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房地產融資幾種常見方式-資料下載頁

2026-06-18 15:01本頁面

　　

【正文】總投資的70%，同時要求開發商自有資金（資產）投資比例不低于30%。基金會要求開發商以自身資產抵押保證基金最低投資回報，并在市場上升時給予基金更高的投資回報。在項目開發期間，全程派駐基金管理團隊對項目資金進行監管，確保資金用于項目合理開發。基金的退出方式以項目銷售清算、參與項目利潤分配或開發商回購基金所持有的項目公司股權。Q:怎樣的開發商符合我們的要求？A:開發商具備較豐富的開發經驗，有一定的口碑和品牌。開發商股東結構簡單，在當地的政府關系較好，口碑佳；開發商須有一套成熟的開發流程及專業的開發團隊。Q:怎樣的項目符合我們的要求？A：區域要求：主要集中在中國一線或二線城市，并可覆蓋到經濟較好的地級市。規模要求：單個項目總投資3億以內，建筑面積20萬平方米以下。地段要求：城市中心區域、次中心區域（熱點開發地段，項目鄰近已有開發商投資）。形態要求：住宅為主，少量商業或酒店配套，可辦理銷售許可證。土地成本：土地價格低于周邊同類型地塊，樓面地價合理。土地狀態：土地要求凈地，二級開發為主。舊改項目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協議, 土地規劃用途已獲政府批準。銷售均價：項目地商品房銷售均價3500元以上，每平方利潤500元以上。劃撥用地：政府劃撥用地可以辦理抵押手續。融資金額：1億以上。1融資周期：1年~3年。Q：有哪些基金？A：股權式基金，夾層式基金，債權式基金，單一固定收益基金,結構化固定收益基金,主動型基金,完全主動型基金,城市發展基金。Q：需要多少成本？A：基金模式不同，成本各不一樣：股權式基金，基金對外投資的收益計算方式為分紅；管理人的收益包括：管理費3%，加上基金投資收益的10%，再加上投資者收益的10%；投資者的收益可以為利息，也以為約定分紅，更可以是股債結合。夾層式基金，利益的分配模式為：基金方總收益=可調節收益+協議分紅* 基金方總收益的計算方式：可調節收益=基金月投入累計X項目風險系數（4~7）協議分紅=項目稅后利潤的10~20%（不扣除財務費用）* 可調節收益的對沖設置——基金返還越快，基金方的收益越少。* 風險系數的評定標準為0~10——0代表我方投資為0，即無風險，10代表我方投資100%，即承擔全部風險。我方一般可操作的項目風險系數介于4~7之間。7為我方最高能承擔風險系數，例如買地階段我方出資70%，風險系數為7。* 協議分紅的支付方式為項目清算后支付，基金方優先獲得分紅。債權式基金，年綜合成本的計算方式為：管理人的收益包括管理費3%，加上投資者的固定利息（利率為20%，取決于募集情況），再加上發行費3%。單一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理費3%+發行費3~5%=15~27%結構性固定收益基金：年化收益率=LP（領投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理費3%+發行費3~5%=25~37%主動型基金：開發商出資10%，基金出資90%，全程參與買地/開發/運營。完全主動型基金：無需開發商，管理公司+基金公司+土地所有者。城市發展基金：用于土地一級整理。Q：基金退出？A：基金在項目產生銷售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動開發，再用于支付可調節收益，剩余資金大部分返還基金，保留少量資金用于項目日常經營管理費用。* 項目銷售至98％，尾盤原則上由開發商認購，認購即做收入。* 項目清盤，利潤分配完成，基金方股權返還，基金方退出。Q：項目出現虧損，損失如何承擔？A：按照風險與收益成正比的原則，萬一項目出現虧損，則先由開發商承擔損失，再由基金方承擔損失。Q：對開發商有哪些建議？A:建議投資者挑選房地產基金主做好以下三個方面的考慮：一是考察管理團隊的能力和過往業績。這是基金投資準確判斷挑選項目和成功的后期管理的基礎。二是考察做為基金管理人的背景和實力。管理人的股東背景往往可以給基金帶來充足的優質投資項目來源以及充分的項目運作過程支持，保障基金投資項目的成功。三是考察房地產基金治理結構，特別是其中對投資人利益的保護機制以及嚴格的風控措施。我們在進行每一筆投資之前都要經過認真的盡職調查和反復比較，然后為維護投資者利益還要和被投資企業就投資條款進行艱苦的談判，經常因為某一條款不能達成一致而放棄投資，基金投資的項目可以說是百里挑一，而在開發商自己管理的資金中，很難想象對項目有認真的盡職調查和管理，一旦項目出現問題或者國家對地產業調控的情況，資金鏈很難得到保障。

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