第三屆中國養老產業與養老地產高端論壇-資料下載頁

　　

【正文】 域性差距越來越小，地方性特色越來越難挖掘，同質化競爭越來越激烈，土地財政也越來越難。　　當地方政府面對財政、稅收、民生這三個問題時很現實會有一個次序問題，所以，當地方政府要向涉老地產供地的時候，他可選擇的國有劃撥用地，集體建設用地，因為在投資建設說都會面臨有一些問題，比如土地使用權證和地上物的權屬分離，可能地商務權屬不容易被界定的尷尬，目前會選擇國有出讓用地來供地。這個無所謂居住用地、醫療用地還是商業用地，我覺得各種用地屬性可能都可以做涉老地產項目，無非是可能的項目門類投資匯報會不同而已。　　對地方政府而言，讓他選擇國有出讓用地來供地，來支持養老地產項目，實際上是占用了城市建設用地指標，是以損失其土地財政收入為代價的，因此我認為對于某一個城市而言，出于政績考慮選擇一兩個試點是可能的，大規模的讓政府支持養老地產項目是不現實的。所以，從城市規劃的角度可能有一種解決方式，如果能夠在城市做總規，做詳規的時候，在控規指標體系內如果能加入養老指標體系，我控規除了容積率、限高、建筑密度以外，我增加一個你必須做多少涉老住宅，做多少機構，如果能加入這種指標體系，使得投資商、開發商拿地的時候，按照規劃要求去做，打包供地。那可能是一種解決方式。　　當然，另一方面，政府也可以在有養老內容的項目上，可以給予一定的容積率補貼，我聽到臺灣之前就是以這樣一個方式，政府在鼓勵開發商做養老的項目。回到國有出讓用地，我們提出以老年產業為基礎，調整城市產業運營方式，轉變養老教育等單向性投入的思路，社會公共服務市場化運營解決地方政府公共性投資資金不足，以及相關設施建設好，辦不好，甚至成為包袱的問題，通過保有型的養老機構的運營，一方面持續產生稅收，另一方面還提供就業。換言之我們是在規劃城市化和快速老齡化的基礎上，通過修正原來城市化和居住區規劃的理念，在解決老年人生活養老的同時也解決中年人、青年人生活工作協調發展的問題，我們希望提供的解決方案既尊重中國的孝道文化，又能使每個家庭享受現代城市發展的成果。　　在中國城市化進程中有一個現象就是資金、人才、資源的流向通常是由低到高的，鄉鎮一級的人一定有了一定的經濟能力會去城里買房定居，三四線的城市會涌現一二線城市，無論是資金還是人才，這個主要也是朝著醫療教育這種公共資源去的。但是當我們一個項目整合了養老、教育、醫療這樣一個資源以后，可能就會影響上述中國城市化常規的人才流向進程，他有可能提供了一個逆流向，周圍同樣是地級市的人口可能吸引過來，甚至上一級城市的異地養老人群有可能也會選擇到這個城市來，這個城市他們市里期望值還比較高，說高鐵通了從哪哪到這兒只有兩三個小時，他們希望更多的異地養老人群。這樣對城市一個是為城市吸引來了人才和資金，這個城市最近幾年招商引資主要的廠家是來自于浙江和廣東，其實從市里領導，也是希望把這些人長期穩定的留在這個城市，所以，我們提供的這樣一個至少這個自然環境是宜居的，同時養老問題可以解決，他愿意把子女接過來都沒有問題，招商引資我們也能提供一些方便。　　另一方面，由于城市人口的增加，也能給這個城市帶來更多的城市土地的建設指標，它有一個人口倍增計劃，非常看重的是教育對于他人口增量的貢獻。　　綜合開發商和地方政府兩方面的利益訴求，我們提出的是商業型的養老地產復合社區的概念，回歸華人的孝道文化傳統，以居家養老為主線，兼顧7%的適齡老人人群，同時加入教育地產，解決一老一小的問題，解決中年人的后顧之憂，也避免現代家庭的婆媳關系問題，各種問題，實際上為城市增添無形資產。　　