物業工程維修部組織架構及崗位職責概述-資料下載頁

　　

【正文】 RGC02 《設備設施維修記錄》規范電梯運行、維修保養、故障及困人救援等工作，確保電梯安全穩定運行。 適用于物業服務區域內電梯的安全運行、維修保養、故障及困人救援等處置。 。、維修保養工作及困人救援處置。 物業服務中心須按當地電梯安全管理法規要求將本項目電梯委托給有資質的專業電梯維保單位進行維修保養，并由其購買第三者責任險。 監督電梯維保單位按合同條款開展電梯維修保養工作，及時完成電梯的年度安全檢驗工作，確保電梯運行于安全合格證書的有效期內。 與電梯管理工作相關的作業人員及管理人員均須持有效的《安全操作證》上崗。 定期向業戶開展安全搭乘電梯的知識宣傳教育，以強化公眾電梯安全知識、提高安全搭乘意識，預防和減少電梯意外傷害和事故。 定期向物業服務中心所有員工開展處置電梯各類意外（含困人、火災、浸水等異常情況）的操作培訓及考核。 電梯技工（維修技工）每日對項目的全部電梯的機房和轎廂部分至少巡查1次，掌握電梯狀況，并做好巡查記錄，并詳細填寫《電梯巡檢記錄》。 巡檢內容主要包括：機房衛生情況、設備表面衛生情況、機房門鎖、防鼠設施、曳引機運行、機房消防設施、機房溫度、機房通風、機房照明/應急照明、運行舒適性、廳門和轎門開關、轎廂照明、五方對講、轎廂通風/空調等。 每年的12月25日之前，工程主管審核維保修單位提供的《電梯維修保養年度計劃》，經物業服務中心負責人審核后上報公司相關部門審批。 每月25日之前，工程主管審核維保修單位提供的《電梯維修保養月度計劃》，經物業服務中心負責人審核后上報公司相關部門審批。 電梯維保修單位履約的監督和檢查、評估和考核 電梯維保修單位的確定按集團招投標制度執行。 電梯維保修單位按合同要求提供電梯維修保養計劃和進行維修保養人員的相關資格證書復印件等。 工程維修部安排專人跟進、協助電梯維修保養的整個過程。 工程維修部須嚴格按照電梯維修保養合同要求和保養計劃對電梯維保修單位的工作進行監督檢查，對未按計劃實施保養或保養工作不符合要求的，按合同條款對電梯維保修單位予以扣罰。 電梯技工（維修技工）對維修保養的質量進行檢查、監督，簽署確認《電梯維護保養記錄》表內容 (一式兩份)，一份存檔備查。 工程維修部須在電梯年檢前組織電梯維保修單位對所有待年檢電梯進行1次全面檢查。 工程維修部在每年底組織電梯維保修單位、物業服務中心相關部門等對項目所有電梯進行1次年度綜合性檢查。 工程維修部須在電梯年度維修保養合同期屆滿前兩個月提出簽署新一期電梯維修保養合同的申請，跟進申請審批工作進度，確保電梯維修保養工作的連續性。 公司相關部門每月對電梯維保修單位的維修保養工作進行抽查，發現未按規范、合同要求進行保養而工程維修部未處置的，給予工程維修部負責人相應的考核。 如更換電梯維保修單位的，公司相關部門應負責協調新維保單位進場和原維保單位退場，做好交接工作，保存三方簽字確認的交接記錄。 電梯使用管理 保持電梯內清潔衛生。嚴禁在廂內吸煙、吐痰、丟垃圾。 嚴禁裝載易燃易爆、超長超重物品和具有腐蝕性的物品。 嚴禁單車、摩托車和斗車等進入電梯。 凡用電梯運載散物件(如沙石、余泥等)必須有良好包裝，否則不準進入。 嚴禁碰撞轎廂門。 嚴禁敲打、手扒或身靠關閉著的轎廂門，以防發生意外。 搭乘電梯時，若遇停電或其他意外，請按信號鈴發出緊急求救信號，不可盲目行動。 