某銀行信貸工作手冊-資料下載頁

　　

【正文】 括上年度竣工面積、銷售面積、目前空置率、價格水平及走勢；目前在建商品房面積，在項目計算期內(nèi)預(yù)計完工面積；。審查項目的競爭力，主要包括開發(fā)商的信譽和實力、項目所處區(qū)位、配套、設(shè)計、價格、質(zhì)量、物業(yè)等方面的優(yōu)勢和劣勢。（二）收費公路項目收費公路項目市場分析重點是車流量預(yù)測。目前通行的車流量預(yù)測的方法和程序為：對項目所處區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢進行調(diào)查和估算，以基年交通工具出行OD調(diào)查為基礎(chǔ)，利用“四階段法”對未來車流量進行預(yù)測。在項目審查中，主要應(yīng)對評估報告和調(diào)查報告中對車流量預(yù)測的準(zhǔn)確性進行分析，要注意：以在幾點：通過查閱有關(guān)資料判定區(qū)域內(nèi)組濟發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查和發(fā)展趨勢預(yù)測是否符合實際；審查判定基年交通工具出行OB調(diào)查數(shù)據(jù)來源是否準(zhǔn)確，與區(qū)域內(nèi)其它項目相比數(shù)據(jù)是否合理；審查判定““四階段法”預(yù)測過程是否準(zhǔn)確，是否考慮了與本項目相近的公路和計算期內(nèi)新建公路對頂目的分流因素。（三）電力項目目前電力管理體制下，電力項目的上網(wǎng)電量由本區(qū)域的電網(wǎng)公司決定，電價由政府價格主管部門按照有關(guān)原則確定。因此需要重點考慮以下因素：區(qū)域內(nèi)電力供需狀況和發(fā)展趨勢預(yù)測。查閱有關(guān)資料對評估報告或調(diào)查報告中對區(qū)域內(nèi)電力供需現(xiàn)狀調(diào)查的準(zhǔn)確性進行審查；對未來市場的預(yù)測要綜合考慮項目計算期內(nèi)區(qū)域經(jīng)濟增長、新建項目的投產(chǎn)、落后生產(chǎn)能力的淘汰、區(qū)域以外電力的輸送或輸出等因素。項目競爭能力分析。（1）股東背景，五大電力公司或兩大電網(wǎng)公司為股東的項目，市場保證程度相對較高；（2）上網(wǎng)協(xié)議，為落實市場的保證性，項目業(yè)主與電網(wǎng)公司簽訂上網(wǎng)協(xié)議，可增強項目的競爭能力；（3）項目調(diào)峰能力，對于水電項目來說，如果具有年調(diào)節(jié)能力，項目在枯水期能照常發(fā)電，項目市場實現(xiàn)較有保證?！皬S網(wǎng)分開，競價上網(wǎng)”政策實施后，電力項目的上網(wǎng)電量將主要由項目發(fā)電成本所決定，項目發(fā)電成本將是項目預(yù)期市場實現(xiàn)的重要保證，審查中應(yīng)重點分析。F（四）學(xué)校近期宏觀教育形勢分析。例如高校：從宏觀上看，我國高校擴大招生仍有一定的空間。一是根據(jù)《關(guān)于深化教育改革全面推進素質(zhì)教育的決定》，到2010年我國高等教育毛入學(xué)率要達到15％，而2001年我國高等教育毛入學(xué)率為13．3%（數(shù)據(jù)來源于2001《中國教育統(tǒng)計年鑒》）；二是預(yù)計2005－2009年我國將出現(xiàn)高等學(xué)校招生高峰。根據(jù)2000年和2001年《中國教育統(tǒng)計年鑒》公布的數(shù)據(jù)，我國小學(xué)畢業(yè)生數(shù)量在2000年出現(xiàn)高峰后開始回落，而初中和高中畢業(yè)生均呈現(xiàn)上升趨勢：2001年初中畢業(yè)生比3000年增加98萬人，升學(xué)率上升2．1個百分點，同期高中畢業(yè)生增加39萬人，升學(xué)率提高5個百分點。在2000年以后升入初、高中的學(xué)生大部分將會在2005－2009年接受高等教育。學(xué)校生源分析，包括招生對象、招生范圍、招生計劃及其可行性。