中原星河惠陽項目之分析定位報告-資料下載頁

　　

【正文】 度較高，存在較大的公寓市場空間，通過高層公寓，可以在多樣化的產品線上化解項目風險、提高利潤率。商業配套：沿星河景觀大道布置沿街風情商業街，同時設置一面積 2 萬平米左右的集中商業，滿足社區及周邊市民對高尚商業的需求。學校、醫院等市政配套：根據國家相關規劃，對于本項目而言，已形成社區級規模，按規定須配有從幼兒園至高中的學校，及社區醫院、郵局等。因而本項目產品組合為：五星級酒店、別墅、類別墅、花園洋房、高層、公寓、商業、及學校、醫院等配套。以五星級酒店強大的高端占位形象提升項目的形象，迅速在市場樹立高端形象標桿，迅速將其它市面“城市經濟豪宅“、 “城市主流豪宅”遠拋出去。涵蓋目前所有物業形態，但并非各物業形態并駕并驅，對于大盤而言，即要考慮到資源的利用，又要考慮到長開發周期所帶來的產品升級、風險規避，更要考慮到開發商的利益最大化。53 / 94各物業組合建議　根據品類定位推導模型，本項目山水資源豐富，特別項目依自然條件可分為西北面平坦區域（橙色區域） ，此區區域平坦，山水資源最為平淡，因而我司建議區域為高層、多層洋房、類別墅區域。圍合的盤地丘陵地帶，可根據地形，主要建成以別墅為主的區域，包括獨棟、雙拼、聯排、疊拼、空中別墅。但是我們在各容積率的分配及產品比例時必須要考慮到兩大因素：（1） 、產品并非大而全就一定利潤最大化；（2）　容積率的分配應結合地勢、景觀全盤考慮，區域分明。那么首先，我們來看一下，產品在何種容積率下，利潤最大化。通常情況下，開發商認為，在同等面積下，低容積率利潤率最高，因而往往采用平均主義，高層、多層、低層共同分配，其實在中原的多個項目研究時發現，低層＋高層是容積率 ，而共同分配僅為風險最低化模型。為了說明此問題，結合我司策略中心曾分析之案例加以說明：EXP：某項目容積率 （本項目規模過大，難于直面分析）水 平地 山谷 坡地 濕地注：除以上色塊區外，目前條件下，均不適宜建住宅54 / 94方案一：只做低密度及高密度產品此方案效益最大化、將其中中等容積率住宅歸為零，而只建造低密度及高容積率之物業。方案二：在方案一基礎上減少高密度，增加中密度此方案效益在五個示例中，列居第二位，僅次于方案一，將部分高層轉換為多層建筑，售價下降約 1%,而總建面并未減少。方案三：在方案二基礎減少低密度，增加中密度此方案效益在五個示例中，列居第三位，位于方案二之后，售價較方案一下降約 %,而總建面并未減少。55 / 94　　由以上分析推導模型我們可以看出，一個項目的利益最大化，理想的情況下，應最低密度及密度的物業組成，方為最佳組合，增加中間過度產品，未必能在理想狀態下達到利潤之最大化，但一味地增加高層建筑也不是利益最大化的原則，因而我們認為，在理想的狀態下（即什么產品都熱銷的成熟市場條件下） ，應以絕對的低密度住宅＋高層住宅為最佳組合。但是我們面對的是并不成熟的市場，就必須在理想的狀態下對產品形態加以修正，在修正，我們就必須考慮到客戶對各產品的置方案五，在方案二的基礎上，去掉低密度，增加高密度。此方案效益在五個示例中，列居第五位，位于方案三之后，售價較方案一下降約 10%,而總建面并未減少。方案四，追求大而全，每的業平均分布此方案效益在五個示例中，位居倒數第二位，利益較方案一少約 5%的利益。56 / 94業偏好，如對高層的認可度、對多層的認可度、以及疊加、聯排、雙拼、獨棟的認可度，并以此為依據，對各物業比例進行調配，使得我們的產品組合在即定的市場條件下達到利益的最大化，同時也是風險的最小化。根據市場報告中產品分析，市場對產品提示如下：提示一：別墅、類別墅產品供不應求，獨棟、聯排、疊拼成為目前市場上最熱銷的產品，雙拼目前市場尚不明朗（市場類似產品不多） ；提示二：多層建筑供應量減少，環境好、景觀佳的花園洋房價高且銷售善喜人，特別帶電梯的洋房，市場反映良好；提示三：小高層物業成為區域的主流物業形態之一，產銷兩旺。提示四：高層物業區域尚不多，主要以都市中心小戶型為主，由于價格等原因，目前市場尚不明朗。作為深圳房地產市場的補缺區域，一方面，兩地價差使得深圳人對惠陽趨之若鶩，另一方面，惠陽大量的低密度產品，是深圳人所稀缺的產品，兩大因素使得，花更少的錢，住更高檔的物業是區域置業的一大特征。