山東市場主要城市商圈商業調查分析實施報告-資料下載頁

　　

【正文】 中國特色休閑城市好客休閑之都稱號。主要商圈分析從煙臺市商業分布的現狀來看，主要在芝罘區。市區大型商業網點布局集聚中心區，市中心商業輻射力強，區域商業開發難度較大。芝罘區商業中心：以海港路、南大街、西大街及北大西街為中心的南大街市級商圈和以九隆廣場、振華廣場為中心的幸福區級商圈（見下頁圖示）。商圈名稱級別區域范圍主要特點南大街商圈市級以海港路、南大街為中心，向西至青年路，南到南大街，北到北馬路，東至西南河路以百貨、服裝經營為主，其次是餐飲、家電、家居等幸福商圈區級以幸福路、幸福中路為中心以九隆廣場綜合性商業、振華廣場百貨為主：在完善相關配套設施的基礎上，重點調整功能、提升檔次、美化環境、繁榮氣氛，形成功能齊全、集購物、餐飲、休閑、旅游、金融、商務、信息等為一體的市級商業功能區。煙臺市芝罘區商圈示意圖 行政區屬芝罘區地域范圍以海港路、南大街為中心，向西至青年路，南到南大街，北到北馬路，東至西南河路人流結構中偏高檔消費者商業區域由海港路、南大街、西大街及北大西街商業街組成區域價值煙臺最繁華的商業中心，唯一的市級商圈商業特點由大型商業網點及商業街組成經營業態以百貨、服裝經營為主，其次有餐飲、電器、家居等典型網點振華商廈、良友廣場、振華購物中心、南大街購物城、百盛購物中心等購物環境由于煙臺商業大部分都是在自然發展與市場調節中形成的，購物環境較差商業氛圍商業集中，人氣旺盛其他配套亞細亞、鐵道大廈等賓館，華達大廈寫字樓、市郵電大廈電子信息中心，市工商銀行、華廈銀行，火車站、港站、長途汽車站等商圈描述該商圈以海港路、南大街為中心，為煙臺市唯一的市級商圈，形成時間較久，商業氛圍濃厚；商圈內大中型商業網點集中，輻射范圍廣泛；商業功能較齊全，可滿足多層次人群的商業消費需求；商業形態較為單一，缺少街區式商業南大街市級商圈分為海港路綜合商業街、南大街服裝商業街、西大街及北大西街綜合商業街。商圈概況：商業范圍海港路及其兩側長度約650米人流結構中年人，中高端消費群街區特點以大中型商業網點為主，沿街商業較少交通條件道路四通發達，交通便利，42路、21路公交車經過主營業態百貨、服裝、家居主要品牌李寧、耐克、迪亞多鈉、風之捷體育、阿迪達斯、銳步、皇家皮草名店租金水平底層沿街外鋪租金為24004800元/平米/年售價底層沿街外鋪售價為3萬5萬元/平米門面間隔，進深約10米經營環境人車嘈雜，地面停車位嚴重不足，經營環境較差商業氛圍商業集中、人流量大主要網點富凱商廈、振華商廈、昌隆賽特、良友廣場，營業面積約20萬平米該商圈特點：1）商業氛圍濃厚：該路段的商業氛圍主要受振華商廈等一些大型網點的輻射作用影響，從而帶動其它商場、沿街商業的人氣。從整體上看，由北向南方向，商業氛圍逐漸濃厚，與西大街相交處人流量最大。2）大型商業網點經營情況反差過大：其中振華商廈經營業績突出，面積6萬平米，為煙臺高檔百貨商場，位居當地零售業“龍頭”；而良友廣場、潤隆大廈則出現關門歇業的局面。3）商鋪出售單價高：由于海港路商業街發展迅速，商業氛圍濃厚，商業價值逐步為投資客認可，商鋪最高售價達5萬元/平米，創煙臺商鋪售價新高；4）大型商業網點數量多，缺少街區式商業：路段兩側分布了眾多大型商業網點，營業面積達20萬平米，而街區式商業則相對缺乏，沒有嚴格意義上的商業街；5）購物環境差：商業網點入口人車混雜，缺乏綠化、休閑空間該商圈特點：1）商業底蘊深厚，輻射能力強：南大街是煙臺市的商業核心街道，商業形成時間較長，百貨大樓、華聯商廈就位于南大街兩側，商業底蘊深厚，煙臺市民已養成購物去南大街的習慣。其中振華購物中心，營業面積7萬平方米，為百貨商場。2）商鋪租金高：沿街商鋪最高租金達5000元/平方米/年，為煙臺商鋪租金最高區域。