中國行業(yè)季度分析報告-資料下載頁

　　

【正文】 房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)，經(jīng)濟(jì)適用住房價格要嚴(yán)格實行政府指導(dǎo)價；提出完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；提出要擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，并且把制定廉租住房制度建設(shè)情況納入省級政府對市（區(qū)）、縣政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理。二是對正常的住房需求進(jìn)行了合理引導(dǎo)，比如通過根據(jù)收入水平狀況確定購買商品房首付款比例，強(qiáng)化信貸審查，引導(dǎo)人們的合理需求；控制了住房的投資性需求和被動性需求，遏制了投機(jī)性需求。主要通過土地、稅收、金融等經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控。三是稅收政策的引入完善了中國宏觀調(diào)控工具的內(nèi)容。“新國八條”特別指出要加大對房地產(chǎn)交易行業(yè)的調(diào)節(jié)力度，從交易環(huán)節(jié)抑制炒房。例如，“對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅”。這一稅收機(jī)制直指房地產(chǎn)投機(jī)行為，對要求流動性較高的投機(jī)資本而言，至少在短期內(nèi)是一個沉重的打擊，而它對真正以自住為目的的普通老百姓幾乎沒有什么負(fù)面影響。政府出臺的一系列宏觀調(diào)控政策，尤其是“三個八條”的主要目的是要將房地產(chǎn)市場盡快導(dǎo)入正常軌道上來。但是，政府在調(diào)控過程中也面臨著難點(diǎn)：政府一方面要抑制房價的上漲，另一方面又要防止投資過熱。理論上講，加大中低檔房的供應(yīng)是拉低房價的重要手段。但是，加大中低價位房屋供應(yīng)需要增加相對廉價的土地供應(yīng)，增加土地供應(yīng)意味著又一輪投資熱的開始，極易引起鋼鐵、能源等供應(yīng)緊張，價格上漲，使2004年的宏觀調(diào)控成果化為烏有。另外，大量增加供應(yīng)，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，意味著會帶來巨大的投資損失。所以，政府要“拿捏”調(diào)控力度，見到效果也需要一段時間。表25：2004年以來國家頒布的與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的重要政策頒布時間頒布單位政策的主要內(nèi)容一、行政調(diào)控政策20040409國務(wù)院溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議時表示，要進(jìn)一步采取有力措施，有效遏制投資過快增長勢頭，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，必須適度控制貨幣信貸增長。同月26日，中共中央政治局會議強(qiáng)調(diào)，各地區(qū)各部門要集中精力抓好中央確定的各項宏觀調(diào)控政策措施的落實，適度控制貨幣信貸增長，嚴(yán)格控制新開工項目。 20040429國務(wù)院要求各地區(qū)、各部門和各有關(guān)單位在1個半月內(nèi)對所有在建、擬建固定資產(chǎn)投資項目進(jìn)行一次全面清理，重點(diǎn)清理鋼鐵、電解鋁、水泥、黨政機(jī)關(guān)辦公樓和培訓(xùn)中心、物流園區(qū)、大型購物中心等項目，以及2004年以來新開工的所有項目。　 20040430中國人民銀行國家發(fā)改委銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策協(xié)調(diào)配合，控制信貸風(fēng)險有關(guān)問題的通知》，《通知》指出，要進(jìn)一步控制信貸規(guī)模、降低信貸風(fēng)險。 20050305政府工作報告溫家寶總理首次在政府工作報告中明確提出要抑制高房價，這表明局部地區(qū)房地產(chǎn)市場存在泡沫已經(jīng)成為共識，房價過高問題已經(jīng)上升到政治高度。20050326國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》“老國八條”，該《通知》從八個方面指明了目前房地產(chǎn)市場發(fā)展的具體路徑。《通知》以國務(wù)院文件的方式下發(fā)，表明了中央政府對目前房地產(chǎn)市場的基本態(tài)度，表明今年乃至更長一段時間內(nèi)，關(guān)注與調(diào)控房地產(chǎn)市場將是中央政府工作的重心。20050427國務(wù)院溫家寶總理在主持國務(wù)院常務(wù)會議中再次提出要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，并提出八項措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場，稱之為“新國八條”。20050511建設(shè)部等七部委進(jìn)一步下發(fā)了《關(guān)于貫徹〈國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知〉的通知》，對各地做好調(diào)控房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定住房價格的工作提出了“八點(diǎn)意見”。20050531國家稅務(wù)總局財政部建設(shè)部聯(lián)合出臺了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》，對5月11日七部委出臺的房地產(chǎn)新政中有關(guān)事項做出了更為細(xì)化的要求。通知要求，2005年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。二、主要金融政策20030605中國人民銀行下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》“121號文件”。文件規(guī)定：銀行對土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放抵押貸款的額度，不得超過土地評估價值的70％，期限最長不得超過兩年；購房者購買第二套住房時，必須承擔(dān)比購買第一套房更高的首付款比例；購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上住房者，則要按照央行公布的同期檔次貸款利率支付利息；個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60％，期限最長不得超過10年。20040206中國銀監(jiān)會發(fā)布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引(征求意見稿)》。