但與此同時，我們必須考慮到未來隨著惠陽房地產市場的高速發展，區域地價高漲，本項目已成為都市形象盤，房地產價格接近深圳 2022－2022 年的水平梯度，高層住宅必將成為區域主導物業形象之一，因此， 對于大盤而言，必 須以遠見來定格產品，高層將成為本項目主導物業形象之一，而目前受歡迎的戶型， 則 由于市場形象及價格因素、開 發商利益因素，在都市形象 盤的市場上漸漸消失。由此，我們認為，本項目是以低密度、及高 層為主，根據目前的市場形象，充分考慮市場需求現狀，增加中 間產品形態。但隨著市場的變化，小高層可打造為空墅，因而挺 進于高端市場，因而可以加大比重。57 / 94即：本項目以低層、高層、小高層物業形態為主導，以中間過度之花園洋房、疊拼輔，在后期可不加以考慮。我司對項目地塊進行充分的對照分析，我司對各項目地塊容積率分配如下：如右圖：絿色區域為山體圍合而成的盤地地帶，總占地約 73萬平米，主要地形為坡地，主要地貌為山水自然體，適宜建造中低、低密度及空墅結合體。成為一個純高端產聚集地。通低密度產品與高密度產品相結合，一方面達到景觀利用的、經濟利益的最大化，另一方面，也將山體植被較差的形象隱去，成為一個完全獨立于城市喧囂的豪宅片區。另 4號地西側約 30萬平米，地形平坦，與市區臨近，適宜開發城市中心豪宅類弄，即以 TOWNHOUSE　以高層為主，結合商業、商務功能，適應一個城市的發展，而不失整個項目的檔次（高層建筑通過創新來達到高端的產品品質） 。我司認為，在容積率的制定上，一方面我們要結合地形地貌的物點，另一方面我們要結合深惠兩地的大盤特點，特別是同一區域的大盤，因而在容積率問題上，我們必須先審視區域大盤的特點。從中找到區域的認同目前惠陽－大亞灣高尚大盤容積率一覽表：73 萬平米30 萬平米58 / 94項目名占　　地（單位：平米）規劃建筑面積（單位：平米） 規劃容積率 項目名占　地（單位：平米）規劃建筑面積（單位：平米） 規劃容積率半島 1號 100多萬平米 二期 24．8 萬平米 二期 1．24 振業三和項目 612580平米（一期） 棕櫚島140萬平米（包括 27洞高爾夫球場）65萬平米 二期 0．83 碧桂園項目200萬平米首期占地 114萬平方米東方新城 33萬平米 31萬平米 共計： 東部集團項目 610000 900000 熊貓國際 89萬平方米 1070000 珠江東岸項目 613228 1058679 本項目因采用星河地產星河丹堤項目之空中別墅開發模式，因而可以適當提高容積率，加之項目地塊內雖然坡地較大，采用空中別墅后，可以最大應用坡地。因而我們建議，盤地區域 73萬平米，容積率為：　即，建面積： 萬平米　　　　　　　4 號地西部區域　30 萬平米，容積率為 即，建筑面積：75 萬平米。　　　　　　　總計： 萬平米　　　　　　　　　其中住宅：118 萬平米59 / 94可售住宅容積率：含公建建、酒店容積率：本項目建議容積率為項目實際用地，并非如珠江東岸、振業地產，為規劃設計方案，部分高層將不實際建造，如本項目報建受容積率限制較大，也可以采用此方式，即，報建而不建。因而在目前的條件下，本項目容積率在高端物業中屬偏中等偏高（相對于半島 1號、棕櫚島、熊貓國際）其中各物業比例分配如下：項目名建筑面積（單位：平米） 容積用地面積（單位：平米）獨棟 100000 333333 雙拼 30000 50000 聯排 140000 175000 疊拼 50000 1 50000 多層 55000 45833 空中別墅 120220 66667 小高層/高層 680000 251852 酒店 30000 1 30000 商業 50000其它公建 50000 33333 車位 120220分配原則：根據市場喜好，及未來深圳市場的產品補缺，集中優勢資源進行高端開發；開發利潤最大化的原則，主攻高端的低秘度產品及中高檔的高層產品；符合現階段區域地產熱點原則：建適量的帶電梯多層洋房；發揮星河產品優勢資源：打造山水景觀空中別墅；符合地形地貌特點：以山水為主題，因地制宜，選擇適宜的密度產品；具有前瞻性的眼光：以未來的產品動向，向高層市場進軍；符合項目形象的原則：多層、高層都應以創新的產品拔高產品檔次；符合社區的需求，廣建車位、商業配套、高檔會所、配套醫療、學校。拔高項目形象：興建惠陽――大亞灣首個城市五星級商務灑店。