中國房地產行業發展歷程及預測分析-資料下載頁

　　

【正文】 濟平穩較快增長的決策，國土資源部下發了237 號文《關于為擴大內需促進經濟平穩較快發展做好服務和監管工作的通知》，從規劃、計劃、審批效率上保障重點項目建設用地供應，促進經濟平穩較快增長。年底國土資源部又聯合11 部委共同下發了《關于切實做好擴大內需促進經濟平穩較快發展的用地保障和管理的通知》文件，要求各地各部門加強對擴大內需各項建設用地的統籌規劃和計劃調控。2009年第二季度以后，北京、上海、廣州、天津等重點城市的樓市迅速回暖，房地產開發企業表現出強烈的拿地意愿并頻頻出手，開始了繼2007年之后的新一輪購地高潮。土地價格也屢屢在各城市創出同類地區的新高。政府采取了加大土地供應，平衡土地供求的措施，同時，政府開始整頓市場秩序。4月24日，住房和城鄉建設部、監察部治理房地產開發領域違規變更規劃、調整容積率問題專項工作電視電話會議在京召開。會議明確了專項治理的主要內容：完善相關政策、制度；加強對控制性詳細規劃修改特別是建設用地容積率管理情況的監督檢查。嚴肅查處違法違規違紀案件。5月27日，國務院發布《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來執行35%自有資本金貸款比例后的首次下調，已恢復到1996年開始實行資本金制度時的水平，從而預示著緊縮了數年的房地產信貸政策開始“松綁”。6月10日，國土資源部強調，“小產權房”實質是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉規劃、建設管理的法律，違反相關政策，各地要嚴格依法查處大量存在的“小產權房”等違法用地、違法建筑行為。2010年3月10日，國土資源部再次出臺了19條土地調控新政，即《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》,該通知明確規定了開發商競買保證金最少兩成、1月內付清地價50%、囤地開發商將被“凍結”等19條內容。2010年3月22日，國土資源部會議提出：在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點。各地要明確并適當增加土地供應總量。2010年6月3日，國家稅務總局下發《關于加強土地增值稅征管工作的通知》，要求各級稅務機關全面開展土地增值稅清算審核工作。《通知》抬高了土地增值稅預征率的下限。國稅總局規定，除保障性住房外，東部地區省市預征率不得低于2%，%，西部地區省市不得低于1%。《通知》確定土地增值稅核定征收率原則上不得低于5%。 靈活的貨幣政策2008 上半年，宏觀調控逐步落實“貨幣從緊政策”，防止通脹。上半年央行繼續上調存款準備金率，維持了近幾年房地產金融政策的緊縮取向。2008 年9 月份以后房地產金融政策取向劇變，2008 年10月17日的國務院常務會議提出“降低房地產交易稅費、支持居民購房”，房地產金融政策的主要目標不再是防過熱，而是劇變為啟動房地產消費內需。從2008 年9月16日到12月22日，央行相繼5 次降息，多次下調存款準備金率，進一步釋放銀行存量資金支持企業貸款，降低貸款成本，支持房地產開發企業合理的融資需求，有利于防止經濟增長下滑，維持金融穩定，對房地產市場形成利好。為鼓勵普通商品住房消費，央行決定加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度，放松二套房貸政策，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當地平均水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策； 2008 年上半年，政策上縮緊了銀行的錢袋子，確實對房地產投資的過快增長起到了抑制作用。但2008 年下半年適度寬松的貨幣政策，對房地產市場的作用卻比較有限。2008 年下半年央行相繼5 次降息，下調存款準備金率，國家實行一系列房地產金融政策，貨幣供應量大量增加，貸款大量增加。但金融政策的作用主要集中在基礎設施投資方面，對房地產行業的作用整體偏小。由于房地產企業業績的下滑，部分股份制銀行和城市銀行已將房地產企業納入慎貸行業，下半年適度放松的貨幣政策并未能對房地產企業的資金需求起到解渴的作用。根據國家統計局的數字顯示，2008 %，%，增幅下滑明顯。2009年初，各商業銀行和各地方政府紛紛制定細則，貫徹國辦發〔2008〕131號文件。