項目競爭能力分析，包括學(xué)校資質(zhì)、師資與教育質(zhì)量、在校學(xué)生近年就業(yè)率和升學(xué)率等指標(biāo)、學(xué)校在全國和當(dāng)?shù)氐牡匚弧W(xué)校教學(xué)服務(wù)設(shè)施和收費水平、學(xué)校的發(fā)展前景等。第五章 項目財務(wù)效益及還款來源審查通過對項目財務(wù)效益及還款來源審查，判斷項目財務(wù)可行性和還款來源充分性，審查項目的貸款償還能力。一、項目財務(wù)合理性審查項目財務(wù)合理性審查是項目財務(wù)效益和還款來源分析的前提和基礎(chǔ)。通過對項目財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、參數(shù)、計算方法及與企業(yè)同類產(chǎn)品、同行業(yè)平均盈利水平的比較審查，判斷項目財務(wù)指標(biāo)的合理性；對審查發(fā)現(xiàn)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)取值不合理、計算方法不正確等問題，應(yīng)要求調(diào)查、評估部門提供合理解釋或重新測算。（一）通過與本企業(yè)同類產(chǎn)品、競爭對手及行業(yè)盈利水平等因素作比較，初步判斷財務(wù)指標(biāo)的合理性如項目盈利水平明顯高于企業(yè)現(xiàn)有同類產(chǎn)品、同行業(yè)平均水平，應(yīng)審查是否存在造成項目盈利水平較高的積極因素，該因素是否持續(xù)存在并對項目效益構(gòu)成支撐。如不存在實質(zhì)性有利因素，或該因素不能持續(xù)發(fā)揮作用，則項目財務(wù)測算合理性值得懷疑。（二）財務(wù)評價參數(shù)與基礎(chǔ)數(shù)據(jù)取值的合理性審查在項目調(diào)查評估中，存在人為地調(diào)整部分參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的情況，在信貸審查中應(yīng)審慎對待。項目評價參數(shù)。（1）項目計算期。項目計算期包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營期。項目建設(shè)期應(yīng)與項目投資計劃相對應(yīng)；生產(chǎn)經(jīng)營期應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品壽命期（如礦產(chǎn)資源項目的設(shè)計開采年限、收費公路的收費年限）、主要設(shè)施和設(shè)備的使用壽命期、主要技術(shù)的壽命期等因素綜合確定。計算期一般不超過20年。（2）財務(wù)基準(zhǔn)收益率，是項目財務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)的基準(zhǔn)和判據(jù)，也是項目在財務(wù)上可行的最低要求：財務(wù)基準(zhǔn)收益率應(yīng)采用行業(yè)發(fā)布的基準(zhǔn)收益率；沒有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，可參考本行業(yè)一定時期的平均收益水平，結(jié)合項目的風(fēng)險因素確定，或按項目占用資金成本加一定的風(fēng)險系數(shù)確定。（3）生產(chǎn)負荷，也稱生產(chǎn)能力利用率，是計算銷售收入和經(jīng)營成本的依據(jù)之一。一般按項目投產(chǎn)期和投產(chǎn)后正常生產(chǎn)年份（達產(chǎn)期）分別設(shè)定生產(chǎn)負荷。在所有的達產(chǎn)期均按滿負荷測算項目財務(wù)效益不符合企業(yè)生產(chǎn)情形的，不能認(rèn)為是審慎和合理的。審查時應(yīng)結(jié)合行業(yè)特點、行業(yè)平均生產(chǎn)能力利用率、企業(yè)營銷措施及銷售計劃實現(xiàn)的可能性、大修年度對生產(chǎn)負荷的影響以及原材料、燃料、動力供應(yīng)和工藝技術(shù)等因素對生產(chǎn)負荷的制約，按審慎原則，判斷各年度生產(chǎn)負荷是否合理。（4）不確定性因素變動區(qū)間。