最后還想強調一點，由于涉老地產的商業地產屬性。所以，我們在項目公司設置方面也充分考慮了資本的需求，盡可能降低潛在風險，以便于今后的資本對接。我們把項目公司分成兩類，一類是重資產的，將來持有型的企業，另一類是輕資產的管理公司，這樣做有兩個好處。第一是把資產和運營分開了，回避了運營風險對資產的影響，把運營風險控制在運營風險的殼里，另一方面也是比較現實，目前來講，養老運營這么一個企業，由于他是一個民營非盈利這么一個屬性，我們這樣一個設置，使得他和資產持有公司是一個房屋租賃關系，實際上我是可以通過租金的高低來調節運營機構的盈利水平的。　　最后談談各方主體的關系，對于一個項目而言如果能理清地方政府、開發商、消費者、運營商、投資人的關系，尊重每一方的利益訴求，這個項目才有可能成功。對于地方政府而言，要符合“十二五”規劃方向，在解決城市化發展的同時，要解決民生問題，要轉變養老、教育等單項性投入的思路，把社會公共服務、市場化運營，就單個項目而言，完全與城市分開的養老設施不符合民政部的居家養老的政策，可能也不符合中國的孝道文化傳統，這樣對于地方政府而言，不能簡單的賣地財政和賣房財政，通過保有型的養老機構一方面產生稅收，一方面提供就業，通過完善的設施可以提高周邊的土地價值。　　對于投資人而言，當前國有壟斷占絕大多數市場，投資渠道狹小的現狀下，這個項目是可持續投資，持續收益的項目，在當前宏觀調控的形勢下更符合政策導向，更容易獲得各級政府的政策金融稅收的支持。作為保有型物業，還是后期持續融資的一個有效工具。同時，又是一個長期穩定的收益型產品。　　對于開發商而言，當前房地產市場持續打壓的形勢，涉老地產或者養老地產項目是有效的可以回避調控風險，參與民生建設，獲得各級政府的支持，同時保有型的物業也是開發商后期持續融資的一個有效工具。同時，對于日益提高的土地增值稅，也有利于稅務籌劃，獲得最大的收益。　　對于運營商而言，通過這種結合，可以真正意義上介入城市發展進程，通過和各方的緊密合作，更容易獲得市場準入的機會，在專業化分工的基礎上可以實現規模化的運營。　　對于購房人、消費者，我們把購房人和消費者并在一起而言，是可以真正有效的解決老人養老問題，也便于調整家庭內部成員關系，同時還解決了子女教育的問題，在解決養老、教育問題的同時，又解決購房的問題，這樣的做法有可能在三線城市沒有限購還好做一點，如果在一二線城市可能比較困難一些。　　最后總結一下我的觀點　　第一，我是認為中國現在的養老地產可以分為福利型和商業型兩類，目前一般的投資人和開發商應該主要面向的是商業型的養老設施的建設運營。　　第二，目前商業型養老地產項目其用地最多的是國有出讓用地，無論居住用地，商業用地還是醫療用地，其實都可以投資建設養老地產項目，只是其商業模式和投資匯報會不太一樣。　　第三，商業型的養老地產按照產品功能劃分，我認為可以大致分為適老住宅，老年公寓和長期照護機構。　　第四，從城市規劃的角度，應該在現行的控規指標體系內明確養老指標。　　第五，由于涉老地產占用資金巨大，投資回收期長，所以，應該屬于商業地產的范疇。因此，通常需要配備一定數量的住宅類物業作為快速回現的產品來平衡資金，縮短回收期。　　第六，在國有出讓用地上開發涉老項目，需要構架復合型的產品類型。　　第七，持有型物業和銷售物業的比例要通過測算，使銷售型的物業的銷售收入能夠基本覆蓋全部初投資。　　第八，項目公司的股權結構限制要便于資本的進出。　　第九，資產的持有和養老物業的運營管理應該設置不同的法人機構。