城中村改造中的項目融資模式探討-資料下載頁

　　

【正文】 、獵德村和深圳的大沖村。這三個城中村的改造模式各具特色，分別代表了政府直接投入型、村集體主導(dǎo)、開發(fā)商投入型三種改造模式。其中的項目融資模式也因而各不相同，各具特色。 政府直接投入型的融資模式 概念釋義政府直接投入型：一般指因為城市建設(shè)，需要對城中村進行整體改造或者搬遷，通常是地方政府直接與村集體進行談判，按雙方談判確定的價格或參考市場進行估價，對村集體、村民所擁有的集體土地，以及村民和村集體的住宅17 / 64圖 廣州大學(xué)城廠房等物業(yè)進行贖買，對原城中村整體搬遷，在新的地方選址重建安置。其后，由政府或政府委托的開發(fā)商對舊村整體拆除，并按照城市建設(shè)項目的要求進行建設(shè)。政府直接投入型的項目融資通常來講，形式或者方式比較簡單單一，主要由地方政府從政府財政中撥付來進行項目推進。主要費用包括村集體土地征用補償、異地新建安置區(qū)的土地征用費、城中村村民的物業(yè)補償，城中村村民異地安置區(qū)的建設(shè)費用、原城中村的拆除整理費用、居民安置區(qū)建設(shè)期間的安置費（有些在時間允許的情況下可在安置區(qū)建設(shè)后再安置，該費用可不用支出） 。村民在土地失去后的經(jīng)濟發(fā)展物業(yè)建設(shè)用地征用和建設(shè)費。 具體案例：小谷圍島的城中村改造小谷圍島位于廣州市番禺區(qū)北部，面積 平方公里，風(fēng)光秀麗，四面環(huán)水，距廣州市中心約 17 公里，居民世代以漁業(yè)、種菜和果樹為生。2022 年3 月，小谷圍島上 平方公里的土地被正式確定為廣州大學(xué)城規(guī)劃用地。大學(xué)城的降臨打破了這個小島原先的平靜，島內(nèi)的南亭、北亭、穗石、貝崗、練溪、郭塱 6 條行政村由此成為城中村，當中練溪和郭塱村屬于全部拆遷。拆遷涉及約 萬人，拆遷面積為 平方公里。　　18 / 64根據(jù)當年的征地拆遷補償安置辦法，拆遷村民在規(guī)定日期內(nèi)遷出，每人可享受安置補貼獎勵 2 萬元。被拆房屋按照不同的結(jié)構(gòu)等級賠償金額約 400—850元/平方米不等。土地被征后，村民靠村里集體物業(yè)的租金和經(jīng)濟發(fā)展用地分紅的 15%作為主要收入。專為大學(xué)城拆遷所建的谷圍新村占地 1200 畝，共建設(shè)安置房 3144 套，有別墅型和公寓型兩種住房，配置了學(xué)校、診所、肉菜市場、人工湖等公共設(shè)施，政府部門突破常規(guī)為大學(xué)城拆遷的村民購買了社會保險和醫(yī)保。從此，村里的農(nóng)民“洗腳上田”成了城里人。大學(xué)城總體規(guī)劃建設(shè)也于 2022 年 1 月正式啟動，定位為中國一流的大學(xué)園區(qū)，華南地區(qū)高級人才培養(yǎng)、科學(xué)研究和交流的中心，學(xué)、研、產(chǎn)一體化發(fā)展的城市新區(qū)，適應(yīng)市場經(jīng)濟體制和廣州國際化區(qū)域中心城市地位、生態(tài)化和信息化的大學(xué)園區(qū)。計劃入駐 20 萬大學(xué)生，規(guī)劃城市人口約 35 萬人，相當于一個中等規(guī)模的城市，總投資規(guī)模約 300 億元。19 個月后一期工程正式完工。2022 年 9 月 1 日，第一批進駐大學(xué)城的 10 所廣東高校新生陸續(xù)入住大學(xué)城。 優(yōu)缺點分析政府直接投入型的項目融資模式中，地方政府充當了投資商的角色，改造中的融資方式以政府直接投入為主，與城中村的村集體進行談判，對原城中村進行改造。優(yōu)點表現(xiàn)在：一是政府對村民的物業(yè)和土地直接買斷，政府這個開發(fā)商與村集體之間的關(guān)系簡單單純，買斷之后的土地（城中村）政府可以直接決定如何開發(fā)使用。其次政府的項目建設(shè)得以順利保證實施；另外，此種政府主導(dǎo)式的建設(shè)可以為地方政府帶來巨大的社會效益，并且此效益可以是倍數(shù)級的擴大。