房地產策劃基礎知識-資料下載頁

　　

【正文】 人性的關懷，遵循的是以人為本的設計理念，決不是一味的追求高技術含量，通過運用高技術達到節約、環保、生態等等功能。第四節房地產開發中的稅費房地產企業在進行房地產開發過程中主要要繳納的稅費有：（一）營業稅1．應稅范圍：根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的規定，房地產開發企業，發生營業稅應稅勞務時主要涉及以下兩個方面：（1）轉讓土地使用權：是指土地使用者轉讓土地使用權的行為，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。土地租賃，不按本稅目征稅。（2）銷售不動產：是指有償轉讓不動產所有權的行為。不動產，是指不能移動，移動后會引起性質，形狀改變的財產。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物。銷售建筑物或構筑物，是指有償轉讓建筑物或構筑物的所有權的行為。以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。，是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為。，是指建筑物或構筑物以外的其他附著于土地的不動產。，視同銷售不動產。，比照銷售不動產征稅。，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。但轉讓該項股權，應按本稅目征稅。，不按本稅目征稅。房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅以及契稅等。 (1)銷售不動產的營業稅計稅依據根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的規定：。，其營業額比照《營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定確定。對個人無償贈送不動產的行為，不應視同銷售不動產征收營業稅。：納稅人銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額：；；：計稅價格=營業成本或工程成本（1+成本利潤率）247。（1—營業稅稅率）上列公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。(2)其他具體規定如下：《轉發國家稅務總局關于房產開發企業銷售不動產征收營業稅問題的通知》（京地稅營[1996]592號）規定，在合同期內房產企業將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房產開發企業進行銷售，所取得的手續費收入或者價差應按“服務業―代理業”征收營業稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發企業將房屋銷售給包銷商，對房產開發企業應按“銷售不動產”征收營業稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產”征收營業稅。根據《轉發國家稅務總局關于印發營業稅問題解答（之一）的通知》（京地稅營[1995]319號）規定：合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：一種是土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；對乙方應按“銷售不動產”稅目征稅。由于雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定分別核定雙方各自的營業額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發生了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產”稅目征收營業稅。另一種是以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業―租賃業”征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業稅。對雙方分別征稅時，其營業額也按《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定核定。、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：第一種情況是房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式按照營業稅“以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”的規定，對甲方向合營企業提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業稅；只對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業稅。第二種情況是房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉讓無形資產”征稅；對合營企業則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產”稅目征收營業稅。第三種情況是如果房屋建成后，雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為，也未構成營業稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業轉讓的土地，按“轉讓無形資產”征稅，其營業額按實施細則第十五條的規定核定。其次，對合營企業的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產”征稅。對于轉讓土地使用權或銷售不動產的預收定金，有如下規定：納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。“此項規定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業稅納稅義務發生時間為收到預收定金的當天。《轉發國家稅務總局關于印發營業稅問題解答（之一）的通知》（京地稅營[1995]319號）規定：以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經營者為了加快資金周轉而采取的一種促銷手段。對以“還本”方式銷售建筑物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業稅，不得減除所謂“還本”支出。根據《轉發《國家稅務總局關于中外合作開發房地產征收營業稅問題的批復》的通知》（京地稅營[1994]205號）規定：中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權轉移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進行分配，均不符合現行政策關于“以無形資產投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”的規定、因此，應按“轉讓無形資產”稅目征收營業稅；其營業額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務發生時間為取得收入的當天。