我的一些基本觀點，謝謝大家。　　【周燕珉】：剛才陳院長對一個涉老的項目進行了直接的剖析，也是他直接參與設計的。所以，對各種成本、回收、回報都比較了解，又分析了各方的利益，應該怎么協調，每一方應該做什么，能夠做什么，這些總結都是非常有意義的。　　下午會有兩位日本朋友給我們講一下日本的一些經驗，這兩位都在中國做了這方面的設計，有很多經驗。下午還有三位是房地產商，他們開發成功，有很多的經驗，也會在下午跟我們進行分享。上午的會就到這兒結束。　　【主持人】：各位來賓下午好，第三屆中國養老產業與養老地產高端論壇現在開始，有請大會主持人，清華大學建筑學院周燕珉教授。　　【周燕珉】：大家下午好，上午咱們非常緊湊的開了一上午的會，嘉賓進行了講演，從政策的分析到規劃設計的一些要點，以及老年地產和城市運營的關系這幾個方面進行了講解，下午我們首先請村山宏治先生給我們講，養老地產的經營模式測算是項目投資決策的關鍵環節，也是大家一直想關心和了解的內容，這些內容比較細致，有的甚至于像企業內部的資料或者秘密一樣的，是一個非常核心的內容。　　我們今天請的一位在養老事業奮斗一生的養老地產專家，村山宏治先生，他今天為大家講演的題目是分析養老社區經營財務模式，村山宏治先生早年畢業于日本京都大學建筑學專業，后留學哈佛大學，并獲得工商管理碩士學位，長期以來，在日本的福祉財團工作，擔任主要的負責人，先擔任日本生活服務系統株式會社的董事長，他目前正在中國投資開發養老地產項目，嘗試將日本的一些先進的經驗，一些開發測算方法用于中國，取得了許多經驗，今天請他講一是可以分析他原來在日本建設老年院的一些經驗，另外他對中國也比較了解，他也可以把這些經驗轉化為結合中國實際狀況的講演內容。他的題目是老年社區使用費用的計算系統及財務報表制作方法，今天的翻譯是由村山宏治先生帶來的繼飛老師做翻譯，他在日本有十七八年，語言非常好，同時非常了解老年項目的建設問題。現在我們有請村山宏治先生，大家鼓掌歡迎。日本生活服務系統株式會社董事長村山宏治　　【村山宏治】：大家好，我叫村山宏治，我昨天因為暴雨的關系，今天上午才到北京，今天我想就我在日本的實際工作經驗給大家講一些想法。　　我是從1973年開始做老人福祉工作的。當時日本的情況和現在中國的情況是一樣的，農村年輕人涌現城市，所以，對老人關心比較少。我主要的工作就是按照社會福祉，在日本叫悠悠之鄉的老年社區，把大部分的精力投在這地方。當時，作為社會弱者的老人，被關心程度不夠，面向老人的一些設施也沒有，是這種社會情況。　　我原來的專業是建筑專業，不是社會福祉，但是我決心從這方面，誰也沒有經驗過的我著手自己試一試。那個時候的住宅基本百分之百都是考慮到人的居住的面積，人之間的交流的場所，或者供小孩子玩的地方都不夠。當時在日本流行的是建筑面積在80%，如果在80%的話，除了樓梯和走廊以外，基本沒有其他公用設施。我當時的理想想做占50%一半的，居住面積一半，共用的部分一半，這種理想。所以，我剛開始的時候不是叫了通行的老人院的說法，用的是一種老人社區，交流共同體的說法。我從1973年到1997年，三十多年建設地域分布在日本七個地方，總戶數超過兩千戶的老人社區。我主要在市場方面，還有大家的聚會所方面，還有醫院，這些設施方面放置了重點的精力。　　我自己認為我的工作最大的成績就是做護理中心，使老年人一直到生命的最后能有一個安定的住處。最初叫（松賓）的地方做的老人院，因為跟社會流行的老人院不一樣，不被接受，只有兩個住戶入住。當時社會環境就是這樣，我50%的面積作為公共設施的做法不被大家所認可。