影響項目財務(wù)效益的投資規(guī)模、產(chǎn)品銷售價格、生產(chǎn)負荷、生產(chǎn)成本等不確定性因素，在不同行業(yè)、不同項目風(fēng)險度各不相同。審查時應(yīng)結(jié)合行業(yè)特點、產(chǎn)品生命周期及項目各因素風(fēng)險度的不同，判斷影響項目效益的主要因素、各因素變動區(qū)間及項目抗風(fēng)險能力評價是否恰當(dāng)。一般而言，市場更新?lián)Q代速度快、競爭激烈的產(chǎn)品，產(chǎn)品銷售價格下降空間較大，其價格變動區(qū)間應(yīng)適度擴大，如電子類產(chǎn)品；資源類、壟斷類產(chǎn)品價格下跌空間較小，產(chǎn)品價格變動區(qū)間可適當(dāng)縮小；部分價格明顯偏低的公用事業(yè)產(chǎn)品，如以現(xiàn)價作財務(wù)分析（如城市供水項目），可不作價格下跌敏感分析；建設(shè)期長、地質(zhì)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、施工難度大的項目，如大型水電項目超概算投資風(fēng)險度相對較高，投資額因素變動區(qū)間應(yīng)相對擴大。項目評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。（1）財務(wù)價格。審查原材料、動力、燃料、產(chǎn)成品價格與現(xiàn)行價格（或近年平均價格）相比，價格確定是否謹(jǐn)慎，預(yù)測價格是否考慮未來價格變動因素，變動方向、變動幅度是否合理。其中產(chǎn)成品價格是否考慮產(chǎn)品質(zhì)量、市場地位、行業(yè)景氣度、市場潛在進入者和替代品對未來項目銷售價格的影響。原材料、燃料價格應(yīng)考慮未來資源類產(chǎn)品緊缺對原材料、燃料成本的拉動等。（2）單位產(chǎn)品原材料、動力、水資源消耗量。與企業(yè)同類產(chǎn)品、行業(yè)平均消耗標(biāo)準(zhǔn)作比較分析，判斷項目單位產(chǎn)品原料及動力消耗合理性。如火電標(biāo)準(zhǔn)耗煤300400噸／兆瓦時。（3）工資及福利費。將項目人均工資及福利費與行業(yè)及當(dāng)?shù)厝司べY及福利費標(biāo)準(zhǔn)作比較，判斷項目人均工資及福利費的合理性；依項目人員定額測算的勞動生產(chǎn)率與行業(yè)平均勞動生產(chǎn)率作比較，判斷項目人員數(shù)額的合理性。（4）折舊、攤銷及修理費用。審查相關(guān)費用計提是否符合會計謹(jǐn)慎原則充分提取，折舊方法、年限、殘值率是否符合國家、部門（或行業(yè)）標(biāo)準(zhǔn)及項目固定資產(chǎn)的特點，大、小修費用是否考慮充分。（5）項目稅費。項目稅費主要包括增值稅、消費稅、營業(yè)稅、銷售稅金及附加、資源稅、所得稅等，其中增值稅為價外稅。審查中應(yīng)注意根據(jù)項目性質(zhì)，判斷調(diào)查評估采用的稅種、稅目、稅率是否符合稅法規(guī)定，應(yīng)納稅種是否齊全。如涉及到減免稅項目，應(yīng)審查相關(guān)依據(jù)是否充分，是否已取得有權(quán)部門的認(rèn)可。（三）審查各項財務(wù)指標(biāo)計算是否正確項目成本費用估算審查。（1）審查項目產(chǎn)品各項成本費用組成是否齊全，是否考慮生產(chǎn)負荷對有關(guān)成本費用的影響，有無漏項、重復(fù)計算、計算錯誤等情況。以生產(chǎn)要素估算法為例，總成本本費用＝外購原材料、燃料及動力費＋人員工資及福利費＋夕外卡部部；提供的勞務(wù)及福利費＋稅費（包括消費稅、資源稅等）＋修理費＋折舊費、攤銷費＋財務(wù)費用＋管理費用＋銷售費用＋其他費用。（2）審查固定成本與可變成本分類是否合理?？偝杀举M用＝固定成本＋單位產(chǎn)品可變成本＊生產(chǎn)規(guī)模＊生產(chǎn)負荷固定成本主要包括計時工資、折舊、修理費、辦公費、長期借款利息等，為簡化計算，可將全部借款利息視為固定成本?？勺兂杀局饕ㄔ牧?、燃料、動力消耗、包裝物、計件工資等。項目收入及損益表審查。（1）審查收入計算口徑與成本估算口徑是否一致。