七歲以下小孩乘電梯，必須有家長陪同。嚴禁在電梯內打鬧玩耍、涂畫和亂按按鈕等。 嚴禁沖洗電梯口及周圍樓面地板，以防水滲入電梯井道，損壞電梯設備設施。 電梯停用管理 電梯因維修保養原因需要停梯時，應由工程主管填寫《停機申請表》。 經工程維修部主管審核報物業服務中心負責人批準后，須提前48小時通知客戶服務部。 客戶服務部提前24小時通知有關業戶。 如因特殊情況突然電梯停用，應在電梯恢復使用后12小時內向有關業戶做出解釋。，現場未達到維保標準的，要拍照取證留存。，保養工作時間不能影響本物業的經營和服務。（），造成電梯運行不良或縮短電梯使用壽命，應承擔連帶責任，并作為工程維修工績效考核的依據?！峨娞菥S修保養單》、《恒生物業服務有限公司電梯巡檢記錄》、《恒生物業服務有限公司電梯故障記錄表》的內容填寫《電梯維保服務考核表》并簽字確認，項目經理審核確認簽字后整理存檔。此表直接反映維保公司是否按照電梯維保合同約定的內容和標準提供了專業的維保服務，作為合同付款的依據。（困人、火災、浸水等異常情況），監控中心通過電梯對講機或現場喊話與被困人員取得聯系，并說明轎廂隨時可能移動、務必使其保持鎮靜，不要驚慌，告知被困人員如果轎廂門處于半開閉狀態，應設法將轎廂門完全關閉，不可將身體任何部位伸出轎廂外，靜心等待救援人員的援救。并立即通知秩序維護部、工程維修部電梯技工（維修技工）前往救援。（維修技工）接報后立即趕往困人樓層，根據指示燈、控制柜內顯示器、選層器橫桿或打開廳門觀察判斷轎廂所在位置。177。：216。 客戶服務部和秩序維護部負責與被困業戶交流穩定情緒、以免情緒惡化撞擊轎箱門給救援工作帶來不便。216。 電梯技工（維修技工）進入機房切斷電梯主電源，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。216。 用專用廳門鑰匙開啟廳門。216。 在轎頂用人力開啟轎廂門。216。 協助乘客安全離開轎廂。216。 重新關好廳門。177。:216。 客戶服務部、秩序維護部負責與被困業戶交流穩定情緒、進行安撫，以免情緒惡化撞擊轎箱門給救援工作帶來不便。216。 秩序維護部負責應急處理、協助工程維修部救援。216。 救援工作需要三人同時進行，一人在被困樓層用對講機聯絡、兩人在機房操作。216。 電梯技工（維修技工）進入機房切斷電梯主電源，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。216。 拆除曳引電動機尾軸罩蓋，安上旋柄座及旋柄(即盤車手輪)。216。 操作必須由兩人配合進行。一人把旋柄，另一人手持釋放桿，輕輕撬開制動器，利用轎廂自重向正方向移動。為了避免轎廂移動太快發生危險，操作時應一撬一放使轎廂逐步移動，直至最接近廳門177。100毫米為止，確認剎車制動無誤，放開盤車手輪。216。 當電梯未超出頂層或底層的平層位置時，可向較省力的方向移動電梯。而當電梯超出頂層（或底層）平層時，則應向底層（或頂層）方向移動電梯。必要時利用盤車手輪盤動電梯。216。 當轎廂平層后用專用廳門鑰匙開啟廳門、在轎頂用人力開啟轎廂門、協助乘客安全離開轎廂、重新關好廳門。216。 困人救援工作完畢后，電梯技工（維修技工）應將情況完整、規范地記錄在《電梯運行巡檢記錄》內。