《指引》規(guī)定，商業(yè)銀行對個人住房貸款的發(fā)放，應(yīng)將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下（含55%）；房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過30%。 20040411中國人民銀行從2004年4月25日起，資本充足率低于一定水平的金融機(jī)構(gòu)，將執(zhí)行8%的存款準(zhǔn)備金率，國有獨(dú)資、股份制商業(yè)銀行、%的存款準(zhǔn)備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張，房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對象之一。20040427國務(wù)院國務(wù)院發(fā)出通知，提高部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，通知要求，房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項目）固定資產(chǎn)投資項目資本金比例由20%及以上提高到35%及以上，比“121號”文件規(guī)定的30%項目自有資金的要求又向前邁進(jìn)了一大步，5個百分點(diǎn)對于大項目啟動將產(chǎn)生較大壓力。20041029中國人民銀行中國人民銀行決定從2004年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。，%%，%%。20050317中國人民銀行取消5年以上住房商業(yè)貸款優(yōu)惠利率，%，并放開了貸款利率上限；%；對房價上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。這項針對個人的房貸新政全面提高所有購房者的供房負(fù)擔(dān)，提高購房門檻；打擊了市場上部分潛在購房者對房價的樂觀預(yù)期，對需求將產(chǎn)生明顯的抑制作用。三、主要土地政策20040330國土資源部監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號令)，要求從即日起就“開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進(jìn)行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，這一政策的出臺徹底封死了土地協(xié)議出讓的口子。20040428國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，暫停半年的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審、暫停新批的縣改市（區(qū)）和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)的土地利用總體規(guī)劃的修改、暫停涉及基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)調(diào)整的各類規(guī)劃，即“三個暫停”全面展開市場治理整頓。20041031國務(wù)院“三個暫停”剛剛到期，國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》與央行加息的決定同時出臺。20041202國土資源部下發(fā)了《關(guān)于開展全國城鎮(zhèn)建設(shè)存量用地情況專項調(diào)查工作的緊急通知》要求，全國國土部門將以2004年12月31日為基準(zhǔn)日期，到2005年3月31日，對全國城鎮(zhèn)的存量用地、閑置用地情況進(jìn)行地毯式調(diào)查。20041206財政部國土資源部人民銀行聯(lián)合發(fā)出《進(jìn)一步加強(qiáng)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收使用管理的通知》要求：凡不按國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)足額繳納土地有償使用費(fèi)的，一律不得下發(fā)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)文件。20041214國務(wù)院召開全國深化改革嚴(yán)格土地管理工作電視電話會議，主要任務(wù)是貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，進(jìn)一步統(tǒng)一思想認(rèn)識，加強(qiáng)和改進(jìn)土地管理，鞏固宏觀調(diào)控成果，確保經(jīng)濟(jì)社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。20050110國土資源部正式對外發(fā)布了《2005年工作要點(diǎn)》，《要點(diǎn)》中對建設(shè)用地供應(yīng)政策采用了“從嚴(yán)從緊”四個字并明確指出，2005年3月前將查清城鎮(zhèn)閑置土地、空閑地和批而未供地情況；做好啟動新一輪土地調(diào)查的各項準(zhǔn)備；嚴(yán)格執(zhí)行土地管理法律法規(guī)和供地政策、嚴(yán)把建設(shè)用地預(yù)審和審查報批關(guān)。資料來源：國研網(wǎng)整理三、影響篇：宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)的主要影響（一）對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有強(qiáng)烈的“波及效應(yīng)”，有多方面拉動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，主要表現(xiàn)在以下三方面：首先，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國民經(jīng)濟(jì)中的建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合，從而“波及”、拉動其發(fā)展；其次，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最終產(chǎn)品為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、搬家公司、房屋金融保險業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場所；第三，房地產(chǎn)的消費(fèi)使用特別是住房消費(fèi)是種綜合性消費(fèi)，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學(xué)習(xí)、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。