正文內容

中國房地產行業分析-資料下載頁

2026-06-19 23:11本頁面

　　

【正文】來說這個年數是普通居民能夠承受的，也就是說實行住房制度改革后，普通居民購買較小面積住房的能力還是有的。我國房地產業的市場容量分析目前我國城市家庭中只有26％以上的家庭居住面積在60平米以上。從住房產權來看，只有50％的家庭住在自已擁有的房子里，44%租用單位的房子，49%租用私人的房子，2％的家庭租用其它房源的房子。從上述數字可以看出，我國住房的潛在市場容量是非常大的，在原來的福利分房制度下，普通居民的購房能力不足，從而使得房地產市場的有效需求不足，實行貨幣分房以后，這種狀況可望得到很大的改變。第二節　我國房地產市場供給的發展趨勢分析　房地產開發商向規模化、品牌化方向發展。在房地產過熱時期，房地產業的利潤率比較高，因而吸引了許多商家進入房地產業，但當時成立的這些房地產公司規模都不大，它們開發的樓盤規模偏小，配套設施不齊全。經過幾年的調整后，房地產業的盈利能力已呈下降趨勢，房地產業進入了微利時代，房地產開發商之間的競爭日趨激烈，在此情況下，規模優勢、品牌優勢越來越成為企業贏得競爭的關鍵。目前許多綜合實力較強的房地產開發商都把發展成熟的品牌管理體系、實現管理的高效與科學、發展高品質的服務體系作為提高自身競爭力的重要手段。房地產供給將多元化方向發展。　　配合住房制度改革，我國政府將提拱多種渠道的住房供應體系。房地產供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房，而且還有面向中低收入階層的經濟適用房，以及面向貧困階層的解困房和低租金的公寓等，房地產供給的多元化將大大地改善我國城市家庭的居住狀況。　　商品住宅價格將呈現出穩中回落的趨勢　　近年來，商品住宅市場供過于求，依照供求規律，商品住宅的價格應下降以刺激需求，但實際情況中商品住宅的價格卻一直居高不下。供求規律在中國房地產市場中不起作用的主要原因是中國的房地產市場是一個發育不完全的市場，其需求主體不是個體消費者，而是集團，在這些集團中又有相當一部分的購房資金來源于各種財政撥款，他們的購買行為不同于普通消費者，價格對他們的需求不起決定性作用，因此造成商品房需求價格彈性很低。1998年中國開始在全國范圍內推行福利住房制度改革，規定了停止福利分房的時間表，逐漸將個人住房消費推向商品房市場，商品房市場需求主體也將逐步由集團向個人轉移，需求規律在房地產市場中的作用逐漸增大，因此，在商品住宅大量積壓的情況下，住宅價格有逐步下調的可能。　　我國目前商品住宅價格主要由這樣幾部分組成：土地出讓費、建筑安裝費、各種稅費和企業利潤。這幾項構成中有很多可以減讓的成份，在占到房價的60％的各種稅費中有的極不合理，有大幅減讓的余地，如城建配套費由消費者負擔十分不合理，這一費用中包括的公用設施建設費用理應由政府財政負擔，而商用設施建設費用應由經營受益單位負擔，目前政府已明令取消了多種不合理收費，但現行的各項收費中，仍有很多不合理的成份，有進一步壓縮的余地。另外，房地產開發商利潤率過高，也有很大的讓利余地，目前中國許多房地產開發企業的利潤率為15％左右，而國外這一比率為7％左右，中國高出國外一倍以上，如果降至國外水平，就會使房價有較大幅度的下降。第三節房地產業發展的輔助體系將更加完善　　房地產金融將不完善和發展。　　房地產業是一個資金密集型產業，金融的介入是房地產業發展必不可少的條件。　　房地產金融一般可分為開發信貸和消費信貸，就中國目前情況來講，這兩種房地產金融業務發展的很不均衡。開發信貸業務開展的時間比較長，業務量也比較大，有效地支持了中國房地產業的發展，但消費信貸的發展卻還是近一兩年的事。隨著福利住房制度改革的推進，中國房地產市場的需求主體逐漸由集團向個人轉移，住房消費信貸對房地產市場發展的重要作用日益顯現出來，各大商業銀行紛紛推出以個人住房抵押貸款為核心的住宅消費信貸業務。