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白云永泰可行性研究報告-資料下載頁

2026-05-23 09:02本頁面

【導(dǎo)讀】20xx年廣州市完成房地產(chǎn)投資335億元，同比增長13%，其中。力，市場的需求結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)過渡。近幾年，廣州的GDP保持了持續(xù)增長，從1998年到20xx年上半年，長，20xx年，市政府預(yù)計增長速度仍會達(dá)到13%。從整個經(jīng)濟(jì)形式來看，大，對住宅業(yè)的需求也相應(yīng)提高，根據(jù)資料統(tǒng)計分析，在未來五年內(nèi)，續(xù)增長，而樓價保持理性持平，居民的有效購房能力大大提高。產(chǎn)市場健康發(fā)展。D．簡化辦事程序：房地產(chǎn)部門進(jìn)一步增強(qiáng)服務(wù)意識，提高辦事效率，交通路網(wǎng)的改善，使市場熱點(diǎn)向郊區(qū)傾斜。步改觀，市區(qū)與郊區(qū)進(jìn)一步融合，郊區(qū)化的居住趨勢逐步增強(qiáng)。路”的思想進(jìn)行整治措施和遠(yuǎn)期規(guī)劃的方向。劃分為八個主題性園區(qū)，目前已部分完工。兩者之間層次相差大，各樓盤的素質(zhì)不一，主要有如下幾個方。A、豪宅形象樓盤：以白云堡、保利白云山莊為代表，以山景為依傍，

　　

【正文】泰項(xiàng)目可行性研究報告第 21 頁第七部分技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價一、項(xiàng)目靜態(tài)盈利分析及損益表序號項(xiàng)目合計建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 1 銷售收入 2 總成本費(fèi)用 3 土地增值稅 4 銷售稅金及附加 5 利潤總額 6 所得稅 7 稅后利潤 8 盈余公積金 9 可分配利潤評價指標(biāo)： =（利潤總額 /總投資額） 100% =（） 100% = % =（利稅總額 /總投資額） 100% =（ ++） / 100% =% 率 =（利潤總額 /自有資金總額） 100% =（） 100%. = % 本項(xiàng)目以上三個靜態(tài)評價指標(biāo)與房地產(chǎn)同行相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故項(xiàng)目可行。二、項(xiàng)目動態(tài)盈利分析與現(xiàn)金流量表基準(zhǔn)收益率 ic一般取稍大于銀行同期貸款利率 ,本項(xiàng)目取 8%. 1. 全部投資序號項(xiàng)目合計建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 1 現(xiàn)金流入銷售收入白云永泰項(xiàng)目可行性研究報告第 22 頁其他收入 2 現(xiàn)金流出 13000 建設(shè)投資 13000 土地增值稅銷售稅金及附加所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 折現(xiàn)金流量 12037 評價指標(biāo)：稅后全部投資 FNPV= FIRR=27% 〉 ic=8% 稅前、稅后全部投資的 FNPV 均大于 0， FIRR 均大于基準(zhǔn)收益率，故本項(xiàng)目可行。 2. 自有資金序號項(xiàng)目合計建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 1 現(xiàn)金流入銷售收入 2 現(xiàn)金流出 10000 自有資金 15000 10000 4000 1000 預(yù)售收入再投資 0 貸款本息償還 0 0 土地增值稅銷售稅金及附加所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 折現(xiàn)金流量評價指標(biāo)： ① 自有資金的稅后 FNPV= 萬元 ② 自有資金的稅后 FIRR=41% 自有資金的稅后 FNPV 均大于 0，稅后 FIRR 均大于基準(zhǔn)收益率和同期貸款利率，故項(xiàng)目可行。白云永泰項(xiàng)目可行性研究報告第 23 頁三、資金來源與運(yùn)用表及其分析序號項(xiàng)目合計建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 1 資金來源銷售收入自有資金 15000 10000 4000 1000 銀行貸款 5000 3000 20xx 0 2 資金運(yùn)用 13000 建設(shè)投資 13000 借款還本付息 0 0 銷售稅金及附加土地增值稅所得稅 3 盈余資金 4 累計盈余資金根據(jù)項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用分析表可知：本項(xiàng)目每年累計盈余資金均大于或等于零，故從償還債務(wù)能力分析角度來看，本項(xiàng)目是可行的。第八部分項(xiàng)目不確定性分析本項(xiàng)目的不確定性因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、貸款利率、可建面積等，這些不確定性因素隨政府的經(jīng)濟(jì)政策、當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)狀況、人民生活水平的變化而變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。一、盈虧平衡分析由公式：投資總額 =銷售收入銷售率（ 1綜合稅率）得出：銷售率 =投資總額 /[銷售收入（ 1綜合稅率） ] =[ （ %） ] = =81% 假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價與收款進(jìn)度如方案所設(shè)，則由計算可得，當(dāng)銷白云永泰項(xiàng)目可行性研究報告第 24 頁售率達(dá)到 81%時，全部投資利潤率為零，亦即投資剛好能保本。按照一般的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率≤ 70%時，項(xiàng)目的風(fēng)險較低。本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為 81%，可見本項(xiàng)目的風(fēng)險程度較高。二、敏感性分析影響本項(xiàng)目財務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本和售價水平。據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費(fèi)。因此，本項(xiàng)目敏感性分析針對全部投資的評價指標(biāo)（財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別計算售價上下波動 5%、 10%和建安工程費(fèi)上下波動 5%、 10%時，對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響。計算結(jié)果如下表：敏感性分析表全部投資指標(biāo) 基準(zhǔn)方案售價變動建安工程費(fèi)變動 10% 5% +5% +10% 10% 5% +5% +10% 財務(wù)內(nèi)部收益率 27% 15% 21% 34% 40% 32% 30% 25% 22% 投資利潤率 % % % % % % % % % 由敏感性分析表可知：售價和建安工程費(fèi)各在 10%到 10%之間變化，財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率亦均大于基準(zhǔn)收益率，說明售價和建安工程費(fèi)各在 10%到 10%之間變化時，不會影響本項(xiàng)目的利潤收益。從財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率的變化趨勢看，項(xiàng)目的財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率受銷售價格的影響程度較大，所以，在樓盤開盤后控制好銷售價格的變化趨勢，將有利于發(fā)展商的利潤收益。第九部分項(xiàng)目社會效益及環(huán)境效益評價房地產(chǎn)業(yè)作為國家六大支柱產(chǎn)業(yè)之一，是新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。本項(xiàng)目位于廣從公路旁，開發(fā)該項(xiàng)目對于發(fā)展白云區(qū)房地產(chǎn)業(yè)有促進(jìn)作用，本著“以人為本”的規(guī)劃意念，營造高質(zhì)量、高檔次的生活環(huán)境，對改造該區(qū)域的環(huán)境有幫助。經(jīng)以上的綜合評估結(jié)果表明項(xiàng)目是可行的。

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