房地產行業錦繡江南項目營銷策劃報告-資料下載頁

　　

【正文】 車輛的引導，防止外來客戶亂停車現象的發生；次入口處安排保安兩名，注意案場的穩定、有條不紊；售樓處門口設迎賓小姐若干。（3） 樣板區本案景觀可參與性強，作為景觀樣板段同樣不能與此特征沖突。物管主要體現在環境衛生的整理，對可休憩場所的垃圾的隨時收集，注意盡量少地影響客戶。（4） 樣板房樣板房要求安排專人負責，進出進行登記，體現嚴謹性。隨時進行現場整理，避免內部裝飾的變形，保證展示的完整性和完美性。（5） 綠化養護林專業園林技師養護。同時我們建議養護林與停車場有一定的落差，在做安全保護措施的同時，可要求停車場管理人員隨時注意，避免不必要的損失。附件二：裝修房利弊分析一、裝修房對消費者的好處 不需要為尋找和跟進裝修公司而勞神費力； 減少受那些不講信用和低素質的裝修商蒙騙的可能； 減少受那些不講信用和低素質的發展商蒙騙的可能； 不必長期受左鄰右舍裝修污染的影響； 方便將裝修與住房一次性進行按揭貸款； 解決對室內設計無知所帶來的負面影響（審美與品位局限）； 避免低水平的裝修帶來的不安全問題（結構破壞、水災和失竊等）； 避免因樣板房的夸張化所帶來的錯覺； 裝修部分的性價比提高； 住宅的整體質量提高；1 可享受到經過專業室內設計之后的裝修效果；1 買到真實完整的住宅，有明確的投訴對象；1 買房時已可知道產品的最終效果（實際樣板房）；1 由于工藝過程中少了一些交叉破壞，總成本與總售價應更合理。二、對物業管理者的益處 不至于面對零散裝修所帶來的長期污染； 減低社區保安工作的壓力； 減少住戶的投訴； 減少管理成本； 加快小區入住速度；三、對社會環境的益處 減少這方面日益增多的法律糾紛； 遏制低水準裝修； 提高居住水平和改善生活方式； 建立健康的鄰里關系； 促進住宅產業的整體發展； 提高裝修技術與藝術； 淘汰數以萬計的發展商和裝修公司中的一部分不合格者。四、對發展商的影響 資金壓力更大，每平方米的造價將提高500元以上； 投資風險加大，每積壓1平方米，將多積壓500元至2000元； 無法掩蓋毛坯房的缺陷； 無法將消費者的投訴轉嫁于裝修商； 房屋的制造周期將增長三個月以上； 難于全部出售的“尾盤”形成更大的風險。以上這些對發展商的影響，正是毛坯房長期流行的本質原因 今日中國：需要裝修房與國際同行相比，今天中國的住宅產業有六大不同：（一）由于住房政策和金融政策的改變，中國幾乎是突兀地出現了一個世界最大地住宅市場；（二）大、中型規模的全封閉住宅小區是中國的一大特色；（三）由于人口眾多，中國人大多數居住在多層以上的公寓里；（四）大多數的中國消費者在室內設計方面的審美能力還相當差；（五）裝修行業內魚龍混雜，騙局甚多；（六）絕大多數發展商不敢于承擔建造最終住宅產品的責任。因此，今天的中國更加需要推行裝修房，以便讓消費者面對一個完善的住宅產品 其實，對于一個負責任的發展商來說，裝修房肯定是利多于弊的，理由如下： 可促進發展商綜合素質的整體提高； 可形成住宅產品新的賣點； 發展商的審美追求可實現更深入的表達； 在“高門檻”淘汰一批劣質對手之后，高水準的對手們可進行更加有序的競爭； 住宅產品的藝術與文化附加值提高； 通過裝修產生更多樣化的住宅產品形態； 住宅產品的創新空間加大； 住宅與裝修統一化的按揭行為可以促進購房； 發展商在新條件下要想生存發展必須更加努力變革和進步。 裝修房：問題與措施一、個性化問題解決成批住宅裝修個性化的幾個重要觀念如下：（1） 開發商的審美與判斷能力必須超過大多數的住戶；（2） 刻意追求個性化的住戶不占多數；（3） 個性是一種對外的張揚，主要表現在大門、玄關、大廳和書房，而不一定在住宅的所有方面；（4） “小菜單”與“大菜單”可解決裝修方案的個性化選擇；（5） 個性化更多地通過裝修以外的家俱、裝飾及陳設來體現；（6） 個別局部可以不裝修。 二、室內設計問題（1） 室內設計是專門的，不應當簡單地由發展商或者建筑師代勞；（2） 美觀易現，品位難求；（3） 優秀的設計不僅可帶來舒適，還可以節省成本；（4） 室內設計應當從建筑設計開始，并貫穿于建筑與結構設計之始終。三、成本與售價問題（1） 價格可采用組合表示方法，例如：“2600元（房價）+600元（裝修價）”；（2） 批量化的裝修成本應低于個案裝修成本；（3） 住裝統一按揭有利于克服購房心理而促進銷售，也有利于發展商收款；（4） 裝修房會使消費者總體花費減少。四、裝修程度問題不妨可將裝修程度分為以下幾種：（1） 初裝修：基本掩飾，可以入??；（2） 精裝修：統一設計或菜單式設計的優質裝修；（3） 高級裝修：極富設計個性的高成本裝修；（4） 局部裝修：只裝廚房或廚、衛；（5） 大部裝修：只余大廳或其它某局部不裝修。