2009年1月3日，四大國有銀行宣布，、無不良信用記錄的優質客戶，原則上都可以申請七折優惠利率。2月10日，繼農行出臺房貸細則后，工商銀行開始執行購房者可享受住房貸款七折的優惠利率優惠細則，隨后不久，其他銀行的優惠政策細則相繼出臺，為樓市回暖蓄積了政策基礎。各地方政府根據中央精神，紛紛出臺細則促進房產市場健康發展。尤其在對第一套住房的解釋上，采用了寬松的標準。“對已貸款購買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策”。這就意味著，改善性住房需求，不管第一套的情況，只要購買第二套的普通自住房，都可以享受最優惠的待遇。2009年年末，政府開始出臺政策防范泡沫擴大，遏制房價過快上漲，12月9日，國務院常務會議研究完善促進消費的若干政策措施，將個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，遏制炒房現象。國辦發〔2008〕131號文件中的四大稅種的優惠措施，只有營業稅優惠取消，契稅、個人買賣印花稅、個人轉讓出售的土地增值稅還繼續維持。政府調控房市采取了平穩的步驟。12月14日，國務院常務會議研究完善促進房地產市場健康發展的政策措施，明確提出：“加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，同時強調“地方政府要切實負起責任”。為保持房地產市場的平穩健康發展，會議要求，增加有效供給、加強市場監管、完善相關制度的原則，繼續綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產市場的調控。重點是在保持政策連續性和穩定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。與以往相比，本次會議明確提出“遏制”房價過快上漲，力度明顯重于“抑制”，更狠于“穩定”。12月17日，財政部、國土資源部、央行、監察部等五部委公布《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》(財綜〔2009〕74號)，將開發商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。此前，一些地方土地出讓大多執行20%30%的首付政策，有的地區土地出讓收支未全額納入地方財政預算管理。土地出讓金新規對于開發企業爭當“地王”、地方政府過度依賴“土地財政”，是有效的遏制。2010年4月17日，“國十條”出臺，其目的在于抑制投資投機需求。，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%。為抑制9月房地產價格出現的上行傾向，9月 29日央行、銀監會聯合發布了《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》，要求對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上，各商業銀行暫停發放第三套及以上住房貸款。4月“國十條”和“ 新政”實施的差別化信貸政策，對貸款購房進行了嚴格規定，其嚴厲程度空前，力度史無前例，嚴厲打擊了投資投機需求。為落實4月“國十條”及“”精神，北京于4月 30日出臺了“國十條實施細則” ，規定北京家庭只能新購一套商品住房。截至11月底，先后有16個城市出臺限購令，其中深圳、南京最為嚴厲，限制購買第三套房（其中非本地居民已有一套即不能再購買）；上海、大連等城市比較嚴厲，限定新購買一套房；天津、蘇州等城市嚴厲程度一般，規定限購一套新房。從時間來看，僅有福州、廈門兩地明確提出政策僅執行到2010年底，其他城市未明確。除部分城市出臺限購令外，國家外匯管理局、住建部還出臺相關政策，對外資機構和個人購買國內房產進行了限制。2010年 10月20日，住建部發布《關于調整住房公積金存貸款利率的通知》 ，指出五年期以下（含五年） ，開展住房公積金支持保障性住房建設項目貸款試點的城市，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執行。11 月 2日，住建部、財政部、央行、銀監會聯合發布了《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》 ，對住房公積金的使用、貸款首付款比例及利率做了嚴格的規定，并要求停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款。