市綜合物流園區項目建議書-資料下載頁

　　

【正文】 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　橫三縱”主干道結構。近期主要打通通往**南站的潭東四路，修整現站前路，完成新建的環南站連接環城高速的道路，南與新323國道銜接，北與環城高速連接，整體形成公路與鐵路聯運的效果。然后在園區建設期間將全部打通園區的道路系統，形成園區內部貨運暢通的道路網。 園區給排水設施給水：由當地自來水廠供給，取自于章江，按日生活用水量50L/人，日工作用水量150L/人，正常運營期間從業人員20000人計，則日用水量為4000噸。排水：本項目污水主要是生活污水，估算排水量為3600噸/日。排水按雨污分流的原則排放，在各類建筑物周邊視地勢情況修筑雨水收集池，雨水通過收集池直接排入園區總排水道，生活污水排入化糞池，經發酵處理后由保潔人員轉運到周邊農村用于農業用肥；其他污水由污水收集池收集，園區保潔人員定期清理，轉運至城市污水處理廠處理。 園區供電及弱電設施按信息中心用房、辦公服務用房15W/平方米，其他工作用房20W/平方米計算，園區總供電負荷為3200KW。因**綜合流園區面積較大，擬按600畝左右為一個供電區間，建設變配電設施五處，分五路供電，信息中心、服務中心兩個功能區能夠實現兩路供電同時到達，做到互為備用，以保證核心業務不因斷電而中止。　　整個園區應建立內部局域網，按工作區100平方米/信息點，生活休閑及辦公服務區50平方米/信息點，信息中心20平方米/信息點設置，共需設備信息點2500個。電話、電視等弱電設施視需要布置，擬布點1500個。 園區通風、暖通設施本項目處理亞熱帶地區，又屬夏熱冬冷地區，工作區主要考慮通風散熱，辦公區及信息中心應同時考慮通風散熱和冬季取暖。散熱空調機擬采用分體冷暖空調機，既節約能源，又方便管理。 園區人防設施因**綜合物流園區正常運營期間工作人員將達2萬人左右，加上各客戶人員，各層次投資者和消費者，屬人員密集地區，因此必須設置人民防空設施。人防設施擬分開3處建設，總面積為9萬平方米，以各類建筑物地下室兼作人防設施，其建設按人防工程建設相關規劃標準實施。第六章 項目建設及運營方案一、項目建設初步安排本項目分兩期建設。首期工程：2009年1月至2010年12月建設，投資15億元，主要建設道路、給排水、通信網絡等基礎設施，精心打造**綜合物流園區較好的軟硬件投資環境。1. 主干道、市政管網建設，按照“八通一平”的高標準先期開發。“八通”是：道路通、雨水通、污水通、供電通、燃氣通、通信通、寬帶通、有線電視通；“一平”是：園區土地平整。2. 建設工貿配送區和商貿配送區，著手搭建信息平臺，啟動**鐵路南站的擴建工程的前期工作。二期工程：于2011年1月至2013年12月建設。全面開展綜合物流園的各功能區域建設，包括集中倉儲區、包裝加工區、中轉集散區、行政服務區、保稅區、無水港服務區、生活配套區和鐵路南站作業區。二、組織機構項目策劃期由**市現代物流產業發展協調領導小組負責，就項目可行性研究、確定項目建設方案，以及項目前期相關協調工作。建設期間，成立**市綜合物流園區項目建設辦公室，負責對項目招商引資、工程建設和工程質量進行全面管理和協調，確保項目按時高質量完成。項目建成后，采取靈活多樣的形式面向全國對物流企業招租，或整體引進大型物流服務機構。政府相關管理機構派駐物流服務管理機構，并組建物業公司，做好物流園水、電、氣、通信及其他后勤服務等工作。 運營期間的物業管理　　1 物業管理的前期介入物業管理的前期介入，可以把物業管理公司自身積累的一些對于物業設計、管理的專業經驗融入到項目設計中去，這樣可以彌補項目開發中的各種缺陷，并為以后的管理做好準備。物業管理的實質就是為物流園的經營企業服務。物流園的物業管理主要屬于商業經營物業，不僅要對物流園區內物業進行管理，其重點是對物流園區物業的經營。為了提高物流園區的管理質量，打造物流園的市場品牌，建議物業管理在項目開發時能前期介入，讓進入物流園的企業主能真切感受到開發方對物業管理的重視，感到**綜合物流園項目有別于其他物流設施項目的真實所在，特別是如能讓有一定知名度的優秀物業管理公司作為物業顧問，將會極大促進**綜合物流園的招商引資。