對村集體而言，原舊村的居住環(huán)境得以改善，按照新的要求建設(shè)安置區(qū)的在居住環(huán)境和公建配套設(shè)施（文化、教育、體育衛(wèi)生等）也是按照城市建設(shè)標準配置，生活質(zhì)量得以提高。村集體的長遠的經(jīng)濟利益也通過政府專項安排的經(jīng)濟發(fā)展留用地得以保障，原來的農(nóng)民身份轉(zhuǎn)化為城市居民身份。但如此大的投資和單一的投資主體不可避免存在不足。缺點表現(xiàn)在：一是政府需支付高昂的贖買資金和安置成本；改造后政府的收益在于可在原城中村所在地按照預(yù)期目的進行項目建設(shè)。如果該建設(shè)項目具有直接的經(jīng)濟利益，則19 / 64對政府這個投資商而言，具有經(jīng)濟收益。如蘇州工業(yè)園的開發(fā)建設(shè)、天凈濱海新區(qū)的開發(fā)建設(shè)期間，規(guī)劃建設(shè)區(qū)域內(nèi)的城中村改造模式就是此種模式。如果建設(shè)大學(xué)城這種公益性的基礎(chǔ)設(shè)施，則政府的投入在經(jīng)濟利益上難以直接測算評估，僅能從社會效益進行評價。二是直接投入型的城中村改造得不到村民的積極響應(yīng)，村民認為，政府是為了自身建設(shè)才對村莊進行改造，政府自然要把相關(guān)村民安置、今后生活的經(jīng)濟保障、公共設(shè)施的建設(shè)等一切做好，不做好就是政府自身失職。甚至有些村民認為政府想征地建設(shè)，如果沒有村民的配合政府的項目建設(shè)就難以推進，他們在建設(shè)中可以有更多的話語權(quán)，可以借機要求政府提供更多的實惠。三是由于村民強勢的話語權(quán)，導(dǎo)致了政府在此情況下的弱勢角色，村民有可能提出超出市場價格的補償要求，政府可能需要付出較大的成本來推進城中村的拆遷，土地整理、異地建設(shè)新村，對村民今后長遠的經(jīng)濟發(fā)展作出安排等。另一方面村民原來村莊的土地從此不再擁有，在新的城市建設(shè)后可能產(chǎn)生的更高經(jīng)濟利益難以分享，原有的居住文脈被割裂，對村集體而言在社會效益評價上并不成功，正如《三峽人》中的居民對原有村莊的難以割舍。因此，這種模式費力不討好，還容易激化社會矛盾，帶來維穩(wěn)壓力，如果不是大型市政或者公益設(shè)施的建設(shè)需要政府往往不愿意采用這一模式。 應(yīng)用范圍這種模式常應(yīng)用于涉及到國家重大工程項目需強制征用農(nóng)村土地、并且不是社會一般投資者可以承擔投資，且有收益的項目情形，如廣州大學(xué)城的建設(shè)，三峽大壩工程的建設(shè)城中村拆遷安置。還有就是一些地理位置較偏、村莊規(guī)模小、村經(jīng)濟實力較弱的城中村，如蘇州工業(yè)園建設(shè)初期時園內(nèi)的的城中村，由于位置較偏，彼時的經(jīng)濟實力較弱，園區(qū)的城中村可以順利實施整體搬遷。 村集體主導(dǎo)型的融資模式 概念釋義村集體主導(dǎo)型的融資模式：是村集體自身的經(jīng)濟實力強大，依托自身的經(jīng)濟實力，在城市規(guī)劃引導(dǎo)下，以村委會為主體進行組織，籌資，完成村民協(xié)調(diào)、20 / 64圖 廣州獵德村村貌 圖 廣州獵德村的小橋流水村莊拆遷、土地整理、回遷建設(shè)、村民安置和村集體物業(yè)建設(shè)的所有工作。簡單而言就是村集體依托自身經(jīng)濟實力，按照城市規(guī)劃要求，對本村進行自我改造。此種開發(fā)融資模式看似簡單，自行籌資，但其實多是以地籌資，具體來講就是利用城中村改造的機會，對城中村內(nèi)的土地進行整理，對整理出來的土地在本村舊村搬遷、物業(yè)復(fù)建等建設(shè)需求滿足的基礎(chǔ)上，對剩余的土地借助土地自身良好優(yōu)越的區(qū)域位置和土地的稀缺性，通過外部市場按照招拍掛的方式公開出讓，籌到土地改造資金，推進舊村整體改造。并且為了有效的控制城中村開發(fā)的可行性，整理出來的土地往往借助調(diào)整地塊容積率的方式，提高地塊出讓價值，提高地塊容積率的主要依據(jù)多是從城中村改造的經(jīng)濟平衡分析。 