昆山淀山湖項目市場簡報-資料下載頁

　　

【正文】 凈 [W劣勢 ] ? 項目 屬于 江蘇昆山 ， 在銷售上 可能 會對上海本地客戶產生抗性 ? 項目地塊 周邊較為荒僻，小環境有待改善，目前出行動線也較為不便 ? 項目周邊 潛在供給巨大，未來競爭激烈，進入的 時間點對項目至關重要 ? 集團從未 在昆山 境內開發房 產 項目， 各方面關系相對薄弱 [O機會 ] ? 空間和時間 距離 日益接近購房者 心理界線 ， 城市快速干道的 連通可 吸引 大量上海客戶 ? 不可復制的淀山湖自然 景觀 資源 是區域別墅市場的最大賣點，是理想的旅游、度假圣地 ? 淀山湖度假區 內 大自然國際俱樂部 、旭寶高爾夫球場等 高檔次 別墅 配套 設施 日益完善 ? 經過幾年的開發、 市場積淀以及富力等品牌 企業 的進駐，區域別墅市場 已有較高知名度 ? 淀山湖度假區內已沒有土地批 租或者征用了，土地的稀缺性較大，為項目土地今后升值空間留有伏筆 15 [T風險 ] ? 政策面 對于房地產市場打壓的風險始終存在，市場不確定因素 仍然 較多 ? 銀行 的持續升息 可能 會 造成房地產貸款恐慌 ，對集團及客戶在資金鏈上均會產生一定影響 ? 雖別墅用已經停止批租，但淀山湖別墅內原有 巨大的土地供應量 面臨開發年限臨近從而可能 導致大量開發 商同一時間上市大量房源，造成集中供應競爭 的局面 五、項目 市場 定位 、 項目 立地 條件再 認知 ? 項目 北靠 27 洞旭寶高爾夫國際球場， 南依 煙波浩蕩的淀山湖畔 (淀山湖東岸 )，景觀資源條件優越且難以復制，為項目打造生態型 養生 別墅創造良好的先決條件 ? 項目地處淀山湖度假區版圖，應 借 助 淀山湖 旅游 度假區的地段價值和高尚生活氛圍，提升項目區位價值 ? 項目應規避和弱化區位偏遠的劣勢，突出強調淀山湖旅游度假區的整體區域特色，塑造旅游度假“ 5+2”生活理念， 強化 “第二居所”概念 、項目獨棟產品 認知 ? 項目 已確立 的容積率 指標 ，未來肯定塑造為低密度的純獨立別墅社區 ，目前板塊市場純獨立或以獨立別墅為主的社區眾多，同質化競爭較為激烈，所以在產品面力求創新，跳脫市場才是致勝的關鍵 ? 區域 戶型控制 經濟 、總價較低的 小獨棟 別墅物業去化速 度相對較快，小獨棟的低總價 優勢可擴大消費群體 ， 降低投資置業門檻，從而 提升項目 接 受度，如淀湖桃源等項目 ? 為 區隔區域市場， 提升小獨棟產品上的核心競爭力 ， 在 小獨棟 產品塑造上應增加觀景 (親水平臺 ) 、觀景露臺、中庭花園、閣樓等附加值 來 提升項目性價比，以高性價比產品集聚人氣，推動項目去化 通過以上對項目 立地及獨棟產品的認知，報告認為本項目最為適宜的市場定位為： 東淀湖精致別墅社區 以“東 淀湖 ”標識項目的區位屬性，提升項目價值；以“精致別墅”凸顯 項目獨立別墅的總價優勢，表明項目的獨特產品競爭力，推動項目銷售 。 