60 / 941425000 1036019（以上以我司根據貴司提供之項目用地紅線圖、經濟指標、及我司多次考察項目地塊后，對本項目的規劃建議，具體以后期開發過程中實際數據為準）各物業所占面積對于一個 130萬平米體量，居住戶數約 8000－10000 戶，居住人口約 3萬人，達到規劃中社區的規模，因而在公建中，必須考慮學校、社區醫療等公共設施，因而我司根據公建配額及惠陽市場現狀，對各物業比例分配如下圖：物業面積分配（總占地面積 103 萬平方米總建筑面積 約 其中：住宅面積 約 118萬平方米商業面積 約 5萬平方米星級賓館 約 3萬平米學校建筑面積 約 會所建筑面積 約 1萬平方米其它建筑面積 約 車位面積 12萬平方米總戶數 約 820010000 戶容積率 約 主力戶型面積建議戶型定位前提一：目前區域內主要競爭項目戶型大小分布圖61 / 94二房二廳 三房二廳 四房二廳 疊拼 聯排 雙拼 獨棟項目名面積區間 比例 面積區間 比例 面積區間 比例 面積區間 比例 面積區間 比例 面積區間 比例 面積區間 比例半島 1 號 74~91 24% 91~147 42% 178~181 13% 192~218 % 209~258 % 無 無東方新城 83~89（116套） 16%122~136（208套） %（80 套） 11% 無 255~272（6 套） % 228~326（58套） % 322~467（93套） %棕櫚島 104~130（14 套） 9% 140~180（117套） % 無 285~305（24套） % 無 無 無熊貓國際 84~92 20% 126~130 50% 148~155 30% 無 無 無 無戶型定位前二：本項目定位為中高端豪宅產品，尺度適當放大對于高檔物業而言，置業者多為第二居所、或享受型物業，因而在面積區間上，應對于市場主流產品有所放大，充分體現本項目的高端市場占位，但是，本項目亦非頂級豪宅，因而本項目在戶型定位上，只能稍放大；戶型定位前提三：充分考慮未來市場因素未來，惠陽――大亞灣房地產市場快速發展，房價會大幅提升，由于價格的上升，造成產品總價大幅度上升，對于大盤而言意味著客戶群大幅縮小，因而必須要考慮未來市場變動對中高端物業的影響，特別是高層建筑，基于市場的成熟，我們建議部分甚至可以建筑小戶型公寓及創新型小戶型。定位前提四：充分考慮未來 90/70政策的影響62 / 94盡管目前惠陽對 90/70政策控制尚不嚴格，但未來趨勢將會越來越嚴，星河地產作為品牌發展商，一方面可以與政府協商，爭取當地政府的支持，另一方面，建造部分中小戶型，以及可以兩房變一房的戶型，甚至可以通過戶型創新方式來達到小戶大家的目的。注：二房二廳建議多用創新戶型，如 MINI 空墅，二房變三房等，四房二 廳，可由兩套二房合并而成，基本可達到 90/70 政策。五、客戶定位目前惠陽大亞灣區域房地產業尚處于快速發展的初級階段，區域內消化容量有限，開發量急劇上升，加之區域樓歷史挫折，當別墅類戶型面積建議獨棟別墅：建議面積　 320－360 平米/棟雙拼別墅：建議面積　 260－300 平米/棟連排別墅：建議面積　 220－260 平米/棟疊加別墅：建議面積　 200－220 平米/棟空中別墅：建議面積　 150—220 平米/棟高尚住宅類戶型面積建議二房二廳：建議面積　 80－90 平米/棟　占 20%三房二廳：建議面積　 120－135 平米/棟 　　　　　　　　　　　　　　占 45%四房二廳：建議面積　 145－165 平米/棟占 30%復式：建議面積　 160－1800 平米/棟　占 5%高層公寓類戶型面積建議一房一廳：建議面積　 35－50 平米/棟　占 50%二房一廳：建議面積　 50－60 平米/棟 占 50%63 / 94地人對樓市前景尚持懷疑態度，因而惠陽大亞灣的樓市客戶構成與其它地區有著明顯的差別，我司通過我司代理的半島 1號、東方新城，對前來咨詢、成交的客戶進行了系統的樣本分析，并且結合與業界的交流數據，對惠陽樓市客戶進行歸納分析，同時，結合區域的發展特點，充分挖掘，為本項目的客戶構成分析提供支持。近期惠陽樓市客戶分析：半島 1 號 深圳客 70%，本地客 25%，其他 5%棕櫚島 50%是香港客戶，20%是當地辦廠的臺灣客戶，30%為深圳與惠陽本地客戶。東方新城 深圳客戶占 70％，其余為惠陽本地客戶中銘豪園 95%是本地客戶；5%是在本地辦廠的外商錦江國際 深圳客戶占 60％，本地客戶占 35%，其他 5%