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北京某項(xiàng)目樓市分析報(bào)告-資料下載頁

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【正文】花園的綠化率較低，只有35％。別墅租金也因其品質(zhì)的不同有較大差異大部分別墅采取了出租的經(jīng)營(yíng)方式，首都機(jī)場(chǎng)附近地區(qū)別墅月平均租金在13－27美元／平方米之間，香江花園月平均租金最高為27美元／平方米，麗京花園比較陳舊的別墅月租金僅為13美元／平方米。別墅的設(shè)計(jì)風(fēng)格、配套設(shè)施及會(huì)所，綠化及水面等環(huán)境質(zhì)量，別墅單體類型等對(duì)別墅租金仍有重要影響。五、2001年北京東北部別墅市場(chǎng)配套設(shè)施分析高檔配套設(shè)施齊全的別墅市場(chǎng)需求較大。別墅與其它居住物業(yè)最重要的區(qū)別就是在配套設(shè)施的檔次和規(guī)模上，高爾夫球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等康體娛樂設(shè)施和高級(jí)會(huì)所是高檔別墅發(fā)展的迫切要求。具有高爾夫球練習(xí)場(chǎng)的香江花園、麗京花園以及金色湖畔高爾夫球俱樂部旁邊的裕京花園，銷售率已經(jīng)很高，買家和租客仍然絡(luò)繹不絕。適應(yīng)這一發(fā)展形勢(shì)，紫玉山莊也已經(jīng)開工建設(shè)高爾夫球練習(xí)場(chǎng)。目前大部分高檔別墅都具有網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等設(shè)施，而中低檔別墅這類設(shè)施則比較缺乏。從另一方面，會(huì)所是別墅住戶舉行公共活動(dòng)和社交活動(dòng)的場(chǎng)所，會(huì)所的發(fā)展趨勢(shì)是服務(wù)設(shè)施的多功能化，目前，紫玉山莊、香江花園、京潤(rùn)水上花園等高檔別墅，均有服務(wù)設(shè)計(jì)齊全的高級(jí)會(huì)所，這些會(huì)所作為園區(qū)對(duì)外的窗口，吸引著大量的買家和租客。六、2001年北京東北部別墅精裝修市場(chǎng)分析精裝修別墅是市場(chǎng)的主流。紫玉山莊、富成花園、香江花園、麗京花園等都為精裝修別墅，銷售業(yè)績(jī)都非常好，針對(duì)不同買家品位的精裝修別墅，具有很大的潛在需求。提供精裝修和成套家具用于出租的別墅則更能吸引租戶，幾乎是裝修一套租出一套，少數(shù)滯銷別墅開始采用這一經(jīng)營(yíng)方式。七、2001年北京東北部別墅市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)分析2001年以來，北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展再度明顯加快，隨著中國(guó)已經(jīng)加入WTO，大量海外公司進(jìn)入北京，現(xiàn)在正是投資置業(yè)的最佳時(shí)期。隨著第三使館區(qū)的建成，眾多的海外人士、國(guó)內(nèi)高收入管理人員以及高新產(chǎn)業(yè)的“知”本家們把京城“CBD”（中央商務(wù)區(qū)）作為辦公地點(diǎn)，他們收入豐厚，而又有很高的素養(yǎng)和生活品位，環(huán)境優(yōu)美、親近自然、具有個(gè)性的精品別墅是他們居室置業(yè)的首選。由于東四環(huán)內(nèi)高檔居住物業(yè)數(shù)量有限，因此交通便利、環(huán)境優(yōu)美的機(jī)場(chǎng)路沿線別墅將受到追求生活品位的高收入人士的青睞。東北部高檔精品現(xiàn)房別墅將近售完，短期內(nèi)別墅市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)量不大，但是品質(zhì)和環(huán)境一般的別墅供應(yīng)量可觀，租售情況仍不十分樂觀。綜上所述，東北部別墅市場(chǎng)發(fā)展的主流應(yīng)是園林設(shè)計(jì)優(yōu)美、配套娛樂服務(wù)設(shè)施完善的高檔精品別墅，精品別墅具有比較廣闊的市場(chǎng)空間。第三部分北辰東郊和平項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議本案優(yōu)劣勢(shì)分析[優(yōu)勢(shì)分析]：l 項(xiàng)目距機(jī)場(chǎng)高速北皋橋出口約100米，距四元橋約6公里，距三元橋約8公里；l 與使館區(qū)、燕莎商圈和CBD核心商務(wù)區(qū)之間交通聯(lián)系便利，快捷；l 區(qū)域內(nèi)已形成高檔外銷別墅聚集區(qū)，具備吸引客戶購買的心理優(yōu)勢(shì)；l 項(xiàng)目緊鄰城市輕軌北皋橋站，為出行提供了較為便捷的方式； l 自然環(huán)境和人文環(huán)境優(yōu)越；l 現(xiàn)有客戶層次較高，集中于外籍、港澳臺(tái)群體。[劣勢(shì)分析]：l 現(xiàn)有高檔別墅積壓量較大，產(chǎn)品較陳舊，難以滿足日益提高的客戶需求；l 外銷群體需求日漸萎縮，出現(xiàn)供大于求局面，售價(jià)與租金趨降；l 區(qū)域內(nèi)中低檔別墅的大量出現(xiàn)，分流了需求并降低了產(chǎn)品檔次。北辰東郊和平項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議建議本案的產(chǎn)品類型為：多層帶電梯公寓+四層半躍層式住宅+TOWNHOUSE聯(lián)排別墅+單體別墅。其中以TOWNHOUSE聯(lián)排別墅、四層半躍層式住宅為主力產(chǎn)品類型，并輔以少量多層帶電梯公寓為主力產(chǎn)品類型、單體別墅。TOWNHOUSE聯(lián)排別墅建議以220—300平方米為主力戶型，銷售單價(jià)在10000元/平方米，總價(jià)款控制在300萬元左右，其應(yīng)建在湖邊或項(xiàng)目的中心區(qū)域內(nèi)，借水景炒作“私家海岸線”的概念，將原有死板的水塘岸線延伸到住宅前的私人領(lǐng)地之內(nèi)，向客戶渲染一種另類、休閑的生活氛圍；與此同時(shí)，本案充分利用水景資源營(yíng)造良好的社區(qū)環(huán)境，提升物業(yè)品質(zhì)。四層半躍層式住宅建議以180—220平方米為主力戶型，銷售單價(jià)在8500元/平方米左右，總價(jià)款控制在200萬元左右。其建筑風(fēng)格應(yīng)超過萬科青青家園的外立面設(shè)計(jì)，戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)體現(xiàn)一種時(shí)尚、前衛(wèi)的人性化居住理念。多層帶電梯公寓建議以150—200平方米為主力戶型，銷售單價(jià)在7000元/平方米左右，總價(jià)款控制在150萬元左右，其外立面設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)一種尊貴地位身份的象征，戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)體現(xiàn)一種實(shí)用、便捷的人性化居住理念。單體別墅建議在本案中數(shù)量不應(yīng)超過5%，以300平方米為主力戶型，銷售單價(jià)在$2000/平方米左右，總價(jià)款控制在500萬元左右。其位置應(yīng)在“私家海岸線”附近，較聯(lián)排別墅的位置優(yōu)越，并在單體別墅外贈(zèng)送一片面積在50—100平方米的私家花園。27 / 2

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