奧林匹克花園房地產建設項目可研報告-資料下載頁

　　

【正文】 5月為一期的住宅、公建等建設工作。二期：2003年5月至2004年5月為二期的住宅、公建等建設工作。三期：2004年5月至2005年5月為三期的住宅、公建等建設工作。四期：2005年5月至2006年5月為四期的住宅、公建等建設工作。以上五個階段均應符合房地產開發的實際情況，建設一期投入使用一批，投資收回一期，再滾動投入下一期。第七章 項目投資估算及資金籌措7．1投資估算的范圍按征地1570畝，總建筑面積1151909平方米進行投資估算。7．2投資估算的內容本項目采取分階段征地、建設、再投入的滾動方式開發。整個項目共分五個個階段，各階段開發均包括住宅建設、公用建設基礎設施建設。（1） 住宅建設包括多層住宅、連體別墅、獨體別墅三種建筑類型。（2） 公用建筑包括行政管理、文化體育、金融郵電、商業服務、市政公用、醫療衛生、教育七種建筑類別。（3） 公用設施建設包括小區內的供電、供水工程、排水、排污工程、智能化工程及區內道路工程、綠化水體工程等。具體分階段開發的指標如下： 表四：項目分期開發經濟技術指標 單位：m2項目合計一期二期三期四期占地面積(畝)1570400500400270總建筑面積（m2）1151909293480366850293480198099住宅（m2）1036718264132330165264132178289其中：多層住宅54624016141418342513206669335花園洋房253493586967337029715聯體別墅207270440225869649525獨體別墅2971529715商業及公共配套（m2）115191293483668529348198107．3投資估算的依據l 土建工程：參照《四川省建筑工程計價定額》(SGD95)、《四川省建設工程計價定額附錄》所作同類工程概算，并參考CD市建筑市場的實際情況及建筑工程造價的統計數據，設定各類建筑的造價。按600元/平方米計算。包括開發期各項稅費：按國家及省、市現行有關規定繳納，包括：市政設施配套費、中小學危房改造費、人防建設費、招標管理費等。l 土地成本：包括土地征用費、土地增值稅等，成本為20萬元/畝。l 前期費用：為建安成本的3%。l 基礎設施配套費：為建安成本的10%。l 報建費用：按每平方米100元計算。l 工程管理費：為建安成本的3%。l 銷售費用：包括廣告、推廣宣傳、銷售代理、銷售人員工資福利等。按3%進行計算。l 財務費用：包括銀行利息支出，金融機構手續費用、融資費用等。%的連續復利計算。l 不可預見費：本項目在開發過程中的某些零星稅費、雜費、預算外支出，按工程費用和其他費用之和的5%估算。7．4項目總投資本項目總投資全部為固定資產投資，開發過程中的財務費用及銀行利息不計入開發總投資中。，單方造價為1269元/平方米。（見表五）表五：項目投資估算表單位：萬元序號項目單位成本籌備期一期二期三期四期總成本比例備 注1土地及相關費用20萬元/畝314003140021%2前期費用3%1%3建安成本600元/m2176092201147%4基礎設施配套費10%176122011761118969115%5報建費用100元/m2293536698%6工程管理費用3%5285281%7銷售費用3%16202036164664854%按樂觀方案銷售額3%計8財務費用%7%按一次性還款付息的連續復利計算，計算期為3年小計2445395%8不可預見費5%1674122315295%總成本1269元/m225675321062570327506146137100%比 例24%18%22%18%19%100%7．5投資分年投入計劃根據項目開發進度計劃安排，將每年為一個計算期，即5年期。把各期的各項投資成本費按當期實際完成情況進行估算。7．6資金籌措表六：資金籌措資金來源比例金額(萬元)自有資金30%43841銀行貸款34%50000銷售收入26%37682施工單位墊資及其他10%14614合計100%146137第八章 財務效益分析與財務評價根據房地產項目的特點，財務效益分析在成本估算和銷售測算的基礎上，按盡量接近項目開發實際情況的原則，以現金流量為分析基礎，選取特定的財務指標，分別對各開發階段和開發過程進行效益分析，進行財務評價。8．1財務分析的依據 計算期據項目分五階段開發的策略，需時五年。在進行財務分析是假定把每年作為一計算期，總共為五期。土地征用費、錢其費用和開發期稅費等反映在各期期末進行計算，各項工程費用將按工程進度反映在各核算期末。 項目銷售依照投資項目財務評價的慣例，在進行項目投資估算、銷售收入、銷售成本等均假設采用現時的價格水平，在計算期內保持不變，不考慮通貨膨脹因素對項目財務評價指標的影響。