（6） 菜單式裝修裝修房比較適合于中檔及中高檔住宅，而對極高檔和低檔住宅應彈性地對待——極高檔者由明顯的個性要求，而低檔住宅則存在成本與總價障礙。 針對本案，我們建議開發商采用“菜單式”向業主提供裝修服務。不同房型，不同面積，不同風格，甚至以房間功能為單位制定菜單模式。方案一、突出房型特點本案幾乎所有的房型都有儲藏室，2+1，3+1房又有功能房的概念，在制定“菜單模式”時，特別注意突出功能房的實用性，給予裝修建議。方案二、突出大、小房型的裝修要點大房型：注意細節勾畫，設計要求居住的舒適度；小房型：著重在實用性，簡潔、大方，最大限度地利用空間，避免局促感。方案三、突出不同風格中式：運用現代手法、材質表現傳統符號，注意協調，居住的舒適以及江南風韻“神”的體現，但一定避免繁復，和符號的簡單堆砌；日式：日式建筑形態和內部結構和用材上與中式有一定的共通點，如木材的運用、較強的私密性等。可設計改良式的蹋蹋米，木制移門等局部布置；歐式：運用一些大膽的色調或材料，簡潔而大方，具有視覺沖擊力，明顯的文化特征，如雕塑小擺飾、吧臺、開放式廚房等。方案四、功能房裝修對整套房子進行功能分割，劃分為臥室、客廳、廚房、衛生間、儲藏間，根據功能要求安排“菜單”。尤其是2+1，3+1中的功能房需羅列不同的設計方案，供客戶選擇。附件三：銷售道具建議模型： 建議制作系列模型：整盤40萬平方米規劃模型、一期樓盤整體規劃模型、房型布置模型 樓盤整體模型：表現本案的全盤概念，重點在于展示整體規劃，重在功能 應該具有相當的體量，建議至少做到1：200，以顯示本案40萬平方米的恢弘氣勢 其中突出表現亭臺樓榭、水景資源，運用光電等技術表現樓盤的立面效果、 水景建議使用真水以突出動態效果 附帶“虹橋購物樂園”等對樓盤有坐標意義的配套 一期整盤模型：更細化表現本案的環境特色概念應該具有相當的體量，同時考慮到適當“偷借空間”更具傳播效果，建議底盤、環境做到1：100或1：80，建筑部分做到1：120或1：100以顯示本案環境優勢同樣要突出表現亭臺樓榭、水景資源，運用光電等技術表現樓盤的立面效果、水景建議使用真水以突出動態效果 房型布置模型：立體房型布置模型有利于直觀突出本案的房型特點；本案樣板房以外的主力房型可以用此種方式展示設備陳列： 建議把本案將使用的部分設備比如建材、智能化設備等元件設置櫥窗進行陳列展示，配合說明文字起到直觀銷售效果樣板房： 現場售樓處設置4套左右樣板房，2＋1房、3＋1房、3房、復式，分別以不同的風格進行裝修。小房應貼近其客戶 消費力低的特點采用簡潔的現代式；大房型貼合消費者采用較為奢華或者為較有品味的中式裝修風格 樣板房應充分顯示房間功能，尤其“加一”的功能應當突出。預先設置的家用電器擺位、智能化功能模擬演示等等 充分注意細節修飾，比如窗門外要么設置綠化景致、要么干脆用窗簾封閉，以燈光營造氣氛智能化演示： 本案大量運用了智能化設備，為了使大眾接受必須有直觀的演示系統。好的智能化演示可以充分提升樓盤形象效果圖： 表現小區規劃與綠化設計，最好有4～5張：40萬平方米總體鳥瞰效果圖（包括周邊商業、學校等設施）；一期總 體鳥瞰效果圖；最能展示環境效果的景觀，分別以白天、傍晚、夜景等形式表達。立面圖： 表現建筑立面效果，目前的效果圖立面效果不佳，廣告表現力較弱，建議請專業繪圖公司繪制1～2幅廣告效果圖。房型配置圖： 用于銷平銷海等印刷品上，了解房型情況和面積，增加美感；請明泉公司盡快提供所有整理過并分類的房型圖，由本 公司繪制家具配置圖。樓書和銷平銷海：樓書針對有望客戶及已購客戶開發，展現形象，細說產品。用于寄發或定點派發，也可作為現場工具。 DM1：“概念說明書”在引導期使用，著重在于配合宣傳概念賣點；印量10000份。 DM2：“銷售單片”正式開盤時使用，結合引導期客戶反映進行調整，大量印刷，于收樓處、接待處大量派送 首次印刷10000份，派發完畢后重新設計重新印刷（按套數1：50計，估計總量達40000份）。 樓書：正式開盤時結合DM2使用；首次印刷8000份（套數1：10比例），控制印量；初步創意計劃采用電子音樂樓書 房型單片：與“銷售單片”配合使用，或者直接與銷平銷海結合，合二為一手提袋： 表示案名及產品樓盤形象，方便客戶收取資料，用于現場和房展會。跨街橫幅： 在現場及周邊主要街道，方便客戶尋找。燈箱： 分室內和戶外兩種，置于現場售樓處內部或外部，周邊主要道路口等處。展板： 現場售樓處和展銷會展板兩種，進行產品細說，配合銷售員介紹演示VCD： 利用三維技術演示樓盤情況，尤其是期房階段演示“陶然十景”具有現實意義，刻錄電子樓書（10000份）隨樓書一 道派發；用于看房車電視屏幕介紹；初期結合電視廣告運作；結合多媒體網頁運作73 / 7