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小戶型房地產(chǎn)的營(yíng)銷策略分析-資料下載頁(yè)

2026-07-18 12:42本頁(yè)面

　　

【正文】商業(yè)區(qū)的價(jià)格會(huì)比居住區(qū)的價(jià)格高；商業(yè)區(qū)因?yàn)樾枨竺黠@，會(huì)明顯高于非商業(yè)區(qū)的價(jià)格。非商業(yè)區(qū)由于地塊功能的未被認(rèn)識(shí)性，或者消費(fèi)者觀念上的拒絕，因此需求會(huì)低于商業(yè)中心。在制定價(jià)格起點(diǎn)時(shí)，建議參照上一條規(guī)律執(zhí)行，方能找出最優(yōu)價(jià)格。 ◆ 靠近大型商場(chǎng)的價(jià)格會(huì)比不靠商場(chǎng)的價(jià)格高；大型商場(chǎng)對(duì)小戶型產(chǎn)品的價(jià)格影響，要取決于地塊位置與商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目與產(chǎn)品的時(shí)尚程度，人流指數(shù)也成為項(xiàng)目定價(jià)的依據(jù)之一。如果項(xiàng)目地塊越是位于城市中心，商場(chǎng)規(guī)模與信譽(yù)度越高，經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品越具有時(shí)尚性，那么小戶型產(chǎn)品的價(jià)格空間也就越大，如果再在營(yíng)銷方式上，進(jìn)行變化，價(jià)格就越有可能成為市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者。 ◆ 核心商業(yè)區(qū)價(jià)格會(huì)高于非核心區(qū)產(chǎn)品的價(jià)格；因地段關(guān)系與功能關(guān)系，核心商業(yè)區(qū)的價(jià)格會(huì)高于非核心商業(yè)區(qū)的價(jià)格。我們?cè)谥贫ǚ呛诵纳虡I(yè)區(qū)小戶型產(chǎn)品的價(jià)格時(shí)，一定要注意到小戶型產(chǎn)品的價(jià)格發(fā)展空間。通常情況下，小戶型的價(jià)格發(fā)展空間，取決于區(qū)域態(tài)勢(shì)理論與產(chǎn)業(yè)態(tài)勢(shì)理論。當(dāng)區(qū)域態(tài)勢(shì)處于強(qiáng)勢(shì)的情況下，而產(chǎn)品又極具競(jìng)爭(zhēng)力時(shí)，則小戶型產(chǎn)品的價(jià)格指數(shù)應(yīng)當(dāng)向核心商業(yè)區(qū)的中高端價(jià)格看齊，華宇時(shí)代星空與世紀(jì)銀河的成功充分證明了這一點(diǎn)。當(dāng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)處于強(qiáng)勢(shì)時(shí)，小戶型產(chǎn)品的價(jià)格應(yīng)該具有預(yù)見性與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。楊家坪的小戶型價(jià)格則應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高于南坪區(qū)的小戶型產(chǎn)品的價(jià)格。 ◆主中心商業(yè)區(qū)的價(jià)格高于次中心商業(yè)區(qū)的價(jià)格。在主中心商業(yè)區(qū)與非主中心商業(yè)區(qū)價(jià)格關(guān)系方面，存在一個(gè)邊緣市場(chǎng)理論問(wèn)題。在此并不是否定我們的結(jié)論。但是在實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)作中，我們除了遵循這個(gè)規(guī)律外，我們也應(yīng)該注意邊緣市場(chǎng)帶給我們的機(jī)遇與陷阱：邊緣市場(chǎng)理論的核心是一個(gè)機(jī)遇發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。