1997年5月人民銀行公布《住宅擔保貸款管理試行辦法》，不僅給按揭業務提供了法律依據，對房地產金融也是一大突破。從當前按揭業務發展現狀看，還存在貸款時間短、貸款比例低、擔保方式單調、風險回避不夠的缺陷。可以預計，隨著中國房地產市場的進一步發展和住房制度改革的不斷推進，房地產消費信貸業務必將有迅速的發展，近期可以預期的是擔保方式可能會有較大突破，如試行二次擔保和引入保險機制。　　住房二級市場將對房地產業的發展起著越來越大的作用　　現在對住房需求大的往往不是沒錢的無房戶，而是有錢有房的人。這些人有房想擴大居住面積，辦法之一就是換房，通過市場交易增加需求，賣舊房買新房，以小房換大房。據預測，住房實物分配切斷后走向貨幣分配，這將使個人增加投入，其據估計，這部分人的住房增量需求是1100萬平方米／年。以全面開放住房二級市場的上海為例，現有住房的住戶有35％在未來5年內準備進入房產市場，進入市場的有80％的人是準備擴大面積，擴大面積以平均27～30平方米／人。全國以此情況測算可增加有效需求2800萬平方米／年。全面開放二級市場所產生的效益要比切斷實物分配產生增加量還要多。未來住房二級市場將充滿活力。未來將是買方惜金挑剔的市場，老百姓買房顯貨比三家，非常審慎。所以，房地產商要在產品的質量和品位，服務方面提高，因為住房是個入最大的消費品。　　　　　第四節　政策變化對房地產業發展影響的評估　　房地產業是一個受政策變化影響非常大的行業，從目前來講，政策變化對房地產業發展的影響主要體現在以下方面：　　利率下調和征收利息稅對房地產業發展的影響。　　利率下調從兩方面促進了房地產業的發展，其一是降息使用權開發商的財務成本下降，從而降低了房地產的開發成本，使房價有了下調的可能；其二是降息使居民存款的利息下降，刺激了持幣者購房的愿望。同樣，開征利息稅也使居民的存款收入下降，并且開征利息科和降息的一個不同點是，存款額越大的其上繳的利息稅越多，因此開征利息稅會使得這部分人將房地產作為一個新的投資渠道，從而能促進房地產的銷售。　房地產稅收優惠政策對房地產業發展的影響。　　1999年8月1日，財政部和國家稅務總局聯合發出通知，從即日起對房地產市場的營業稅、契稅、土地增值稅和二級市場空置房交易稅等實行減免政策，預計這項政策將使商品房銷售價格降低10％左右，能在一定程度上促進房地產的銷售。　加入WTO對房地產業的影響。中國加入WTO后，將對一些沿海中心城市和一些大城市如上海、北京、廣州產生重大影響，主要表現在以下幾方面（1）隨著對外經濟活動的增多，進入這些地方的外商和外資將增多，從而帶動辦公樓、賓館、商場等需求的增加；（2）會在一定時期內降低房地產的建造成本，這主要是由于加入WTO后，一些進口建材和建筑物設備的關稅將有較大幅度的降低；（3）隨著外資更多地進入中國房地產市場，國內房地產業的競爭將更加激烈，國內房地產市場受國際經濟狀況變動的影響將越來越明顯。10 / 1

點擊復制文檔內容

黨政相關相關推薦

中國房地產行業分析-資料下載頁

我國房地產行業發展分析-資料下載頁

我國房地產行業分析報告-資料下載頁

我國房地產行業swot分析-資料下載頁

xxxx中國房地產行業發展歷程及預測分析-資料下載頁

中國房地產行業發展預測與投資分析報告-資料下載頁

中國房地產行業報刊廣告投放特點分析-資料下載頁

中國房地產行業金融報告-資料下載頁

中國房地產市場分析-資料下載頁

中國房地產行業的發展特點-資料下載頁

中國房地產行業研究報告-資料下載頁

我國房地產行業發展形勢分析-資料下載頁

我國房地產行業季度分析報告-資料下載頁

美國房地產行業-資料下載頁

年一季度中國房地產行業分析報告-資料下載頁

中國房地產行業研究報告-資料下載頁

中國房地產行業分析-預覽頁

中國房地產行業分析-免費閱讀

中國房地產行業分析(存儲版)

中國房地產行業分析-文庫吧在線文庫

中國房地產行業分析(完整版)