店之類的都來者不拒。最后既沒有得到預想的高租金，反而影響了商鋪的市場口碑。 有的小開發商欠缺實力，如果持有經營就很難熬過商鋪培養期，但除了臨街店鋪，商鋪缺乏統一的規劃、管理和經營，很難成為一個優良的商業體?！彼就轿穆敱硎?，“巨庫等產權式商鋪的失敗案例已不在少數，除了那些適合打散經營的商業形態，開發商最好是與專業的經營公司合作，通過持有的方式開發經營?！彼粲踬Y金實力不強的開發商不要輕易涉足商鋪開發。軟肋之四：無序的“獨立產權”之痛 2006年3月，莊勝二期“一房兩賣”的事件曾引起業界廣泛關注，而關于商鋪業主投訴開發商欺詐的訴訟案也是頻出不斷。獨立產權并未帶給業主賺錢的“自由”。 出售型商鋪的一個關鍵在于買產權，無論是50年、70年或100年，最后商鋪的產權歸及使用權都歸購買者，目前，出售型商鋪往往采用的是產權式商鋪出售的形式來進行。 產權式商鋪常分兩種：“虛擬”產權式商鋪，獨立產權商鋪。 先說“虛擬”產權式商鋪，它通常是指開發商將超市、百貨大樓等開放式賣場進行面積概念分割，小商鋪之間無墻隔離，不劃分實際區域，產權登記在投資者名下，并在一定期限包租，購房者只是認購了其中一定面積的商鋪，投資者無法自行經營的商鋪銷售模式。 “虛擬產權式商鋪是將所有權和經營權分離的一種房地產商鋪產品形式，由于虛擬產權式商鋪存在多個主體，多重法律關系，因此一旦處理不好，常常會引發糾紛?！币卒伨WCEO陳建明表示，所謂的“長期包租最有保障”只不過是一張空頭支票而已。 專家分析認為，虛擬產權式商鋪存在兩大弊病：鋪位分割與實際經營賣場不吻合；包租期內可能出問題，包租期滿后難以為繼。 再說獨立產權商鋪，這種商鋪與虛擬產權式商鋪的根本區別是，它是真正擁有分割的獨立產權的物業形態，購買這種商鋪的投資者可以自營，也可以出租，或是讓經營公司包租?！斑@樣投資者就真正擁有了處置權，擁有獨立產權的獨立商鋪對投資者而言無疑風險相對降低?！敝袊嗣翊髮W商學院教授黃國雄說道。 產權式商鋪投資共有投資者、管理經營公司和業主三個利益主體。投資獨立產權商鋪仍舊面臨兩大方面隱憂：第一，由于產權過于分散，盡管有業主委員會從中協調，但開發商喪失對整體項目的掌控權，業主各自為戰，經營品種混亂，造成租金普遍下滑，甚至出現無人問津的局面。第二，商鋪還可能因為投資者專業化程度不高、與區域內消費者的購買力不協調等因素，造成后期經營困難的局面。軟肋之五：專業運營商