、秩序維護部開展火災發生時，搭乘電梯人群疏散、解困、救援及操作電梯等救助工作。，并已由消防監控中心確認，消防監控中心值班人員應立即通過五方對講系統勸導業戶盡快離開，不得搭乘電梯，并迅速將情況上報秩序維護部負責人、工程維護部負責人和秩序維護部當值班長?！痘馂?、火警應急處理程序》啟動救災工作。：216。 秩序維護部當值班長收到指令后，應立即組織災區業戶疏散至避難層并勸導不得搭乘電梯，同時擊碎該樓棟首層“消防開關”玻璃和按動“消防開關”，迫降消防電梯運行到基站，疏散里面的乘客，以使消防電梯用于運輸消防人員和救災設備設施及其他物資等。216。 電梯技工（維修技工）收到指令后，應立即將客梯駛離火災層下兩層，停止客梯運行，立即組織客戶服務部、秩序維護部等按以上困人救援程序對被困人員進行解困。：216。 著火電梯不得升降。216。 秩序維護部及其樓棟當值人員應攜帶消防器材趕赴火場，電梯技工（維修技工）趕赴電梯機房，客戶服務部協助。216。 按以上困人救援程序和《火災、火警應急處理程序》對被困人員進行解困。，工程維修部應及時通知和協助電梯維保修單位對災后電梯開展維修和保養工作，及時通知和協助保險公司開展電梯第三責任險的評估工作，盡快恢復電梯的正常運行。，應將電梯停在二層以上，斷開電梯總電源。，應將轎廂停于進水層站的上方樓層，斷開電梯總電源。當底坑、井道或機房進水較多時，應立即斷開電梯電源總開關，停梯排水。，應迅速阻斷漏水源。，如用干凈干抹布擦拭、熱風吹干(溫度不能太高)、自然通風(用鼓風機)、更換管線等，確認濕水已消除，各絕緣電阻達到要求并且試梯運行無異常后，電梯方可投入正式運行。，工程維修部須每月登記故障情況、統計存在問題，并詳細填寫《電梯故障記錄表》，報公司相關部門分析整理。，協調電梯生產廠家解決質保期內電梯存在的問題。HSPMWIWH11 《火災報警處理作業指導書》HSPMQRGC22 《電梯巡檢記錄》HSPMQRGC22 《電梯維保服務考核表》HSPMQRGC07 《停機申請表》HSPMQRGC21 《電梯故障記錄表》 規范柴油發電機的操作、運行管理、維修保養工作，確保發電機性能良好、安全可靠。 適用于物業服務區域內柴油發電機運行管理、維修保養工作。 部門/崗位主要職責描述公司相關部門負責柴油發電機管理的指導和監督。工程維修部負責物業服務區域內柴油發電機運行、維護保養工作。 基本要求，并將維修或保養工作清晰、完整、規范地記錄在《設備設施維修記錄表》或《設備設施保養記錄表》內。，或市電停電非火災狀態下按設計容量供指定的部分電梯、生活水泵、梯間照明及地下室照明用電，嚴禁增加備用發電機用電負荷。，發現油量不足時應及時補充。同時，應保證蓄電池電量充足。、防漏油設施、消防沙及專用鐵鍬。 半月例行檢查，盡可能地保持機油油位接近高“H”標記處。當機油油位低于低位標記“L”，應補充機油。，不足則加清水至上述位置。，電池電壓是否在24V左右。，把有礙操作或運行的物品搬開，確保冷卻通風順暢。（對于遠置式水箱或冷卻水塔的冷卻系統，應做冷卻水循環管路的檢查，保持閥門開通及水位合適，管路無滲漏），啟動發電機空載運行36分鐘，發現異常及時處理，并填寫《柴油發電機組運行記錄》。：。 。、冷卻液或潤滑油是否滲漏。、單相電壓是否正常，三相電流是否有過載現象。 每季度定期保養（按照產品說明書進行檢查，一般發電機可參照以下項目檢查），切勿被灰塵、冰水等堵塞，以免殼體變形、炸裂。