3）人流量大，且以年青人為主：該路段以中檔品牌服裝和時尚服裝經營為主，服裝品牌有美特斯?邦威、真維斯、以純等，深受年輕人喜愛，人流量大。4）交通方便，市民購物便利：南大街為煙臺城市主干道，多路公交車經過，如5路、43路、44路、21路等。5）商業網點人流導向性不強：商業網點頂層商業普遍存在運營不理想的現象，出現一層與頂層商業人流反差過大。如南大街購物城頂層商業人氣淡。商圈概況：商業范圍南大街，東起西南河路、西至大海陽路長度約750米人流結構年輕人居多街區特點街區較長，形成時間較久，商業氛圍以南大街購物城附近最濃厚交通條件南大街為城市重要干道，交通便利，多條公交線路到達，如5路、43路、44路、21路主營業態服裝、小餐飲主要品牌美特斯邦威、真維斯、以純租金水平底層沿街外鋪約25005000元/平方米/年售價底層沿街外鋪售價約為3萬5萬元/平方米門面間隔，進深約12米經營環境人流量大，形成比較擁擠的感覺商業氛圍商業集中、人流量大，特別是年輕人較多主要網點華聯商廈、振華購物中心、銀河大廈、供銷大廈、泰豐商廈、南大街購物城、中心廣場8家，營業面積約16萬平米。該商圈特點1）購物環境較好。人流量、車流量與海港路、南大街相比較少，人流、車流動線明顯，有部分綠化、休閑空間；2）商業規模較小，發展難度大。商業總體規模相對較小，大型商業網點主要以煙臺商城為主。當年煙臺商城幾起幾落都未能啟動成功，最終以政府力量引進大潤發和百盛購物中心才初現商業人流，商圈內國美電器、KFC、必勝客等也到位。其中百盛購物中心，營業面積約7萬平方米。商圈概況：商業范圍西大街、北大西街，東起西南河路，西至青年路長度約900米人流結構西大街人流較多，以中年人為主街區特點街道面較窄，沒有形成商業集聚效應，沿街商業少交通條件交通便利，4路、19路、6路公交車經過主營業態綜合商業主要品牌肯德基、必勝客租金水平底層沿街外鋪約20003600元/平方米/年售價底層沿街外鋪售價約為2萬4萬元/平方米門面間隔，進深約12米經營環境車流相對較少，環境較好商業氛圍人流量相對較少，商業氛圍有待培育主要網點百盛購物中心政府規劃將北大西街在現有基礎上提升改造，使其成為集國內外知名品牌服裝的商業街；將西大街打造成以經營服裝、皮具、高檔商品為主的綜合商業街。商業街名稱經營項目租金水平（元/平方米/年）商業特點典型網點海港路百貨24004800大型商業網點集中振華商廈南大街服裝25005000商業氛圍濃，人流量大南大街購物城西大街及北大西街綜合商業20003600商業氛圍尚需培育，購物環境好百盛購物中心（市級）分析商圈特點商業功能較齊全商業網點多而密集，功能較齊全；經營商品品種多，消費者選購空間大。輻射范圍廣該商圈是煙臺市唯一的市級商圈，是煙臺市商業最繁華的區域，具備輻射與服務全市區及周邊腹地地區的能力。交通便利該商圈處于煙臺市中心區域，路網發達，交通便利，多條線路公交車抵達。商業氛圍發展均衡該商圈內幾條主要商業街道的商業氛圍較均衡，商鋪投資回報率在7%8%之間。商業網點間競爭激烈大中型網點扎堆于市中心，經營層次不分明，經營商品同類化，使得網點之間競爭非常激烈。存在的問題網點布局不盡合理大中型商業網點扎堆于該商圈內，其它區域則明顯偏少。網點的人流導向性不強商業網點頂層商業存在運營差的普遍現象，出現一層與頂層商業人流反差過大、人氣淡和面積空置較高的問題。