同時，對銷售商品房也應征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產”征營業稅；如果采取統一銷房再分配銷售收入的，則就統一的銷售商品房收入按“銷售不動產”征營業稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動產”征營業稅。外方提前支付給中方的前期工程的開發費用，視為中方以預收款方式取得的營業收入，按轉讓土地使用權，計算征收營業稅。對該項已稅的開發費用，在中外雙方分配收入時如數從中方應得收入中扣除的，可直接沖減中方當期的營業收入，計算征收營業稅。轉讓土地使用權劃歸營業稅稅目轉讓無形資產范疇，稅率為5%，銷售不動產劃歸營業稅稅目銷售不動產的范疇內，稅率為5%.計算公式=營業額5%(二)城市維護建設稅根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發[1985]第19號）規定：1．計稅依據：納稅人實際繳納的營業稅稅額。2．稅率：分別為7%、5%、1%.計算公式：應納稅額=營業稅稅額稅率。不同地區的納稅人實行不同檔次的稅率。(1)納稅義務人所在地在東城區、西城區、崇文區、宣武區范圍內的和在朝陽區、海淀區、豐臺區、石景區、門頭溝區、燕山六個區所屬的街道辦事處管理范圍內的，稅率為7%；(2)納稅義務人所在地在郊區各縣城、鎮范圍內的，稅率為5%；(3)納稅義務人所在地不在2項范圍內的，稅率為1%；（三）教育費附加根據北京市稅務局轉發《北京市人民政府轉發國務院關于教育費附加征收問題文件的通知》的通知（京稅三[1994]217號）的規定：1．計稅依據是納稅人實際繳納營業稅的稅額2．稅率為3%.計算公式：應交教育費附加額=營業稅稅額費率。（四）土地增值稅根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國發[1993]138號）規定，土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。具體講：1．對轉讓土地使用權的，只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，轉讓集體土地使用權的行為沒有納入征稅范圍。這是因為根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，集體土地未經國家征用不得轉讓。因此，轉讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍。2．轉讓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。3．附著物是指附著于土地上的不能移動，一經移動即遭損壞的物品。4．取得收入的行為，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。5．土地增值稅的計稅依據計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除《條例》和《細則》規定的扣除項目金額后的余額。房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括：（1）取得土地使用權所支付的金額；（2）開發土地的成本、費用；（3）新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉讓房地產有關的稅金；（5）財政部規定的其他扣除項目。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定，計算土地增值額的扣除項目，具體為：。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。、管理費用、財務費用。根據新會計制度的規定，與房地產開發有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。為了便于計算，市政府在京政發（1996）7號《北京市人民政府關于征收土地增值稅有關政策問題的通知》中明確，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的允許據實扣除但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的10%的以內計算扣除。是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由市政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率，并經地方主管稅務機關確認的價格。是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20％的扣除。：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％……根據《關于土地增值稅若干征收管理問題的通知》（京地稅二[1996]240號）規定，對經常發生房地產轉讓的納稅人，在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其它原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征的土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。其預征率為：預售賓館、飯店、辦公、寫字樓的房地產，按預售收入3%的比例預征土地增值稅；預售非普通標準住宅、別墅、公寓的房地產，按預售收入2%的比例預征土地增值稅；預售其他房地產，按預售收入1%的比例預征土地增值稅。 (五)房產稅：如果企業擁有房產產權的，需繳納房產稅。根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發[1986]90號）的規定，房產稅是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入征收的一種稅。房產稅以房產原值（評估值）為計稅依據，%.計算公式為：年應納稅額=房產原值（評估值）（130%）%.六、城鎮土地使用稅如果企業擁有土地使用權的，需繳納城鎮土地使用稅根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（國務院令第17號發布）的規定，城鎮土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內，對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據，按規定稅額征收的一種稅。年應納稅額=∑（各級土地面積相應稅額）。北京市城鎮土地納稅等級分為六級，各級土地稅額標準為：一級土地每平方米年稅額10元；二級土地每平方米年稅額8元；三級土地每平方米年稅額6元；四級土地每平方米年稅額4元；五級土地每平方米年稅額1元；。 (七)城市房地產稅、外商投資企業土地使用費如果單位屬于外商投資企業或外國企業應繳納城市房地產稅、外商投資企業土地使用費。1．根據《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》（中央人民政府政務院政財字第133號令公布）規定，城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業、外國企業及外籍個人、港澳臺胞，按照房產原值征收的一稅種。城市房地產稅依房產原值計稅，%.計算公式為：年應納稅額=房產原值稅率（130%）。2．根據北京市人民政府發布《北京市征收中外合營企業土地使用費暫行規定》的