16 、 客戶定位 通過上文對區域別墅客戶特征的分析，結合本項目 整體定位 ，報告對目標 客戶的模擬如下 ： 客戶 來源 客戶屬性 /職業特征 購房目的 /需求 客戶比例 上海 投資客 上海房價高企，投資門檻高， 走出上海，前往附近的江浙一帶尋找房地產投資方向 ，淀山湖獨特的自然資源是其投資升值主要的考量因素 70% 度假皆投資 崇尚“ 5+2”生活理念，對生活品質和品質有著較高的要求，對旅游度假有較高的熱情 蘇州 /江蘇 投資客 江蘇的經濟以蘇州為龍頭，蘇州又以昆山為起點，所以昆山靠近上海的地段成為投資的重點，大量海外資金紛紛落戶昆山以及蘇州，所以帶來了大量的投資客在蘇州金雞湖和昆山淀山湖邊尋求高 檔房產投資 15% 昆山 產業園區中高 層管理人員（自住） 注重生活品質與居住環境，重視朋友圈子，對私密性要求較高，需要完善的配套與服務 15% 私營企業主 個體工商戶（自住） 注重身份、地位 與生活圈子，愛面子，虛榮心強， 需求面積較大，注重產品立面與環境景觀 政府機關工作人員 （自住） 注重品牌社區及私密性較強的高尚住宅，需要完善的配套與服務，購買低調，需求面積適中 17 六 、項目售價建議 對于本項目銷售價格的評估，我們主要通過可比樓盤量化定價的方法，依據以目前市場上類比 樓盤的售價水準，并結合本項目各項因素比較考慮，并對項目價格進行修正，最終對本項目未來銷售價格進行綜合評估。 、類比樓盤分析 類比樓盤 根據本項目地塊特性，所以選擇了與本項目在地理位置、小區規劃、產品設計相類似的代表性樓盤作為類比樓盤進行比較。 項目名稱 占地 物業類型 市場 價 格 夢萊茵 獨立 9200 東淀湖莊園 獨立 7000 淀湖桃源 （一期） 獨立 /雙拼 獨立： 8300 福運馬洛卡 （一期） 獨立 /雙拼 獨立： 6000 單位： 萬 ㎡ 元 /㎡ 18 、定價因素分析 針對類比樓盤進行定量描述， 通過樓盤地理環境、市場定位及產品、規劃設計水平、小區配套和物業管理、產品的實現能力與工程質量、形象包裝與營銷策劃等定價因素，得出類比樓盤的價格測算基數。 定價 因素 價值 權重 類比樓盤定量 夢萊茵 東淀湖莊園 淀湖桃源 （一期） 福運馬洛卡 （一期） 本項目目標 地理環境 15% 交通條件 5％ 樓盤規模 5％ 市場 及產品定位 15% 規劃設計水平 15% 戶型設計 10％ 產品的實現能力與工程質量 10% 形象包裝與營銷策劃 15% 物業管理及服務 10% 總計 100% 19 、本項目價格預判 序號 項目名稱 樓盤得分（ X） 樓盤單價（ Y） 1 夢萊茵 9200 2 東淀湖莊園 7000 3 淀湖桃源（一期 ） 8300 4 福運馬洛卡（一期） 6000 5 本項目 / 通過一元回歸方程的預測得出： Y=+ 當 X= 時， Y= 通過預測方程所測算的價格為本項目的理論價格，但對于本項目的價格研判，報告認為還應在測算基礎上考慮到以下幾個因素： ? 政策面對于房地產市場打壓的風險始終存在，市場不確定因素仍然較多，價格震蕩調整的可能性較大 ? 淀山湖別墅內原有 巨大的土地供應量 面臨開發年限臨近從而可能 導致大量開發 商同一時間上市大量房源，造成集中供應競爭 的局面 ? 同時 淀山湖度假區內已沒有土地批 租或者征用了，土地的稀缺性較大，也為項目土地今后升值空間留有伏筆 ? 項目為 淀山湖 一線 別墅 ，臨湖一線別墅較為稀缺，物業價值有較大提升空間，項目可適當提升售價 ? 結合以上觀點，并通過報告選取 類比樓盤的量化定價分析，推導出本項目的市場價格 獨立別墅市場價格 （均價） ： 9500 元 /㎡