主要包括生產(chǎn)負荷、產(chǎn)品及成本價格構(gòu)成（是否包含增值稅）、成本估算及產(chǎn)品價格預(yù)測是否同期等；（2）審查項目收入、銷售稅金、利潤計算及利潤分配順序是否正確。項目收入＝產(chǎn)品價格＊設(shè)計規(guī)模＊生產(chǎn)負荷銷售稅金及附加＝應(yīng)納增值稅（營業(yè)稅）＊10％稅后利潤＝產(chǎn)品銷售收入－銷售稅金及附加－總成本費用－所得稅現(xiàn)金流量表審查。（1）審查現(xiàn)金流量測算是否準(zhǔn)確，現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出是否與項目資金規(guī)劃相一致，是否與工程建設(shè)和生產(chǎn)規(guī)劃相協(xié)調(diào)；（2）審查全部投資現(xiàn)金流量表的計算中是否已剔除現(xiàn)金流量中的利息支出（全部投資現(xiàn)金流量表假定前提為全部投資均設(shè)定為自有資金）；（3）審查項目自有資金現(xiàn)金流量表的計算中是否已將全部借款本息的償付列為現(xiàn)金流出。審查資金來源與運用表、借款償還表計算是否正確；總成本費用估算表、i銷售收入及銷售稅金附加估算表、損益表、現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、借款償還表中相關(guān)數(shù)據(jù)是否銜接；財務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期、借款償還期等指標(biāo)計算是否正確。二、新設(shè)項目法人（項目融資）財務(wù)分析（一）財務(wù)指標(biāo)分析財務(wù)凈現(xiàn)值，是指按部門或行業(yè)基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率將項目計算期內(nèi)各年度凈現(xiàn)金流量折算為建設(shè)開始年的現(xiàn)值之和。財務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零：表明項目的盈利能力達到或超過設(shè)定的基準(zhǔn)收益率或折現(xiàn)率，財務(wù)收益可行。財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，表明項目的收益水平低于部門或行業(yè)的平均盈利水平，財務(wù)不可行。財務(wù)內(nèi)部收益率（財務(wù)內(nèi)部報酬率），是指項目計算期內(nèi)，各年的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。財務(wù)內(nèi)部收益率大于銀行貸款利i率和行業(yè)（部門）基準(zhǔn)收益率時，項目財務(wù)可行。審查時應(yīng)注意財務(wù)內(nèi)部收益率的計算是否考慮借款利息和所得稅對現(xiàn)金流量的影響。投資回收期，是指項目凈收益收回全部投資所需的時間。（1）靜態(tài)投資回收期，指在不考慮資金時間價值的情況下，收回全部投資所需的時間，即累計凈現(xiàn)金流量為零的時間。其計算公式為：靜態(tài)投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的年份1）＋（上年累計現(xiàn)金凈流量絕對值）／當(dāng)年凈現(xiàn)金流量（2）動態(tài)投資回收期，是在設(shè)定折現(xiàn)率的情況下，累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值為零的時間。投資回收期越短，表明項目的盈利能力和抗風(fēng)險能力越好，低于部門或行業(yè)基準(zhǔn)回收期，則財務(wù)可行。其計算公式為：動態(tài)投資回收期＝（累計拆現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年份－1）＋（上年累積折現(xiàn)值的絕對值）／當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值。投資利潤率，是指項目在計算期內(nèi)正常生產(chǎn)年份的年利潤總額（或年平均利潤總額）占總投資的比重。