具體案例：廣州市獵德村改造 獵德村位于天河區(qū)珠江新城中南部，南臨珠江，是一個有著 900 多年悠久歷史的嶺南水鄉(xiāng)，總面積 公頃，轄內(nèi)住 3167 戶共 7865 人。這里被曾是河涌縱橫，古榕依依，曾是美麗的嶺南水鄉(xiāng)。隨著城市化進程的推進，高樓大廈所包圍，人口越來越多，巷子越來越窄，村民都洗腳上田，成了出租屋主，這里也變成了“城中村” ，容納了 1 萬多外來暫住人口。與所有的城中村一樣，曾經(jīng)的獵德村成了臟亂差的代名詞，幽暗狹窄的小巷，河涌越來越黑，出租屋里住滿了流動人口，治安也大受影響。嚴重影響了村民和周邊居民的生活，制約了村民和村集體經(jīng)濟的發(fā)展，束21 / 64圖 廣州獵德村富有傳統(tǒng)特色的龍舟賽 圖 改造后傳統(tǒng)與現(xiàn)代共存的獵德村縛了城市綜合競爭力的提升和城市現(xiàn)代化的推進，獵德“城中村”改造迫在眉睫。2022 年 5 月，該村整體改造工作正式啟動，整個村的改造經(jīng)濟測算需要30 個億。按照獵德村改造方案，獵德村全部拆掉重建，其東部作為村民的安置區(qū)，南部則建星級酒店，支撐集體經(jīng)濟，西部用于拍賣發(fā)展商業(yè)。用地面積 萬平方米，總建筑面積 萬平方米，公開出讓的最低交易價是 億元，最終拍出價是 46 億，超過預(yù)期。2022 年 9 月 28 日完成復(fù)建安置房工程和回遷。回遷后，村民人居環(huán)境有了翻天覆地的變化；村集體收益翻番，2022 年達到 5 億元，經(jīng)濟總量躍居天河區(qū)村改制公司第 1 位，人均年收入達90000 元。 優(yōu)缺點分析獵德村改造的優(yōu)點在于不需要政府出資，依靠自身進行改造，首創(chuàng)了村民以土地產(chǎn)權(quán)（土地拍賣）置換開發(fā)商物業(yè)（安置房建設(shè)）來改造的新模式，有別于以往以政府為主導(dǎo)進行的舊城改造模式。今天的獵德村已經(jīng)成為珠江新城的魅力名片，成為廣東城中村改造的一個成功典范。但是也有專家認為獵德村的改造問題多多。著名城市規(guī)劃專家、現(xiàn)任中山大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師的袁奇峰教授認為“簡單的拆除重建，經(jīng)濟上算得過，文化上太可惜了。 ”他認為，珠江新城區(qū)域內(nèi)，值得留下的文化符號本來就不多，獵德村改造方案，絕對不能鏟平重建這么簡單了事。 “至今為止，村內(nèi)小橋、流水、祠堂的老記憶都還存在。比如在河涌兩側(cè)，就可以進行一些文化保22 / 64留，實行有文化的改造。獵德村需要提升的，不僅僅是握手樓、違章建筑，也要發(fā)揚它的文化、游覽價值。 ”尤其是獵德涌兩側(cè)的十多座古祠堂、古廟宇全部要被拆除，變成商務(wù)樓宇。如此“鏟平” ，是規(guī)劃專家們不愿見到的。其次獵德模式表面上看起來政府很輕松，一分錢都不用花，但“下一屆政府肯定需要為這么高的容積率進行大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，支出大筆財政” ，這樣一來， “村民得益了，全市人民卻受損。 ”再次這種賣地籌集改造資金、單個村或單個改造地塊進行經(jīng)濟平衡的模式，容易面臨市場波動和容積率過高的難題。如果所有的城中村都采取這種改造模式，就喪失了改善城市環(huán)境、抽疏中心城區(qū)人口密度的意義。 應(yīng)用范圍這種模式主要應(yīng)用于村集體經(jīng)濟股份制較為完善、改制較為超前、村的經(jīng)濟實力較為雄厚、管理能力較強，對商業(yè)運作較為嫻熟；并且城中村自身的區(qū)域位置較好，舊村有可整理出讓的土地的城中村。 開發(fā)商投入型的融資模式 概念釋義開發(fā)商投入型的融資模式就是開發(fā)商通過與城中村的村集體合作，合作成立項目公司，項目公司負責(zé)城中村改造中的征地、補償、拆遷、安置、建設(shè)、銷售等，城中村改造的策劃方案方案、資金運作都由開發(fā)商自己承擔，按市場化方式進行綜合開發(fā)，最后所得利益由開發(fā)商和村集體所成。