房地產(chǎn)行業(yè)深度分析報(bào)告-資料下載頁
2026-07-11 00:57本頁面
【正文】 應(yīng)有過高的預(yù)期。主要的理由在于：第一、當(dāng)年，公司大股東在對公司的前身招商港務(wù)的重組過程中，已經(jīng)支付了較高的重組成本；第二、公司的大股東—蛇口工業(yè)區(qū)控股目前擁有公司大約30%的股份，若支付10送2的對價(jià)，則持股比例將降至23%，如果考慮未來公司再融資帶來的攤薄效應(yīng)，則持股比例可能降低至20%以下，而這又是大股東難以接受的。n 防守性特征更加明顯 公司的收租業(yè)務(wù)和供水供電業(yè)務(wù)可以提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但成長性不足；開發(fā)業(yè)務(wù)方面，招商地產(chǎn)的內(nèi)在增長動(dòng)力較萬科、金地集團(tuán)稍顯遜色?？傮w上，我們認(rèn)為招商地產(chǎn)的防守性特征更加明顯。利潤表(百萬元)200320042005F2006F主營業(yè)務(wù)收入4,3,2,3,減:主營業(yè)務(wù)成本4,2,1,2,減:營業(yè)稅金主營業(yè)務(wù)利潤加:其他業(yè)務(wù)利潤減:營業(yè)費(fèi)用減:管理費(fèi)用減:財(cái)務(wù)費(fèi)用營業(yè)利潤加:投資收益加:非經(jīng)常性損益利潤總額減:所得稅凈利潤資產(chǎn)負(fù)債表(百萬元)200320042005F2006F貨幣資金應(yīng)收帳款應(yīng)收票據(jù)存貨2,5,5,6,其他流動(dòng)資產(chǎn)固定資產(chǎn)凈額在建工程其他固定資產(chǎn)其他資產(chǎn)1,2,2,2,資產(chǎn)總額5,8,8,9,短期債務(wù)1,應(yīng)付帳款1,1,1,應(yīng)付票據(jù)其他流動(dòng)負(fù)債1,1,1,長期負(fù)債合計(jì)2,3,其他債務(wù)負(fù)債總額2,4,4,5,少數(shù)股東權(quán)益股本留存收益2,2,3,3,股東權(quán)益3,3,3,4,負(fù)債與股東權(quán)益5,8,8,9,現(xiàn)金流量表(百萬元)200320042005F2006FEBIT減:EBIT的稅賦NOPLAT加:折舊減:營運(yùn)資本變動(dòng)1,經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流()()(1,)()資本支出()()()其他凈資產(chǎn)變動(dòng)()()()投資活動(dòng)現(xiàn)金流()()()()營運(yùn)自由現(xiàn)金流()(1,)(1,)()稅后財(cái)務(wù)費(fèi)用()()付息債務(wù)變動(dòng)()1,1,股東權(quán)益變動(dòng)紅利()()()()少數(shù)股東權(quán)益變動(dòng)融資活動(dòng)現(xiàn)金流1,1,數(shù)據(jù)來源: Wind資訊 光大證券研究所財(cái)務(wù)指標(biāo)200320042005F2006F銷售利潤率主營業(yè)務(wù)利潤率%%%%EBITDA Margin%%%%EBIT Margin%%%%NOPLAT