房地產估價結果報告-資料下載頁

　　

【正文】 100公共設施配套完備程度100/100100/100100/100100/100個別因素新舊程度100/100100/100100/100100/100土地剩余年期100/100100/99100/98100/100空置率100/100100/100100/100100/100租金（元/㎡月）100/100100/100100/100100/100停車位100/100100/100100/100100/100物業管理100/100100/100100/100100/100建筑裝修100/100100/100100/100100/100設施設備100/101100/101100/101100/100平面布置100/100100/100100/100100/100建筑結構100/102100/102100/102100/100工程質量100/100100/100100/100100/100樓 層100/101100/101100/101100/100朝 向100/100100/100100/100100/100交易價格（元/m2）425041004300比準價格（元/m2）4004394141764040取平均值，估價對象比準單價為：（4004＋3941＋4176）247。3=4040（元/㎡）（取整）估價對象房地產的比準價格為：4040=12467642（元）3．市場法的估價測算結果采用市場比較法，經過以上測算得出：估價對象總價為12467642元；單價為4040元/平方米（二）采用收益法分析測算估算年潛在毛收入。估價人員通過對估價對象周邊類似物業租金和對實地經營狀況的調查了解，結合XX市同類房地產市場租金水平以及對未來市場行情的預測進行綜合分析，選取三個與估價對象區位相近、用途相同、規模相當的類似房地產A、B、C作為可比實例。可比實例A——環亞大廈，月租金43元/平方米。可比實例B——九運大廈，月租金40元/平方米。可比實例C——華銀城，月租金44元/平方米。取平均值，估價對象租金標準為：（43＋40＋44）247。3=42（元/m2）由此確定估價對象在現時狀態下，在未來收益年限內租金將保持較平穩的狀況，估價對象月租金為42元/平方米,根據此租金水平，計算估價對象房地產在充分利用、無空置情況下的年潛在毛收入為： 4212=1555369（元）估算年有效毛收入根據估價人員對XX市辦公物業市場的調查，與估價對象區位相近、用途相同、規模相當的類似房地產，參照可比實例A——環亞大廈、可比實例B——九運大廈、可比實例C——華銀城三個物業空置率，確定因空置、拖欠租金以及其它原因造成的收入損失為其年潛在毛收入的5%,則年有效毛收入損失為：1555369（15%）=1477601（元）年運營費用的測算運營費用是維持估價對象房地產正常使用所必須指出的費用，包括維修費、管理費、保險費以及稅費等。（1）估算年管理費管理費用為管理估價對象房地產經營活動所發生的費用，包括人員工資、福利費、辦公費、差旅費等，依行業標準,管理費按照估價對象潛在毛收入的2%測算，則年管理費為：15553692%=31107（元）（２）估算年維修費估價對象系磚混一等結構，根據《XX市房屋重置價格標準》，估價對象建筑物的重置單價為710元/平方米。依行業標準, ％計算，則年維修費用為：710%=32866（元）（３）估算年保險費依規定,年保險費按房屋現值的2‰計算，依據國家標準《房地產估價規范》（GB/T502911999）及《XX市房屋重置價格標準》，磚混結構殘值率為2%，耐用年限為50年，該估價對象已有效經過10年，則年保險費為｛710[710（12%）/50]10｝2‰=3523（元）（４）估算年稅費①估價對象房地產租賃經營過程中應繳納的房產稅，依規定按照估價對象年有效毛收入的12%測算，則年稅費為：147760112%=177312（元）②估價對象房地產租賃經營過程中應繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等，%測算，則年稅費為：1477601%=86440（元）③估算土地使用稅，依XX市規定，按照估價對象占用土地面積10元/平方米計取，則土地使用稅為： 10=10537（元）④年稅費為：177312+86440+10537＝274289（元）（５）年運營費用合計 估價對象房地產經營過程中的年運營費用為年管理費、年維修費、年稅費以及年保險費之和，則年運營費用為： 31107+32866+3523+274289=341785（元）4．估算年凈收益估價對象年凈收益是由年有效毛收入扣除運營費用后得到的歸屬于房地產的收入，則年收益為：1477601－341785=1135816（元）5．資本化率的確定資本化率的本質是投資收益率，依據《房地產估價規范》（GB/T502911999），本次評估采用為資本化率計算方法為市場提取法，即搜集市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益，選用收益法計算公式：，求出其資本化率。估價人員通過對估價對象周邊類似物業租金和對實地經營狀況的調查了解，結合XX市同類房地產市場租金水平以及對未來市場行情的預測進行綜合分析，選取三個與估價對象區位相近、用途相同、規模相當的類似房地產資本化率市場提取法的計算資料（見表四）：表四 資本化率市場提取法計算表 　 實例項目A環亞大廈B九運大廈C華銀城市場單價(元/㎡)425041004300建筑面積（㎡）150020003000房地產銷售價格V(萬元)8201290租金（元/㎡月）434044空置率5%5%5%年有效毛收入(萬元)年總費用(萬元)凈收益a剩余年期n393836資本化r%%%取平均值，估價對象資本化率為：（%＋%＋%）247。3=%尚可使用年限的確定收益年限是估價對象自估價時點起至未來可獲收益的年數。估價對象的估價時點為2006年11月1日，估價對象土地使用權取得方式為出讓。根據估價對象的《國有土地使用證》證載用途為其他商服用地，估價對象的土地使用權終止日期至2045年12月18日止，考慮到本次評估以商業用途為估價前提。估價對象證載結構為鋼混，建筑物耐用年限為60年，大于土地使用權剩余使用年限，故本報告確定估價對象收益年限為土地剩余使用年限。收益價格的求取（１）選用收益法計算公式估價對象現時年收益較為穩定，預計未來的剩余年限里年收益會保持穩定狀況，為了計算的簡便，本報告采用在收益年限里每年凈收益不變的公式進行計算：式中：V為收益價格；Ai為年純收益；R為資本化率；n為未來可獲收益的年限。（２）收益價格計算估價對象收益價格： 估價對象單價：13326116247。=4318(元/平方米)收益法測算結果 采用收益法，經過以上測算得出： 估價對象房地產收益價格為RMB13326116元；單價4318元/平方米。七、估價結果確定經過前面的測算，采用收益法測算出估價對象收益價格為RMB13326116元，采用市場比較法測算出估價對象比準價格為RMB12467642元。本次評估中用收益法求得的結果為RMB13326116萬元，用市場比較法求得的結果為RMB12467642萬元，兩種方法求得的結果較為接近，故本次評估取兩種方法的算術平均數作為最后的評估結果，則：房地產價格＝（13326116＋12467642）247。2＝12896879元≈(萬元)(取整)房地產單價＝12896879247。＝4179元/平方米綜上所述，考慮不可量化的因素，最終確定估價房地產在估價時點時完整權利狀態下，滿足各項假設條件的公開市場價值為：，大寫金額：人民幣壹仟貳佰捌拾玖萬陸仟玖佰元整；單價RMB4179元/平方米，大寫金額：每平方米人民幣肆仟壹佰柒拾玖元整。 附 件委托估價合同估價對象區位示意圖估價對象照片委托方提供的《房屋所有權證》（武房權證市字第2006012588號）復印件委托方提供的《國有土地使用證》（武國用[2006]第481號）復印件委托方《企業法人營業執照》復印件估價師資格證書復印件估價機構資質證書復印件可比實例實地勘查記錄報告簽發單[附件影印件略]