公司固定資產管理標準作業程序-資料下載頁

　　

【正文】 聯）交機電處主管簽名確認后返還服務處作為月底統計費用的依據。 費用結算 (1)服務處員工于每月月底前將當月《住戶家庭安裝/維修單》及《公共設施設備安裝/維修工程通知單》費用分別統計在《有償便民服務收費表》的相應欄目及《公共設施設備安裝/維修費用統計表》內。 (2)服務處員工將《住戶報修記錄表》、《住戶家庭安裝/維修單》、《公共設施設備報修記錄表》、《公共設施設備安裝/維修工程通知單》附在以上表格后，報服務處主管審核。審核無誤后，服務處主管在《有償便民服務收費表》及《公共設施設備安裝/維修費用統計表》內簽名確認后報物業部經理審批。 (3)服務處員工將物業部經理審批后的《有償便民服務收費表》及《公共設施設備安裝/維修工程通知單》報財務部： ①財務部依據《有償便民服務收費表》向業主收取有償服務費用； ②財務部將《公共設施設備安裝/維修費用統計表》存檔備案。 資料保存：《住戶報修記錄表》、《住戶家庭安裝/維修表》、《公共設施設備報修記錄表》、《公共設施設備安裝/維修工程通知單》由服務處負責保存，保存期兩年；《有償便民服務收費表》及《公共設施設備安裝/維修費用統計表》由財務部負責保存，保存期3年。 五、記錄 《住戶報修記錄表》 《住戶家庭安裝/維修單》 《公共設施設備報修記錄表》 《公共設施設備安裝/維修費用統計表》 《公共設施設備安裝/維修工程通知單》 樓宇巡查管理標準作業規程 一、目的 規范樓宇巡查工作，保障廣場正常的工作和生活秩序。 二、適用范圍 適用于服務處的樓宇巡查工作。 三、職責 服務處主管負責樓宇巡查的組織、管理工作。 服務處員工負責依照本規程實施樓宇巡查工作。 四、程序要點 服務處主管應于每月月底制定下月的巡查樓宇工作方案，內容應包括責任區域的巡查安排及巡查的內容等。 樓宇巡查的內容 (1)治安隱患的巡查。 (2)公共設施設備安全完好狀況的巡查。 (3)清潔衛生狀況的巡查。 (4)園林綠化維護狀況的巡查。 (5)裝修違章的巡查。 (6)消防違章的巡查。 (7)利用巡查機會與住戶溝通。 樓宇巡查的方法應包括“看”、“聽”、“摸”、“調查了解”等。 (1)“看”：通過觀察來發現樓宇管理服務中存在的問題。 (2)“聽”：從設施設備運行時的聲音判斷是否有故障。 (3)“摸”：通過用手觸摸感覺設施設備的使用狀況。 (4)“調查了解”：向住戶或員工調查樓宇及公共設施設備的使用狀況。 房屋本體巡查的工作要領 (1)檢查水電表。檢查水電表是否處于正常工作狀態，記錄損壞的水電表情況。當水表在無人居住的情況下運轉時應關上該單位閘閥，預防水浸事故，并在該單位門口貼上相關告示；當發現電表異常運轉（如倒轉、有盜電嫌疑）時，應在《巡查登記表》中予以記錄并及時報告服務處主管。 (2)巡查樓梯間： ①檢查走廊燈、樓梯燈是否正常，門、窗是否處于完好狀態； ②檢查梯間墻身、天花批蕩是否出現剝落、脫漆，墻、地面瓷片是否完整無損； ③檢查消防栓是否標識完好、配件齊全；滅火器是否有漏氣或過期、失效現象；防火門是否關閉；消防安全疏散指示燈是否完好；消防疏散通道是否堵塞；防盜預警設施及消防報警設施是否完好； ④檢查衛生狀況是否良好。 (3)巡查逃生天臺： ①檢查逃生天臺門是否能隨手打開（嚴禁上鎖）； ②檢查天臺護欄是否完好，避雷針、電視天線、隔熱層是否完好； ③檢查有無違章占用逃生天臺現象； ④檢查雨水管理道是否通暢； ⑤檢查衛生狀況是否良好。 (4)巡查電梯： ①檢查電梯的運行是否平穩，是否有異常響動； ②檢查安全標識是否完好，電梯按鈕等配件是否完好； ③檢查照明燈及安全監控設施是否完好； ④檢查衛生狀況是否良好。 (5)巡查大堂、門廳、走廊： ①檢查各類安全標識是否完好； ②檢查公共設施和照明燈及垃圾箱是否完好； ③檢查衛生狀況是否良好。 (6)巡查中發現梯間彌漫石油氣味、焦味時應立即對相關單位進行調查，當原因不明時應立即告知安全處進行檢查。 公共設施設備巡查的工作要領。 (1)巡查水、電、氣、通訊設施： ①檢查室外設施有無破損現象，各種管線有無滲、漏、滴、冒現象； ②檢查室外設施有無生銹、脫漆現象，標識是否完好； ③檢查室外消防設施是否配件齊全、標識完好。 (2)巡查公共文體設施： ①檢查雕塑小品是否完好，是否有安全隱患； ②檢查兒童游樂設施是否完好，有無安全隱患； ③檢查綠地、綠籬、喬灌木是否有枯死、霉病現象，是否有黃土裸露現象，長勢是否良好。 (3)巡查道路、廣場、公共集散地： ①檢查設施設備是否完好，是否有違章占用現象； ②檢查標識、路牌、警示牌是否完好； ③檢查各類雨、污水井蓋是否完好，照明燈、裝飾燈是否齊全； ④檢查衛生狀況是否完好。 (4)巡查停車庫、停車場、自行車棚、摩托車場： ①檢查防盜設施是否完好； ②檢查停放的車輛是否有損傷現象； ③檢查各類標識是否完好無損； ④檢查衛生狀況是否良好。 巡查周邊環境。 (1)檢查瑞金廣場內是否有亂張貼、亂拉線等現象。 (2)檢查是否有損壞公共設施、違章制造噪音、污染環境、高空拋物現象。 (3)檢查是否有違章飼養家禽家畜等現象。 (4)檢查衛生狀況是否良好。 巡查違章裝修： 巡查空置房： 對巡查中發現問題的處理要領 (1)管理員巡查時發現有上述問題出現時，如本人能進行規勸、阻止、處理的，應予以立即解決；否則及時將問題記錄在《巡查記錄中》巡查回來后報告服務處主管解決。 (2)服務處主管視情況按下列情況處理： ①屬公共設施設施破損丟失的，按《報修管理標準作業規程》處理； ②屬物業部其他處員工工作不力造成的，應通知其他相關處主管前往處理。巡查中發現的問題一般情況下應在一周內解決；特殊情況需經物業部經理同意后可適當延長； ③屬住戶違章造成的問題，應按《住戶違章處理標準作業規程處理》。 (3)對巡查中發現的重大問題，服務處主管應及時向物業部經理匯報，由物業部經理處理。 (4)巡查中發現問題處理完畢后服務處員工應現場驗證，處理的過程和驗證的結果均應有完整的記錄，并經相關人員簽字認可。 《巡查記錄表》、《巡查問題處理表》每月底匯總由服務處歸檔保存，保存期兩年。 五、記錄 《巡查登記表》 《巡查問題處理表》 物業部與業主委員會的溝通、協調標準作業程序 一、目的 規范物業部與業主委員會溝通、協調工作，確保物業管理工作的順利開展。 二、適用范圍 適用于物業部在日常的管理服務工作中與業主委員會的正常工作往來。 三、職責 物業部經理負責與業主委員會的溝通、協調。 物業部服務處負責依照本程序實施與業主委員會的正常工作往來。 四、程序要點 與業主委員會的溝通、協調方式 (1)工作協凋、溝通會議： 物業部應當每季度至少與業主委員會進行一次例行工作溝通會議，會議的主要內容是向業主委員會通報一個季度的財務支出狀況和工作簡況，解決需經業主委員會協助支持方能完成的問題。 (2)專題解決問題會議： 在遇到需經業主委員會同意方能進行工作時，物業部經理應申請召開專題業主委員會會議，協商解決專項問題。 (3)每年6月底和12月底，物業部應匯同公司領一同拜訪業主委員會，召開專題工作茶話會，向業主委員會做全面的年度、半年度工作匯報。 (4)定時工作溝通制度： ①每月5日前向業主委員會報送物業部財務損益表； ②每月10~15日期間接受業主、業主委員會的質詢、審計； ③每季度的頭個月向業主委員會報送社區文化報刊、宣傳品。 下列物業管理工作應當及時向業主委員會申報，請求支持。 (1)計劃使用本體維修基金對樓宇本體進行大、中修時。 (2)計劃使用公用設施專項維修基金更新公用設施時。 (3)物業管理服務工作涉及到部分業主利益，需業主委員會出面協調時。 (4)物業部制訂了新的管理措施需要業主委員會支持工作時。 (5)其他需向業主委員會請示、尋求支持的工作。 下列情況出現時，物業部應當及時通報業主委員會 (1)新的物業管理法規頒布執行時。 (2)所管理的物業出現了重大變幫或發生重大事件時。 (3)業主委員會的個別委員與物業部有重大的工作分歧無法解決時。 (4)有重要的活動（如創優迎檢查）時。 (5)物業部對個別業主執行違約金處罰時。 (6)其他應當向業主委員會通報的情況發生時。 物業部向業主委員會申報工作應當提前15日進行，通報情況應當在事實發生（決定）后的3個工作日內進行。 物業部向業主委員會申報工作、通報情況均應以書面形式送達。 對業主委員會質疑、建議、要求的處理要求 (1)對業主委員會質疑、建議、要求，物業部經理應認真傾聽、記錄。 (2)合理的質疑、建議、要求，應當在3個工作日內答復、解決。 (3)對不合理、合法的質疑、建議、要求，物業部經理應當耐心解釋，無論如何不允許不耐煩或言語失禮；對解決不了的問題，應當記錄后迅速上報公司總經理，由總經理尋求解決方案。 物業部與業主委員會來往工作的信函、記錄、決議，一律在管理處歸檔，長期保存。 五、記錄 六、相關支持文件 33 /