優秀的物業管理顧問公司同時也會給物流園區增加新的亮點。2 物業管理組織形式物業管理組織形式主要可分為二類：一是組建由開發方為主的物業管理公司；二是委托有專業市場物業管理經驗的專業公司，在開發方完成開發目標之后，市場的繁榮完全依賴于物業管理。物業管理必須做到完成**綜合物流園市場品牌的延伸與發展，保持**綜合物流園可持續發展的空間，為廣大經營企業創造更大的財富。3 管理費的確定參照相關項目物業費的收取水平，根據本項目財務成本初步分析，將市場管理體制人員的支出和辦公費用的支出預提300人按每年每人20 000元計入成本，計入成本時間為10年，共計提6 000萬元，～，這樣既符合**市的基本行情，又保證物業管理水平。4 對**綜合物流園物業管理的建議封閉式的市場管理廣告資源的整合建立行業商會成立專業配送公司當地公安駐勤點24小時保安專職消防安全員制專職市場廣告公司保潔責任人制水、電收費、維修責任人制1開展文明守法經營戶評選第七章 投資初步估算一、投資估算的依據《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）《江西省建筑工程綜合定額》（2004年版）《江西省建筑工程費用定額》（2004年版）《投資項目可行性研究指南》（試用版）當地類似工程造價資料建設單位提供的其他資料二、投資估算建筑工程費、安裝工程費本項目總建筑面積1 720 000平方米（其中各類四七層框架結構房屋565 000平方米，高層（10層\12層\18層）框剪結構大樓425 000平方米，單層磚混倉庫270 000平方米，單層鋼架大棚340 000平方米,其他附屬建筑20 000平方米）。建安工程費估算詳見表7—1。表7—1 **綜合物流園建筑安裝工程費用估算項目單價(元)建筑面積(萬㎡)合價(萬元)備注建安成本四七層框架110062150此單價包含了土建、內外裝修裝飾、給排水、強弱電、消防等設施費用，高層框剪160068000單層磚混80021600鋼構大棚80027200附屬建筑8501700公共建設費用10012500指物流園區內道路工程、室外給排水工程、排污及污水處理工程、綠化工程合計193150 設備購置費：本項目建設中涉及大樓內各安裝工程所需設備（如照明燈具、給排水及消防設施等）已計入安裝工程費，故此處不重復計算。表72　　**綜合物流園區項目設備購置費估算表序號項目金額（萬元）備注1立體倉庫設備5000包括：貨架、傳輸設備、存儲設備、堆垛機、控制系統、通訊系統、計算機監控系統等；2平面倉庫設備1000自動報警系統、海關監控系統及倉儲管理系統等；3信息系統設備及軟件2500戰略投資者提供；4園區內停車場1000停車場管理及監控系統；5辦公綜合服務樓0已計入建安費用；6包裝設備11007車輛檢測、汽車配件加工維修設備1000加工設備8貨物裝卸設備6000龍門吊、集裝箱裝卸叉車等9貨物計量設備100010保稅及海關監管貨物安檢及監控設備800合計19400工程建設其他費（1）本項目用地性質參照工業項目用地；按當前工業用地出讓行情，測算得出本項目土地單價為20萬元/畝；（2）建設單位管理費，按《基本建設財務管理規定》（財建［2002］394號文件）累進計取；（3）根據《**市城市建設綜合配套費征收管理辦法》的有關規定，費率為2% ,本項目為招商引資項目，執行1%的優惠費率；（4）可行性研究費按《項目前期工作咨詢收費暫行規定》計價格［1999］1283號文件）計取，環境影響咨詢費按國家計委、國家環境保護總局《關于規范環境影響咨詢收費有關問題的通知》精神計取；勘察設計費《工程勘察設計收費管理規定》（計價格字［2002］10號文件）的相關規定計取；（5）建設監理費按《建設工程監理與相關服務收費管理規定》（發改價格[2007]670號文件）的相關規定計取，并按標準下浮20%計費。