所以，國際上對發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有如下的統(tǒng)計和記錄：工業(yè)發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)值每增加1個單位。據(jù)投入產(chǎn)出模型測算，每100億元房地產(chǎn)投資中，除了對建材業(yè)、建筑業(yè)、銀行業(yè)有影響外，還可誘發(fā)以下行業(yè)產(chǎn)生如下產(chǎn)出：，、、初步估計發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可直接或間接帶動60多個部門和行業(yè)的發(fā)展。因此，自2003年下半年以來實施的一系列宏觀調(diào)控措施對這些行業(yè)也將產(chǎn)生間接影響，從而作用于整個宏觀經(jīng)濟(jì)，這將有利于我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定健康地增長。，加上間接帶動系數(shù)，可達(dá)23個百分點(diǎn)，7年來，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的這種帶動作用一直在持續(xù)。在房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例達(dá)50%以上的上海、北京、廣州、深圳等地，房地產(chǎn)對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的帶動作用更為明顯。去年以來實施的一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮政策可能會拉低北京市GDP增長12個百分點(diǎn)；而上海今后兩年的經(jīng)濟(jì)增長可能會隨房地產(chǎn)市場的調(diào)整而放緩。 對于宏觀經(jīng)濟(jì)走勢，經(jīng)濟(jì)學(xué)家早已形成共識，%9%之間比較合理。%，可視為經(jīng)濟(jì)仍然未完全走出過熱的一種征兆，對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控有利于改善這種局面。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控要在36個月之間才能看出實際效果，對經(jīng)濟(jì)增長具體會影響到幾個百分點(diǎn)尚待觀察，但是通過這次以房地產(chǎn)為重點(diǎn)的宏觀調(diào)控，應(yīng)該可以把今年全年的GDP增長率控制在9%左右。 表26：全國房地產(chǎn)投資占GDP的比重逐年增長 單位：億元，%年份GDP增長率房地產(chǎn)投資增長率房地產(chǎn)投資占GDP的比率19981999200020012002200320042005（16）數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)（二）對房地產(chǎn)行業(yè)的影響對于房地產(chǎn)業(yè)來說，近幾年的快速發(fā)展已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的主要增長點(diǎn)之一，在目前這種緊縮性的宏觀調(diào)控背景下，一系列的政策措施確實給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的沖擊和影響。對房地產(chǎn)市場供給的影響 土地和資金是房地產(chǎn)開發(fā)的兩個生產(chǎn)要素。從目前的宏觀經(jīng)濟(jì)政策上來看，房地產(chǎn)業(yè)在這兩方面都遭遇政策緊縮。首先，把房地產(chǎn)業(yè)列為過熱行業(yè)之后，房地產(chǎn)業(yè)從商業(yè)銀行取得信貸明顯困難。在各項金融政策未出臺以前，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資金對商業(yè)銀行信貸的依賴性非常強(qiáng)。許多開發(fā)商在不具備開發(fā)條件下，就盲目投資項目，依靠銀行開發(fā)貸款拿地，然后將土地向銀行抵押再貸款開發(fā)資金，并通過承建商墊付部分同樣是來自商業(yè)銀行的建設(shè)貸款資金，以及項目開工后賣期房（個人購房商業(yè)貸款）回籠現(xiàn)金流，維持項目開發(fā)進(jìn)程。可見，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目的各個環(huán)節(jié)都充當(dāng)著不同的信貸角色。然而，金融宏觀調(diào)控政策實施以后，先從土地開發(fā)貸款角度，抑制了開發(fā)商投機(jī)的可能性，2003年的“121號”文件以及2004年的提高房地產(chǎn)業(yè)貸款資本金比例，從原來的20%提高到35%及以上，為房地產(chǎn)業(yè)設(shè)立了較高的信貸門檻。一般情況下，銀行信貸資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例在80%左右，如果將這作為平均數(shù)，就意味著相當(dāng)一部分開發(fā)商對銀行信貸的依賴遠(yuǎn)大于80%。因此，當(dāng)銀行在收緊房貸后，一些房地產(chǎn)開發(fā)商因無法向銀行融資，缺乏足夠的資金周轉(zhuǎn)、支付征地費(fèi)、工資及購買建筑原料而紛紛倒閉，一批在建工程因而停工，以至很多預(yù)期上市的項目延期并可能最終衍生出爛尾樓問題，這種現(xiàn)象將在2005年顯現(xiàn)。其次，土地的控制政策對房地產(chǎn)開發(fā)商來說更是雪上加霜。“”大限前開發(fā)商拿地不透明，私下暗箱和違規(guī)操作泛濫，大批開發(fā)企業(yè)嘗到了低價圈地的甜頭，用有限的資金到處圈地開荒，遲遲不向國家交納土地出讓金。而土地政策出臺以后，許多原來靠協(xié)議出讓拿到低價土地的開發(fā)商在沒有商業(yè)銀行作為后盾的前提下，被迫拓寬融資途徑，在這個過程中，最后順利過關(guān)的開發(fā)商寥寥無幾，土地供應(yīng)量急劇減少。在受限日前，沒有按照規(guī)定要求交納土地出讓金的項目被政府強(qiáng)制收回，然后通過土地交易市場“招、拍、掛”三種透明的方式，再次統(tǒng)一上市交易。與此同時，政府又暫停了農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地，以至于本來就非常敏感的土地供應(yīng)市場變得更加緊張。由于土地是企業(yè)擴(kuò)張投資的首要因素，企業(yè)沒有土地，就沒法上項目。所以這次調(diào)控，從清理土地開始，對抑制投資擴(kuò)張起到了很大作用，新增投資項目的下降與項目清理也有很大的關(guān)系。而土地政策對房地產(chǎn)影響具有雙重性：一是對于開發(fā)商來說，取得土地將變得越來越困難，在土地供應(yīng)逐漸收緊的情況下，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)商將沒有可開發(fā)的新項目，這在一定程度上抑制了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模；二是由于土地供應(yīng)量的減少導(dǎo)致了土地價格的持續(xù)