目前，公積金貸款除首套90平米以下住房的首付比例不得低于20%以外，其他政策與商業按揭貸款政策保持一致，進一步表明了中央政府加大信貸政策（金融杠桿）力度來強化房地產調控的意愿。3 2011年中國房地產發展預測 2011年中國房地產業政策預測在“調結構、穩物價”的大背景下仍不放松房地產業調控在2011年“加快推進經濟結構戰略性調整，穩定價格總水平”的大背景下，預計2011年房地產業仍將面臨較為嚴厲的政策環境，特別是在貨幣政策轉為穩健之后，新增貸款目標將繼續下調，這將給房地產業帶來顯著的影響。 調控政策不會放松，限購限貸政策繼續加強2011年經濟工作重點為“加快推進經濟結構戰略性調整，穩定價格總水平” ，預計2011年的房地產政策調控不會放松，為“保增長”而放松房地產調控是小概率事件。具體來看，限購、限貸政策可能進一步加強。一方面，通脹預期加大的情況下投資投機性需求存在再度反彈可能；另一方面，重點城市供給仍顯不足的大背景下，若放松限購限貸政策可能導致房價再度快速上漲。2011年1月26日，國務院常務會議再度推出八條房地產市場調控措施(稱“新國八條”)，要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為嚴肅處理。 保障房建設力度繼續加大，公租房成新的著力點2008年、2009年全國保障房建設只有100 萬套和300多萬套。2010年，中央制定了580萬套的保障性住房建設計劃并已初步完成。2010年11月23日，住房和城鄉建設部發布《關于報送城鎮保障性安居工程計劃任務的通知》，明確提出2011年計劃安排保障性住房和各類棚戶區改造住房1000萬套，比原計劃的580萬增加了420萬套，這將大大緩解可能存在的投資下滑對經濟增長帶來的不利影響，同時也有利于保障性住房供應的繼續擴大和住房供應結構的日趨合理。“新國八條”要求落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制，對于執行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統建設滯后等問題，也納入約談問責范圍。 房產稅試點改革加快推進2010 年12月10日，重慶市政府發布通知，提出“按照國家加快推進房產稅改革試點的工作要求，積極做好征收高檔住房房產稅的準備工作” ，這表明房產稅試點工作在2011年有可能落到實處。此外，中央經濟工作會議將經濟結構戰略性調整作為2011年工作重點，2011 年作為 “十二五”的開局之年，房產稅改革作為明確中央與地方財稅關系、促進經濟結構調整的重要手段，邁出實質性步伐的可能性較大。2011年1月27日，上海重慶宣布次日開始試點房產稅，上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，%；重慶征收對象是獨棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，%%。 貨幣政策逐步收緊，貨幣供應量增速有所放緩，利率將逐步上調結合歷史數據和相關機構研究，預計 2011年M2增長率和新增貸款目標將分別定為16%和7萬億元，并存在加息24次（50100個基點）的可能。對房地產行業而言，更需關注的是央行對數量化（信貸總額）而非價格型工具（利率）的使用。根據測算，在加息50個基點和100個基點的假設下，居民購房成本將提高510%，不會突破2007年的水平。開發企業方面，即使加息200個基點，萬科等多數標桿企業利息支出占貨幣資金的比值仍處于較低水平。但由于銀行信貸（包括開發貸款和購房按揭貸款）占企業資金來源的近40%。若信貸緊縮力度加大，新增貸款額度限制更加嚴厲，將給房地產企業的資金狀況帶來顯著影響。 2011年去全國房地產業調控效果預測2011年，中國房地產業將面臨非常嚴格的調控，但是綜合我國樂觀的宏觀經濟環境、城市化和拉動內需的考慮，我國的房地產業將繼續保持增長態勢。 2011年全國商品房需求預測根據中國房地產業中長期發展動態模型測算， ，相比2010年增長8%到10%。 2011年全國商品房平均銷售價格預測根據中國房地產業中長期發展動態模型測算，預計2011年全國商品房平均銷售價格為5466至5496元，相比2010年上漲8%9%。 2011年全國商品房施工面積預測根據中國房地產業中長期發展動態模型測算， ，相比2010年增加16%24%。29 / 29