Margin%%%%凈利潤率%%%%投資資本效率固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率投資資本周轉(zhuǎn)率投資回報(bào)率ROE%%%%ROA%%%%ROIC(稅前)%%%%ROIC(稅后)%%%%增長率主營收入增長率%%%%主營利潤增長率%%%%EBITDA增長率%%%%EBIT增長率%%%%NOPLAT增長率%%%%凈利潤增長率%%%%投資資本增長率%%%%財(cái)務(wù)杠桿資產(chǎn)負(fù)債率%%%%負(fù)債權(quán)益比%%%%凈負(fù)債權(quán)益比%%%%流動(dòng)比率速動(dòng)比率分紅指標(biāo)200320042005F2006FDPS(元)分紅比率%%%%股息收益率%%%%業(yè)績和估值指標(biāo)200320042005F2006FEBITDAEBITNOPLAT凈利潤EPS(元)BVPS(元)PE(X)PB(X)CAGR%%%PEGEV/EBITDAEV/EBITEV/NOPLATEV/ICROIC/WACCREP市場誤解導(dǎo)致價(jià)值低估公司評級優(yōu)勢2當(dāng)前價(jià)格目標(biāo)價(jià)格目標(biāo)期限12個(gè)月市場數(shù)據(jù)總股本(百萬股)流通股本(百萬股)總市值(百萬元)流通市值(百萬元)12個(gè)月最高/最低－非流通股東持股%流通股東持股%估值200320042005F2006FEPSBVPSPEPB股價(jià)表現(xiàn)(12個(gè)月)%一個(gè)月三個(gè)月十二個(gè)月相對收益絕對收益()()n 市場誤解導(dǎo)致價(jià)值被低估 對于中華企業(yè)，市場主要存在三方面的擔(dān)憂和懷疑：第一、公司的業(yè)務(wù)集中在上海，而上海住宅市場的調(diào)整似乎遠(yuǎn)未結(jié)束；第二、公司過去的盈利表現(xiàn)未能與上海房價(jià)的走勢完全吻合，市場對公司的治理和透明度持懷疑；第三、公司的負(fù)債率過高、當(dāng)市場的銷售形勢逆轉(zhuǎn)之后，公司可能面臨嚴(yán)峻的財(cái)務(wù)壓力和風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，以上的擔(dān)憂和懷疑都是由于對公司缺乏了解所導(dǎo)致，而這正是公司價(jià)值被低估的原因和價(jià)值投資者的機(jī)會(huì)所在。n 盈利穩(wěn)定增長 實(shí)際上，從1999年以來中華企業(yè)每年的凈資產(chǎn)收益率都保持在10%左右，而且呈現(xiàn)逐年提高的趨勢。同時(shí)，公司的凈利潤也保持著穩(wěn)健的增長，且同樣呈現(xiàn)增長加速的趨勢。需要強(qiáng)調(diào)的是，公司的增長完全是建立在再投資基礎(chǔ)之上，而非萬科那樣是建立在不斷股權(quán)融資擴(kuò)張的基礎(chǔ)上。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與產(chǎn)出在時(shí)間上的不匹配，公司的盈利增長尚未充分發(fā)揮出來。根據(jù)我們的預(yù)測，,凈資產(chǎn)收益率高達(dá)19%。由于未來三年仍是收獲期，我們預(yù)計(jì)公司的ROE將繼續(xù)維持在16%以上。n 樓盤銷售逆勢飄紅 雖然，上海住宅市場仍舊處于低迷調(diào)整的階段，但憑借區(qū)位和品質(zhì)優(yōu)勢，公司在售的古北國際花園和古北國際廣場均取得相當(dāng)不俗的銷售業(yè)績。8月份，古北國際廣場以16600元/平米的均價(jià)開盤，當(dāng)月銷售70余套，為長寧區(qū)銷售量第一；9月份，又推出第二批房源，均價(jià)已經(jīng)提高到17000元以上。到目前為止，該項(xiàng)目共銷售了約230套。11月份，古北國際花園也相繼開盤，在不到兩周的時(shí)間內(nèi)，銷售了57套。n 加快資產(chǎn)變現(xiàn)減債 從04年下半年開始，中華企業(yè)采取了“出售資產(chǎn)、收縮陣線、現(xiàn)金為王”的應(yīng)對策略，加快了資產(chǎn)變現(xiàn)的速度。公司從出售投資性物業(yè)—港泰廣場、從南匯灘涂項(xiàng)目中退出、轉(zhuǎn)讓新慈厚項(xiàng)目等交易中獲得了將近10億元現(xiàn)金。同時(shí)，今年8月份起，公司加快了推盤的力度。