其計算公式為：投資利潤率＝（年利潤總額或平均利潤總額／總投資）＊100％當(dāng)投資利潤率大于或等于部門（行業(yè)）平均投資利潤率（或基準(zhǔn)投資利潤率）時，財務(wù)可行。（二）不確定性分析財務(wù)評價的數(shù)據(jù)大部分來自估算和預(yù)測，通過不確定性分析，可判斷項目的財務(wù)抗風(fēng)險能力。盈虧平衡分析。通過正常生產(chǎn)年份（達產(chǎn)年）的財務(wù)盈虧乎衡點，衡量項目適應(yīng)生產(chǎn)或銷售情況變化的能力。盈虧平衡點越低，表明項目抗風(fēng)險能力越強。分析方法主要包括線性分析和非線性分析，通常采用線性分析法，分析指標(biāo)主要有以下幾種：生產(chǎn)能力利用率（BEP）=年固定成本/（年產(chǎn)品銷售收入－年變動總成本－年銷售稅金及附加）＊100％產(chǎn)量（BEP）＝年固定成本/（單位產(chǎn)品價格－單位產(chǎn)品變動成本－單位產(chǎn)品銷售稅金及附加）銷售價格（BEP）＝（年固定成本＋年變動成本＋年銷售稅金及附加）／年產(chǎn)量敏感性分析。通過分析、預(yù)測項目投資額、成本、價格、銷售量等主要因素向不利方向變化時，對項目內(nèi)部收益率、貸款償還期等指標(biāo)的影響，判斷項目抗風(fēng)險能力，其中主要考察指標(biāo)為財務(wù)內(nèi)部收益率。審查中應(yīng)根據(jù)項目具體情況分析影響項目效益的主要不確定性因素和變動區(qū)間。敏感性分析主要采用單因素或多因素分析法，通常v以單因素分析為主，評價指標(biāo)主要有：（1）敏感度系數(shù)，即評價指標(biāo)的變化率與不確定性因素的變化率之比。該指標(biāo)反映項目評價指標(biāo)對不確定因素的敏感程度。（2）臨界點，是指項目允許不確定因素向不利方向變化的極限值。超過極限，項目的效益指標(biāo)將不可行。臨界點可用臨界點百分比或臨界值表示。如當(dāng)產(chǎn)品價格下降到某值時，財務(wù)內(nèi)部收益率剛好等于基準(zhǔn)收益率。三、既有項目法人（公司融資）財務(wù)效益分析（一）評價方法既有項目法人項目評價按“有項目”和“無項目”對比，采取增量分析法，評價項目財務(wù)可行性。“有項目”數(shù)據(jù)是指在實施項目的情況下，預(yù)測企業(yè)計算期內(nèi)各年度效益與費用狀況的數(shù)據(jù)。“無項目”數(shù)據(jù)是指在不實施項目的情況下，預(yù)測企業(yè)各年度效益與費用狀況的數(shù)據(jù)。“增量”數(shù)據(jù)是指“有項目”數(shù)據(jù)減“無項目”數(shù)據(jù)后的差額。（二）審查中應(yīng)注意的問題有、無項目對比時，應(yīng)注意計算期需保持一致，并應(yīng)以有項目的計算期為準(zhǔn)。無項目節(jié)可假設(shè)通過追加投資以延長到與有項目的計算期相間，并在計算期末將固定資產(chǎn)余值回收，但如通過追加投資延長壽命期，在技術(shù)上或經(jīng)濟上明顯不合理時，應(yīng)設(shè)定無項目的生產(chǎn)運營終止。審查時應(yīng)注意防止評估通過隨意不、無限對無項目追加投資，以改善項目增量效益。改擴建項目期間停產(chǎn)或減產(chǎn)損失應(yīng)反映在建設(shè)期間有項目各年的銷售收入和經(jīng)營成本中。有項目下，項目范圍內(nèi)的原有固定資產(chǎn)應(yīng)分為繼續(xù)利用和不再利用兩部分。不再利用資產(chǎn)不應(yīng)計提折舊，在報廢或處置時，應(yīng)將現(xiàn)金收入和處置損益計入現(xiàn)金流量和損益表中。四、貸款償還能力分析（一）償貸資金來源企業(yè)法人（項目）（1）企業(yè)（項目）經(jīng)營所得。企業(yè)（項目）經(jīng)營所得中可還貸資金來源一般包括凈利潤和計提的折舊、攤銷等。審查中應(yīng)注意還款期間的股東分紅對貸款償還的影響。（2）財政等補充還款來源。應(yīng)著重審查補充還款來源的充分性和可靠性。事業(yè)法人事業(yè)單位經(jīng)營所得中可還貸資金來源主要包括事業(yè)