機(jī)遇的多少或者價(jià)值性可用兩個(gè)指標(biāo)來(lái)尋找，一是項(xiàng)目周圍的基準(zhǔn)人口數(shù)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)支持，二是地塊的文化底蘊(yùn)與城市人群對(duì)這種文化底蘊(yùn)的認(rèn)同度。在我們的市場(chǎng)實(shí)踐中，江北與南坪的小戶型產(chǎn)品出現(xiàn)的較少，其價(jià)格也相對(duì)其他產(chǎn)品形態(tài)，顯得沒有競(jìng)爭(zhēng)力則多少基于這兩個(gè)原因。南坪由于作為新興城市區(qū)域，原來(lái)的老基礎(chǔ)人口相當(dāng)薄弱，沒有傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)支撐；而作為新區(qū)，其文化底蘊(yùn)尚未形成，因而在該區(qū)內(nèi)，不僅小戶型產(chǎn)品顯得比較少，而且價(jià)格也不具備相對(duì)優(yōu)勢(shì)。而江北區(qū)雖為老城區(qū)，基礎(chǔ)人口雖較雄厚，但是其傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，其文化底蘊(yùn)在城市中，表現(xiàn)的并不明顯，因而失去了城市潮流的認(rèn)同。因此在江北，我們也比較少的發(fā)現(xiàn)小戶型產(chǎn)品出現(xiàn)。 2 、高附加值營(yíng)銷的必備要素小戶型產(chǎn)品營(yíng)銷要對(duì)產(chǎn)品的附加值進(jìn)行深度挖掘，除了我們對(duì)地段因素與街區(qū)的規(guī)劃功能與歷史功能進(jìn)行深度挖掘外，還可以從小戶型產(chǎn)品品牌化、發(fā)展商的信譽(yù)度，產(chǎn)品的先進(jìn)性與營(yíng)銷手段創(chuàng)新上著手。因品牌化是一個(gè)泛概念，因此我們將通過(guò)多個(gè)角度的營(yíng)銷策闡述時(shí)，對(duì)品牌化作出全面的分析。在此列舉了一些常用的營(yíng)銷措施，來(lái)對(duì)小戶型產(chǎn)品附加值營(yíng)銷進(jìn)行說(shuō)明： ◆ 裝修房策略小戶型產(chǎn)品進(jìn)行裝修房營(yíng)銷是實(shí)現(xiàn)品牌化與創(chuàng)造高附加值的一個(gè)非常有效的手段。小戶型產(chǎn)品因?yàn)榭們r(jià)相對(duì)顯得比較低，因而消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的單價(jià)相對(duì)顯得不是那么敏感。由于面積小，加上裝修的價(jià)格后，小戶型產(chǎn)品的總價(jià)優(yōu)勢(shì)仍然相當(dāng)明顯，所以裝修房營(yíng)銷不會(huì)對(duì)小戶型產(chǎn)品的價(jià)格形成抗性，也不會(huì)對(duì)產(chǎn)品使用者產(chǎn)生壓力。小戶型產(chǎn)品特定的購(gòu)買群體，決定了裝修后的小戶型不僅不會(huì)影響小戶型產(chǎn)品的營(yíng)銷，反而會(huì)極大促進(jìn)小戶型產(chǎn)品的營(yíng)銷。盧鏗曾經(jīng)撰文指出小戶型產(chǎn)品的出路除了裝修還是裝修。由于小戶型購(gòu)買者多是城市年輕白領(lǐng)，他們時(shí)間資源寶貴，因而在購(gòu)買房屋時(shí)，對(duì)便利性的要求顯得相當(dāng)明顯；另一方面也由于戶型小，讓消費(fèi)者在整個(gè)裝修過(guò)程中，有著煮了一大鍋飯，卻只有一個(gè)人吃的失落感，也就是消費(fèi)者從自己進(jìn)行裝修過(guò)程中，不能找到更多的樂趣；其三則是房屋裝修時(shí)的規(guī)模效應(yīng)的體現(xiàn)，單個(gè)個(gè)體對(duì)小戶型進(jìn)行裝修的裝修成本會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)展商提供的裝修房的裝修成本。因此一般小戶型產(chǎn)品業(yè)主還是比較樂于購(gòu)買裝修房。這樣發(fā)展商就可以通過(guò)裝修的規(guī)模效應(yīng)獲取一部分超額利潤(rùn)，從而提高發(fā)展商開發(fā)產(chǎn)品的利潤(rùn)。

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