實際上按照我們的做法，大家入住質量比較容易接受，而且在那兒工作的資源也非常高興。過了半年，入住者住了很多。　　第二個地方做的建筑就是（一多高原）的地方，都是兩層樓的社區。總的建筑面積三萬平方米，第二個設施完成的同時，280戶入住者遷過來了。40億日元，合人民幣三億人民幣。設施的名字叫悠悠之鄉，優哉游哉的意思。最欣慰的我是第一人，通過自己的努力做出工作，自己是很驕傲的，大家每天做的實際工作，實際上是每天都有新的發現，都有新的名詞出現的過程。比如說現在在日本流行的一個詞匯就是高齡者共同體，就是為了高齡者身體不能自由活動的老人準備的設施，今天，一會兒我講一講我的發明，老年社區設施利用的體系方面的問題。當時，我起的這些名詞現在在日本都被大家廣泛的所運用。我想重點講講什么呢？財務運轉這方面我想著重講一下。因為時間不是很充足，所以，不可能都說完。所以，我現在開始講我的本題。　　這次是應清華大學周教授的邀請，我想了很多要講的內容，所以，今天就把我的內容做一個重點的介紹。在利用財務報表方面，一共大約六個方面我認為比較值得研究的東西。第一是選址，第二建筑設計，很重要。第三就是資金的流向問題，財務問題，這是第三點。怎么進行入住者的募集，這是第四方面。第五點就是設施的運用問題，怎么能夠長久的運用下去，世世代代的使用下去。第六點就是在這個社區工作的年輕職員的熱情和力量，還是職員教育的問題，看起來很無聊的工作怎樣做起來有興致。　　我當時受周教授邀請的時候，我想了很多，這六點當中哪一點是最重要的呢？目前中國比較薄弱的環節，不被重視的問題就是財務運營的問題，我想就這個問題重點談一談。目前中國資金怎么盈利更快這方面可能考慮的更多一些。當然，財務工作保持盈利狀態很重要，要不就沒法長期的進行運作。主要還是資金的運作的過程很重要。我做成這個設施被不被大家所承認利用這是最主要的問題。為了年輕職員能夠長久的工作，工資方面，福利待遇方面也是重要考慮的內容。硬件來說比較容易，主要是軟件部分，還是資金的運營情況，怎么能更加有效的加以利用。為了入住者和在社區工作的職員大家的滿意和幸福，應該怎么進行運營。　　財務計劃我再細致的分析一下。第一點就是理念，政府為什么進行這樣的投資，設施利用的計算怎么進行。第三點，動態分析，一個量的變化引起另一個量相應的變化。動態分析是我本人的一種發明，入住者進行三十年四十年的入住過程，考慮到這方面，長期期間的動態分析。像我這樣，七十歲以上的人將來漸漸老齡以后，必須直視這個問題，不可能忽視的。我當時用手工計算器，四十年前，我還沒有電腦，用手工計算流程圖的計算，現在投影上的推算流程圖就是我用手工計算的流程圖，它可以預算出五年以后，我這個設施有多人死亡，有多少房間空出來，還有多少新的入住者住進來，我進行了大量的這個計算工作。　　剛才我講到我們的理念，動態分析，現在我講具體怎么樣計算費用，現在我們大家普遍做的土地費用多少，建筑費用多少，交通費用多少，材料費用，進行總的核算，再計算出面積的單價，是這種方法。我主要是80歲以上利用者這方面計算作為重點。所以，單價使用料的計算對80歲以上的人來說顯得特別重要。一個是財務報表，一個叫長期財務計劃表，主要是看資金的流向狀態非常清楚的顯示出來。下一個是作為結果來說是盈利還是虧損，這個計劃財務報表叫長期預計損失計算表。第三點就是長期的預計的借貸對照表，資金的余額和資金流動的情況在20年以內都可以預測的很清楚。　　這三個報表要進行綜合的分析運用才能做好財務工作。理想的老年社區不光是硬件的設施，而且和諧自然的人際關系，這方