其他費用的估算如下表：表7—3 工程建設其它費用估算表 序號 費別費率計算基礎費額（萬元）1土地出讓金34852020萬元/畝697001城市基礎設施配套費%總建安費30002建設單位工程管理費項目總投資18003項目可行性研究費估算總投資　804環境影響評估費估算總投資　405工程項目勘察費總建安費1606工程設計費建筑面積、　等級16007設計審查費%設計費1208招標代理服務費　估算總投資1009工程建設監理費 投資概算100010建設工程質量管理監督費%總建安費30011建設工程安全監察費%總建安費30012工程審計費項目總投資10014工程保險費%總建安費90015合計79200基本預備費基本預備費是指在項目實施中可能發生但在項目決策階段難以預料的支出，需要事先預留的費用，一般由下列三項內容構成：一是在批準設計范圍內，技術設計、施工圖設計及施工過程中所增加的工程費用；經批準的設計變更、工程變更、材料代用、局部地基處理等增加的費用；二是一般自然災害造成的損失和預防自然災害所采取的措施費用；三是竣工驗收時為鑒定工程質量對隱蔽工程進行必要的挖掘和修復費用；其估算公式為：基本預備費＝（工程費用+工程建設其他費用）基本預備費率。根據《投資項目經濟評價參數第三版》和相關規定，費率取費范圍為8－10%，本項目取8%。估算**綜合物流園區項目的基本預備費為：（193150+19400+72900）8%＝22837（萬元）漲價預備費根據《建設項目經濟評價方法和參數》（第三版）的規定，該項目建設期為20092013年，未超過五年，按目前的通貨膨脹水平，國家投資主管部門未公布要求必須計漲價預備費。故本項目漲價預備費為0元；建設期利息本項目擬向銀行貸款100000萬元，貸款期限為一、二期工程的建設期的20102013年，付利息即為3年，%計算，三年建設期利息為：100000[(1+%)31]=23503（萬元）投資估算匯總表經估算，本項目總投資為331790萬元，其投資構成見表7—4。表7—4 **綜合物流園區項目總投資估算匯總表序號項目估算價值比例（％）建筑工程費設備購置費安裝工程費其它費用合計 比例1工程費用212550% 主體工程18065019400200050% 輔助/公用工程1250012500%2工程建設其他費7290072900%3預備費2283722837% 基本預備費2283722837% 漲價預備費005建設投資合計21255095737308287%6建設期利息2350323503%7項目總投資212550119240331790100% 比例（％）%%100%三、項目資金來源及資金使用計劃初步安排本項目資金來源初步安排如下：1通過招商方式引進戰略投資者投資：150000萬元；2銀行貸款：100000萬元；3其他來源資金(包括建成后經營權轉讓等方式)；81790萬元。資金使用：根據項目實施進度，確定項目所需要資金在建設工期內全部投入。設立項目建設資金專戶，由建設單位根據工程進度和合同所訂立的條款給付工程款。第八章　財務和經濟效益初步分析一、財務初步分析營業收入及稅金估算（見附表1：營業收入及營業稅金估算表）基礎數據說明：**綜合物流園區營業收入包括：車輛運營收入，按3000輛車保有量，年均每輛車實現收入10萬元計，年收入為30000萬元；倉庫及鋼構棚租金按5元/，年負荷按200天計，年收入為96000萬元；堆場出租收入：年收入8000萬元；包裝加工收入，年收入6000萬元；綜合服務樓出租收入，年收入1000萬元；酒店運營收入，年收入3000萬元；汽配維修年收入3000萬元計；停車場收費收入，年收入為1000萬元；其他收入，1600萬元/年。經估算，**綜合物流園區年正常經營年份營業收入為149600萬元。 成本費用估算（見附表2:總成本費用估算表、附表3固定資產折舊、無形資產及遞延資產攤銷費估算表）基礎數據說明：房屋等建筑物按20年折舊期折舊，設備按10年折舊，殘值率10%，其他折舊不計殘值，土地按50年攤銷。計算得到年折舊攤銷費為16786萬元，10年末資產凈值為163933萬元。原料、輔料費15000萬元/年，燃料和動力費9800萬元/年，按20000員工計，流動資金貸款利息及資金占用支出計為1000萬元,年其他營業費1500萬元，年修理費1000萬元。經估算，項目年總成本費用為75086萬元，年固定成本50286萬元，可變成本24800萬