：在現有商業設施基礎上調整、提升，增加餐飲、文化娛樂、休閑設施，使該功能區形成以購物消費為主，檔次適中，功能較為完善，滿足幸福區域大眾化消費需求的區級商業功能區行政區屬芝罘區地域范圍以幸福路和幸福中路為中心，向周邊延伸人流結構幸福區域居民，中青年為主商業區域由幸福路和幸福中路組成區域價值滿足幸福區域大眾化消費需求的區級商業功能區商業特點以幸福路和幸福中路交界處商業價值最大，且以九隆廣場和振華廣場為商業支撐，目前尚未形成區域商業中心經營業態餐飲、服裝、百貨、娛樂休閑等綜合商業主要網點振華廣場、九隆廣場購物環境由于該商圈商業物業是近年規劃建設，動線設計合理，購物環境較好商業氛圍區域商業較為集中，人流較大商圈描述該商圈屬幸福區級商圈，主要針對幸福區域居民的日常消費，輻射范圍較小；該商圈人流量大，日平均人流量達18萬，與三站商業中心人流量相差無幾；形成時間較短，缺乏街區商業；商圈內商業建筑設計合理，人流導向性較強；該區域居民消費力不強且偏向市中心購物，商業經營情況一般。商圈特點輻射范圍狹小該商圈屬幸福區級商圈，主要針對幸福區域居民的日常消費，輻射范圍較小。人流量大四周居民小區較多，常駐人口近30萬，日均人流量達18萬次。匯集眾多知名商家匯聚了振華廣場、家世界、肯德基、麥當勞、永和豆漿等知名商貿餐飲業及新世紀影城等休閑娛樂業。區域商業競爭激烈振華地下超市人氣較旺，樓上部分則差強人意；九隆廣場則是家世界超市經營較好，新世紀影城和正招商中的家居廣場清淡，銅鑼灣則于2005年底撤出經營。存在的問題區域消費力不強周邊居住人口雖然較多，但消費力不強，多為中、低收入者。高檔消費品經營困難該商圈離市區商業距離不遠，收入較高者養成了到市中心購物的習慣，使該區域消費力分流。市場形象不良銅鑼灣百貨撤離九隆廣場后，對九隆廣場及幸福商圈都造成了不良的市場形象。商業定位不準目前只有餐飲及超市經營業績較好，其余業態則出現經營不理想的局面。 商圈主要零售業情況煙臺市百貨商場、購物中心、超市業可謂品牌商家云集，其中規模較大就有振華商廈、振華購物中心、振華廣場、百盛購物中心、步步高購物中心等，以及大潤發、家世界，以及濟南銀座、沃爾瑪等它們分別分布在海港路、南大街、幸福中路、西盛街等煙臺商業中心區的主要商業街道兩側。由此，我們可以看出煙臺市百貨、購物中心、超市業的整體市場需求旺盛，所以引得眾多品牌商家的加入。同時，我們也看到了兩種市場表現：一是百貨商場、購物中心人氣較淡，以振華商廈的經營業績最為突出，其余商場則經營情況一般；二是超市經營旺盛，人流量大，不論是大潤發，還是家世界，經營現場均人聲鼎沸。以海港路、南大街為中心的煙臺唯一的市級商圈，輻射能力強，輻射范圍可達煙臺市區及周邊腹地地區，使得區域商業經營難度大。如幸福商圈的居民就偏向于市中心購物，使得九隆廣場消費力不足 關于振華公司介紹煙臺市振華百貨集團股份有限公司是山東省重點企業集團，現擁有28家百貨連鎖企業、36家超市連鎖門店、19家家電連鎖門店、1家三星級大酒店和3家房地產公司。，獲得 “全國守合同重信用企業”、“中國零售業百強企業”等榮譽稱號。振華百貨連鎖、超市連鎖由煙臺市區擴展到煙臺周邊福山、牟平、龍口、蓬萊、棲霞、海陽、乳山、招遠及威海、榮成、濰坊、東營、濟南、萊蕪、臨沂、聊城、淄博等十幾個地區。主要商圈確定從調查分析來看，很明顯的第一商圈（重點）在南大街。第二商圈（幸福）從掌握的數據來看，由于客流、顧客購物習慣，暫不考慮和考察。在第一商圈的南大街，商圈里雖然有商場較多，但從調研的數據來看，基本以振華商廈、振華購物中心為核心，當地顧客消費也以振華為標桿。這一點，無論是數據的分析所得還是個人在原崗位的調研信息（口碑）收集都能對應。第三部分 山東區域2013年自營店拓展規劃一、2013年山東區域自營店拓展規劃原則（略）二、工作具體流程的熟悉、市場的考察與招商接觸的規劃（略）三、2013年山東區域自營店拓展規劃（見下表）2013年山東區域自營店拓展規劃（略）第四部分 附件山東市場整體分析與主要城市確定（數據測算表）濟南市主要商圈圖 整理分享 附件2：濟南市主要商圈圖