一般而言， “城中村”的村集體的經(jīng)濟實力相對有限，依托城中村自身的實力進行城中村改造難度較大，尤其是市場化的運作方面。另一方面政府不愿意也難以提供強大的資金對城中村直接進行大規(guī)模的改造。因此，開發(fā)商介入是促進“城中村”改造的重要方式。這種模式主要是利用城中村內(nèi)具有較多的剩余空地，和城中村改造捆綁在一起，把這些空地轉(zhuǎn)為商業(yè)、居住等經(jīng)營性質(zhì)的用地，聯(lián)通城中村村民的宅基地進行統(tǒng)一開發(fā)規(guī)劃。拆除城中村舊有物業(yè)，建設(shè)經(jīng)營性物業(yè)，將一部分住宅23 / 64圖 深圳大沖村改造夜景效果物業(yè)按一定比例分配給村民（按成本價購買） ，安置城中村村民，對村集體和村民的物業(yè)等通過貨幣或者建筑物的形式進行補償。而另一部分物業(yè)則對外銷售，對外銷售的收入一部分用于支付舊村拆遷補償，一部分用于支付新村建設(shè)成本，剩余部分則是投資者進行城中村改造項目的必要利潤。 具體案例：深圳南山區(qū)大沖村改造大沖村位于深圳市南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)中區(qū)的東部，西面是高新中區(qū)西片區(qū)，北面是松坪山住宅區(qū)，南面是高新南區(qū)。地理位置優(yōu)越，現(xiàn)有各類建筑物 1400 多棟，總建筑面積 100 多萬平方米，在此居住有 6 萬多人。此次改造面積范圍面積約 萬平方米，最終達到的建筑面積約 280 萬平方米，其中用于回遷的物業(yè)面積是 110 多萬平方米，公共配套設(shè)施 萬平方米，也有 萬平方米的住宅用于政府保障性住房。其它作為改造的成本及利潤。該項目是深圳“十二五”期間五大標志性城市更新項目之一，也是廣東省截止目前最大的一個城中村改造項目。預(yù)計總投資超過 200 億元人民幣，在“十二五”期間，將完成投資 100 億元。按照“大沖村舊村改造規(guī)劃” ，該地區(qū)改造后將成為為深圳市高新技術(shù)園區(qū)的配套基地，同時也是深圳市西部新型現(xiàn)代化高尚居住社區(qū)。整個項目建設(shè)和完成后，一方面，將一改現(xiàn)在“貼面樓” 、 “握手樓”林立的局面，取而代之的是平均容積率僅有 ，外立面美觀時尚的寫字樓、辦公樓、星級酒店等，整體的建筑觀感大大提升。 另一方面，大沖村改造項目在保留大沖石、大王古廟、鄭氏宗祠、水塘和五棵老榕樹等歷史古韻之外，并將通過適當?shù)姆绞礁?4 / 64圖 深圳大沖村改造整體效果新改造。未來的大沖，將會增建林陰大道、公園、街頭綠地、屋頂花園等不同的綠色空間。加之現(xiàn)有的大沙河公園，從華僑城遠眺大沖，除了可以繼續(xù)體會到深圳的歷史底蘊之外，還可獲得更為震撼的綠色視覺效果。更為重要的是，在大沖村改造項目中，將打造成為南山“萬象城” ，擁有集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化及康體于一體的超大型 shopping mall 建設(shè)，在成為深圳灣畔一顆耀眼明珠的同時，更進一步填補了華僑城商業(yè)相對缺乏的短板，將成為與深圳未來整體城市形象相適應(yīng)的新型現(xiàn)代化高尚商業(yè)、商務(wù)中心及居住社區(qū)，成為深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和華僑城旅游景區(qū)的重要配套基地。改造后按照每平方米 萬元的拆遷補償標準，這個村還將造就 400 多個千萬富翁，十個億萬富翁。對于此項目，深圳市政府、南山區(qū)政府高度重視。2022 年 3 月，在深圳市南山區(qū)政府牽引下，深圳華潤集團與大沖村村委會的大沖實業(yè)股份公司確定了合作意向，簽訂了合作開發(fā)的協(xié)議。城中村改造過程中，南山區(qū)政府與代表大沖村的大沖實業(yè)股份公司直接協(xié)商，大沖實業(yè)股份公司的主要職責(zé)是負責(zé)協(xié)調(diào)內(nèi)部村民，保證城中村改造工作的順利推進。華潤集團則主要承擔大沖