項目的定價按照保守、一般、樂觀三種方案進行預測，并基于對CD市其他郊縣樓盤價格的調研與比較，參照華陽的府河音樂花園、**的芙蓉古城項目進行綜合比較分析，采用市場比較法進行修正，得出銷售價格為：項目銷售價格預測 單位：元/ m2保守方案一般方案樂觀方案多層住宅120014001600花園洋房140016001800聯體別墅160018002000獨體別墅180020002400商業用房220025003000銷售假定每期期末全部銷售完畢，銷售收入再投入下一期進行滾動開發的理想狀態，在預測盈虧平衡點是可以看出銷售量達到某一數字就達到盈虧平衡。項目各方案銷售額保守方案單價一期二期三期四期銷售額數量總額數量總額數量總額數量總額多層住宅（m2）120016141419370183425220111320661584869335花園洋房（m2）140058696821712840733701027229715聯體別墅（m2）16004402270445869649525獨體別墅（m2）180029715商業用房（m2）2200293486457366852934819810合 計41087517264196830111164892一般方案單價一期二期三期四期銷售額數量總額數量總額數量總額數量總額多層住宅（m2）140016141422598183425256801320661848969335花園洋房（m2）16005869614674733701173929715聯體別墅（m2）1800440229905586961056549525獨體別墅（m2）200029715商業用房（m2）25002934873373668529348733719810合 計47250594304813134271189082樂觀方案單價一期二期三期四期銷售額數量總額數量總額數量總額數量總額多層住宅（m2）160016141418342529348132066211316933511094花園洋房（m2）1800586967337013207297155349聯體別墅（m2）200044022110065869611739495259905獨體別墅（m2）2400297157132商業用房（m2）300029348366851100629348198105943合 計54000678675488139422216170 銷售時發生的稅項及費用1) 營業稅及附加：%。2) 所得稅：在項目盈虧平衡后按每一期和算期內盈利所得的33%計。8．2財務指標的選取參照財務制度，結合現實房地產開發的實際情況，在進行項目效益評價時，選取的財務指標有：財務凈現值、財務內部收益率和資本收益率三種。 財務凈現值（NPV）凈現值設按設定的貼現率，將項目計算期內各年凈現金流量折現到建設期初的現值之和。貼現率的大小取決于銀行利率的高低、項目性質、經營風險程度、經營目標和要求，本案選定的折現率與財務計算的年利率相同，%。 資本收益率以計算期內的凈現金流量之和除于全部投資而得出的指標，沒考慮通貨膨脹而是貨幣貶值的因素，是一個簡單表達盈利情況的指標。 財務內部收益率（IRR）是指項目在整個計算期內各年凈現金流量現值累計等于零式的折現率，反映項目所占用資金的盈利率。8．3財務效益分析 靜態投資收益率對項目總投資率潤率及權益資本利潤率作研究，即便在保守預測的基礎上，項目的權益資本利潤率超過行業普遍平均利潤率水平。投資收益率方案銷售收入營業稅及附加實際銷售收入總投資權益資本總投資收益率權益資本收益率保守164892930015559214613743841%%一般1890821066417841814613743841%%樂觀2161701219220397814613743841%% 動態投資收益率鑒于本項目開發周期較長，對項目進行動態預測畢靜態預測更為科學。（見表二、三、四）表：保守方案項目現金流量表單位：萬元序號項目第1年（籌備期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）第5年（4期）綜合開發備注一現金流入 155592　1減去相關費用后的實際銷售收入 155592　二現金流出146137　1總投資146137　三所得稅前　　　　　　　1所得稅前凈現金流量9454　2所得稅前累計凈現金流量9454　3所得稅前凈現值NPV=4184　　　　4所得稅前內部收益率IRR=13%　　　　四所得稅后　　　　138133%1所得稅后凈現金流量8074　2所得稅后累計凈現金流量16148　3所得稅后凈現值　NPV=3153　　　　4所得稅后內部收益率　IRR=11%　　　　表：一般方案項目現金流量表單位：萬元序號項目第1年（項目準備期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）第5年（4期）綜合開發備注一現金流入　1減去相關費用后的實際銷售收入　二現金流出　1總投資146137 　三所得稅前　　　　　　　1所得稅前凈現金流量32280　2所得稅前累計凈現金流量32280　3所得稅前凈現值NPV=22985　　　　4所得稅前內部收益率IRR=38%　　　　四所得稅后　　　　758533%1所得稅后凈現金流量24695　2所得稅后累計凈現金流量49390　3所得稅后凈現值　NPV=17325　　　　4所得稅后內部收益率　IRR=33%　　　　表：樂