n 積極增加透明度、改善投資者關(guān)系 從去年開始，公司更加注重提高公司的透明度和積極改善投資者關(guān)系管理，而上海地產(chǎn)集團(tuán)的成為公司大股東也將對公司的戰(zhàn)略管理和業(yè)績考核有正面促進(jìn)作用。n 股價(jià)較NAV折讓45% 以12%的折現(xiàn)率評估，有形資產(chǎn)重估價(jià)值（NAV）?？紤]10送3的股權(quán)分置對價(jià)因素，當(dāng)前股價(jià)的折價(jià)率高達(dá)45%。另一方面，股價(jià)極具吸引力。利潤表(百萬元)200320042005F2006F主營業(yè)務(wù)收入1,2,1,2,減:主營業(yè)務(wù)成本1,1,1,減:營業(yè)稅金主營業(yè)務(wù)利潤加:其他業(yè)務(wù)利潤減:營業(yè)費(fèi)用減:管理費(fèi)用減:財(cái)務(wù)費(fèi)用營業(yè)利潤加:投資收益加:非經(jīng)常性損益利潤總額減:所得稅凈利潤資產(chǎn)負(fù)債表(百萬元)200320042005F2006F貨幣資金1,1,1,1,應(yīng)收帳款應(yīng)收票據(jù)存貨3,4,3,4,其他流動(dòng)資產(chǎn)固定資產(chǎn)凈額在建工程其他固定資產(chǎn)其他資產(chǎn)資產(chǎn)總額5,7,7,7,短期債務(wù)1,2,1,1,應(yīng)付帳款應(yīng)付票據(jù)其他流動(dòng)負(fù)債1,2,1,1,長期負(fù)債合計(jì)1,其他債務(wù)負(fù)債總額4,5,4,4,少數(shù)股東權(quán)益股本留存收益1,1,股東權(quán)益1,1,1,2,負(fù)債與股東權(quán)益5,7,7,7,現(xiàn)金流量表(百萬元)200320042005F2006FEBIT減:EBIT的稅賦NOPLAT加:折舊減:營運(yùn)資本變動(dòng)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流資本支出其他凈資產(chǎn)變動(dòng)投資活動(dòng)現(xiàn)金流營運(yùn)自由現(xiàn)金流稅后財(cái)務(wù)費(fèi)用付息債務(wù)變動(dòng)股東權(quán)益變動(dòng)紅利少數(shù)股東權(quán)益變動(dòng)融資活動(dòng)現(xiàn)金流數(shù)據(jù)來源: Wind資訊 光大證券研究所財(cái)務(wù)指標(biāo)200320042005F2006F銷售利潤率主營業(yè)務(wù)利潤率%%%%EBITDA Margin%%%%EBIT Margin%%%%NOPLAT Margin%%%%凈利潤率%%%%投資資本效率固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率投資資本周轉(zhuǎn)率投資回報(bào)率ROE%%%%ROA%%%%ROIC(稅前)%%%%ROIC(稅后)%%%%增長率主營收入增長率%%%%主營利潤增長率%%%%EBITDA增長率%%%%EBIT增長率%%%%NOPLAT增長率%%%%凈利潤增長率%%%%投資資本增長率%%%%財(cái)務(wù)杠桿資產(chǎn)負(fù)債率%%%%負(fù)債權(quán)益比%%%%凈負(fù)債權(quán)益比%%%%流動(dòng)比率速動(dòng)比率分紅指標(biāo)200320042005F2006FDPS(元)分紅比率%%%%股息收益率%%%%業(yè)績和估值指標(biāo)200320042005F2006FEBITDAEBITNOPLAT凈利潤EPS(元)BVPS(元)PE(X)PB(X)CAGR%%%PEGEV/EBITDAEV/EBITEV/NOPLATEV/ICROIC/WACCREP
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