，把面板上、樁頭上(即正負兩個極頭)的灰塵、油污、白色粉末等易造成漏電污物擦拭干凈。，否則應充電。儲存超過3個月需進行1次充電，防止蓄電池硫酸鹽化造成性能下降。，盡量避免恒流充電法。補充電結束后建議在端柱上涂黃油防止電蝕現象的發生。、外殼變形、破裂、燒損的，不得繼續使用。，否則應充電。，不足則加電解液至上述位置；，否則應修復處理或更換，并涂上黃油。，發現有損壞或失效的，應及時更換。，皮帶應能按下12mm左右，太松太緊都應進行調整。、柴油濾清器、散熱器、控制屏的保養、柴油濾清器。，內部除垢，外部進行清潔。，擰緊各接線頭，對于生銹或過熱的接線頭應進行處理并擰緊。，由工程維修部提出申請，經公司批準后，請外委維保單位完成。 啟動前檢查、冷卻液液位、電池電壓、通風/冷卻條件是否滿足要求。（關）狀態。，確保處于工作位置。，確保完好。，柴油發電機正常啟動，空載35分鐘后合上柴油發電機控制柜上空氣斷路器，按負載載荷逐級送電，期間注意柴油發電機工作狀態及工作電流，切不可超負荷運行。，按負載載荷從小到大依次卸載，卸載后讓柴油發電機空載運行約510分鐘，在柴油發電機控制面板上，按下“STOP”按鈕,發電機停機。,當市電恢復供電后,電源信號輸送到發電機房柴油發電機控制柜上，,配電房應急電源“斷路器”分閘，與之聯鎖的市電工作電源“斷路器”自動合閘，進入市電供電運行狀態。柴油發電機空載運行35分鐘（可調）自動停機 每次運行結束后確保柴油發電機組總空氣開關在OFF（關）狀態，根據運行情況進行維修保養，保持設備良好和清潔衛生。、監控，須安排專人值班，運行技工密切監視柴油發電機的運行，每小時記錄1次，并填寫《柴油發電機組運行記錄》。巡視部位包括：柴油發電機、冷卻水箱、排煙系統、回風系統、控制柜(箱)、儲油箱、蓄電池、消音系統等。 發電機啟動后，即認為發電機及全部電氣設備均已帶電，嚴禁人體接觸帶電部分。，無異常聲響。，嚴禁使用故障停車開關或按鈕，嚴禁擦拭機組，嚴禁斷開或拆裝蓄電池。 ，當油位在油箱出油管上5cm處時應立即按停機操作程序停柴油發電機，補充柴油后按程序重新啟動發電機。216。 有無異常聲響或大的振動。216。 有無異常氣味。216。 排煙顏色是否正常，是否有漏油(機油、柴油)、漏水現象。216。 機油壓力、冷卻水溫是否正常。216。 頻率波動是否較大。216。 三相、單相電壓是否正常，三相電流是否有過載現象。216。 各信號燈指示是否正常。216。 檢查蓄電池狀況(溫度不能超過45度)。216。 回風是否順暢。216。 緊固件是否有松動現象。216。 消音效果是否理想。，運行技工應及時采取措施予以處理，解決不了的問題，應及時詳細地匯報給工程主管，請求支援解決。 每年安排未發電運行的備用發電機帶25%，并詳細記錄運行期間發電機的各項參數，以確保其能正常使用。 過濾器及潤滑油的更換。、機油濾清器、冷卻水濾清器。，添加新潤滑油。 異常情況處理《火災報警處理作業指導書》處置。，立即排水。，應立即通知工程主管，同時盡力阻滯進水。，應立即對濕水設備設施進行除濕處理。如用干凈干抹布擦拭、熱風吹干、自然通風、更換相關管線等。、各絕緣電阻符合要求后，開機試運行；如無異常情況出現則可以投入正常運行。 HSPMWIWH12《火災報警處理作業指導書》HSPMWIGC02《設備設施維修記錄》